黄金谷落日：仰光高端租赁市场的兴衰
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本文译自《前沿缅甸》frontier myanmar
2023年8月1日
《前沿》（Frontier）
与东南亚的许多其他城市一样，仰光有一个两极租赁市场，外国专业人士通常为现代住宅支付高得多的价格，而当地人则租用廉价公寓或合租宿舍。但仰光的差距比其一些地区邻国更为明显，部分原因是房地产租金从一开始就受到限制。
“租赁市场很复杂，因为在缅甸真正租赁房屋和合租公寓的人太少了。”2009年至2015年在仰光担任房地产经纪人的戴维奈（David Ney）先生说，“缅甸的大多数人都拥有自己的房产，与家人住在一起，或者租住在旅馆里。”
戴维奈说：“仰光的普通租房者是在15人合租宿舍的工人，他们每月支付15,000-30,000缅元（7-14美元）。”而“精英租房者”，主要是外国人，每月以200-7,000美元的价格租房。
虽然许多人的财富来源有争议，但金谷房主的上层阶级人口是吸引外国租房者的关键部分。
“金谷有很大一部分业主有海外生活经验，能够更好地满足外国租户的口味和需求，同时也会说英语。”2013年至2021年在仰光担任房地产经纪人的斯图尔特·迪德（Stuart Deed）说，“这样一来，找一个好房子和一个讨人喜欢的房东就容易多了。”
靠近市中心的达贡（Dagon）镇区瑶敏基路（Yaw Min Gyi Road）附近的社区也有类似的故事，斯图尔特·迪德指出，由于靠近酒吧和餐馆，该社区特别受“年轻或单身外籍人士”的欢迎。
但这些领域的拉动也伴随着推动力。戴维奈解释说，外国人被“输送”到金谷和瑶敏基，其中一个可能的原因是这些地区“人口密度较低”。
戴维奈指出，虽然市中心地区的街区管理人员会执行住房登记规则，这将使其几乎不可能将单元租给外国人，但金谷和达贡的街区管理人员却对此视而不见。
瑞典隆德大学（Lund University）的研究员伊丽莎白·罗兹（Elizabeth Rhoads）博士表示，在2007年反对军事统治的大规模示威之后，该市其他地方的限制措施得到了加强。在这场被称为藏红花革命（Saffron Revolution）的起义之后，该政权希望让外国人远离潜在的动乱地区。
伊丽莎白·罗兹说：“很多地方，尤其是在2007年之后，都禁止外国人进入。当时你绝对不被允许住在班梭坦（Pansodan）或皎塔达（Kyauktada），除非你与行政长官达成了一些真正的特别协议。”伊丽莎白·罗兹指的是市中心的两个镇区，“但金谷是一个你可以不受限制地生活的地区。”
该地区以及瑶敏基也以拥有可靠的电力而闻名，即使在大多数镇区每天只有三四个小时的电力供应的时候也是如此。
“停电时，（金谷）从未关闭过电源。那里有太多的贵宾，太多有房子的将军，太多将军的孩子。”伊丽莎白·罗兹说，“我2010年住在那里，有一次停电了，当停电时，我们的房东非常生气。”
除了将军们和他们的孩子，金谷还汇聚了来自各个政治派别的精英。民主派偶像昂山素季（Daw Aung San Suu Kyi）的著名住所位于金谷北部的茵雅湖畔。与此同时，在2021年政变中推翻并监禁她的敏昂莱（Min Aung Hlaing）大将在茵雅路的西边边缘保留了一座豪宅，尽管他大部分时间都在内比都。
路透社（Reuters）2021年报道称，前空军总司令貌貌觉（MaungMaungKyaw）在金谷与儿子伊班泰（Ivan Htet）住在一起。她儿子的商业利益包括一家为军方提供物资的私人公司。
人权组织缅甸正义（Justice For Myanmar）给《前沿》记者分享了仰光1993年至2014年的土地登记记录，该记录还显示，该地区的许多财产归军官所有，包括上校和中校。
房主的人口统计意味着，在金谷租房通常会直接把现金放进前任和现任军官及其同伙的口袋。2013年，联合国儿童基金会（UNICEF）开始以每月近9万美元的价格从前独裁者丹瑞（Than Shwe）时期的部长兼情报官钮丁（Nyunt Tin）上将那里租用附近的新办公场所。直到2021年，欧盟（EU）大使官邸一直是从1962年夺取政权的缅甸第一位军事统治者奈温（Ne Win）家族手中租用的。
“没有太多地方可以容纳100-200人，”一位熟悉联合国在缅甸活动的匿名消息人士向《前沿》记者解释说，“任何足够大的地方都与军方或亲信直接或间接有关。”
然而，消息人士指出，虽然联合国儿童基金会尚未宣布任何搬迁计划，但联合国难民机构等其他联合国分支机构已搬迁至位于甘达雅中心（Kantharyar Centre）的新办公室，该中心由亚洲缅甸新星投资公司（Asia Myanmar Shining Star Investment Company）所有。
欧盟还将其办公室从勒单中心（Hledan Centre）迁至甘达雅中心。虽然不在金谷，而且勒单的办公地是从亚洲世界（Asia World）租来的。亚洲世界是一家由臭名昭著的毒贩罗兴汉（Lo Hsing Han）创立的裙带企业集团，如今由他的儿子经营。
价格暴跌
在2020年初新冠肺炎疫情开始时，一些外国人选择就地度过这场疫情，但其他许多人很快收拾好自己物品离开了。人口外流，加上边境关闭阻止了新移民，开始压低金谷等外籍人士密集地区的价格。
在市场有机会复苏之前，政变使经济陷入了进一步的不确定性。各国发出了禁止前往缅甸的警告，联合国和外交使团将其行动规模从家庭驻地缩减至仅配备必要人员。
仰光的房地产经纪人简*（Jane*）女士表示，由于在缅甸的外籍人士越来越少，金谷等地区寻找租户变得极其困难，价格也随之下跌。她估计，自政变以来，租金已经下降了50-60%，并补充说，她的经纪公司停止了在金谷的工作，因为很少有外国人想租房子。
杜泰*（DawHtet*）是一名医生，也是金谷居民，出于安全考虑，她通过中介向《前沿》记者表示，为了吸引租户，她被迫将两处房产中的一处的租金削减了三分之二。
她说：“在过去的几年里，很难找到租客，因为大多数外籍人士都离开了缅甸。2015年，我以每月3,000美元的价格对外出租房子，但现在我只以不到1000美元的价格出租房子。”
简补充说，许多留在缅甸的外国人选择租用有备用发电机的服务式公寓或合租公寓。另一位仰光房地产经纪人露西*（Lucy*）女士表示，自政变以来，即使是金谷伊和瑶敏基等地区也开始每天停电4小时。简说，只有少数房东使用发电机是因为自政变以来燃料成本飙升。
熟悉联合国行动的消息人士指出，由于许多工作人员现在是“单身人士”，他们不再需要大的家庭空间，更喜欢服务式公寓的便利性，除了可靠的电力外，服务式公寓通常还包括互联网。
巴罕以北、茵雅湖以东的仰京（Yankin）镇区在政变后变得越来越受欢迎，部分原因是有大量的合租公寓。简表示，金城（Golden City）是一个庞大的综合体，还包括一个购物中心和一家酒店，金城的住宅楼“现在都被占用了”。露西表示，最近，她的更多客户也对仰京感兴趣，许多人想住在缅甸广场（Myanmar Plaza）附近，这是一家大型购物中心，包括受欢迎的酒吧和餐馆。
她说：“房子有很多维护工作，但在公寓里，他们不需要担心安全、停车场、发电机——一切都已经准备好了。”
但即使公寓需求上升，缅甸租赁市场的整体前景仍然黯淡。
“要想让市场复苏，我认为永远都不可能。在房地产市场处于一个供应非常有限的地方，而快速的高需求却导致如此多的人涌入，这是一种侥幸。”戴维奈说，“现在有比以往任何时候都多的库存，当暂停的开发最终完成时，会有更多的库存上线。”
为资产保值
简说，虽然一些房主依赖于租房的被动收入，并一直在与房价下跌作斗争，但其他“非常富有”的人已经决定空置房屋，而不是以折扣价租房。
他们已经从租赁泡沫中获利，不过他们中的大多数人最初就是并不打算出租自己的房产的，因此现在也不介意空置。
“当时在全国各地买房的人并不是为了把房子租给外国人。”戴维奈说，“他们买下它们是因为他们想把资金保值在某个地方。在大多数房主的一生中，缅元曾多次贬值和紧缩，所以你买房产是为了把钱保值在那里，并有一点积蓄。”
随着缅元从政变前的1美元兑换1,300缅元左右贬值到目前3,000多缅元的市场汇率，这种冲动又卷土重来。
悉尼大学（University of Sydney）高级讲师拉塞尔·托特（Russell Toth）博士解释说，在缅甸等不太稳定的经济体中，投资房地产和黄金很常见，因为“人们想把财富存放在某种不会贬值太多的资产中。”
简解释说，富裕的房主希望购买更多的房产，而不太富裕的房主由于租金下降而需要固定收入，他们希望出售房产。
这一趋势提振了买家市场，一些以前只从事租赁工作的经纪人现在将注意力转向了销售。露西在政变后才开始接出售房产的业务，她说她发现“卖房子比出租容易得多”。
一些较富裕的人也开始将资金投向其他国家的房地产市场。去年，缅甸国民在泰国新公寓业主中排名第五，占市场的3.6%。
缅甸负责任商业中心（Myanmar Centre for Responsible Business）主任维姬·鲍曼（Vicky Bowman）女士说：“人们想把缅元投资于房地产，但不想全部投资于缅甸。虽然有些人可能认为缅甸房地产市场永远不会崩溃，但另一些人则希望实现多元化。”
悉尼大学的拉塞尔·托特补充说，潜在买家的数量可能会更大，因为从缅甸合法提走大笔资金的“风险和困难”使一些投资留在了缅甸境内。
军方执政团（junta）去年实施的资本管制和外汇限制旨在支撑其日益减少的储备，使缅甸人民更难获得购买海外房产所需的货币。
拉塞尔·托特说：“合法转移资金是很困难的。你可以试图通过清算你在缅甸的资产，将其转化为某种货币现金或黄金，并通过边境走私来非法转移资金，但这显然会带来风险。”
“如果我有10%的机会被抓住，或者有人拿走了我所有的钱，我宁愿冒险在缅甸购买土地。”
与此同时，将资本投资于房地产的愿望，无论是在缅甸还是国外，都可能导致个人资产丰富，但现金匮乏——这种现象是指某人在纸面上看起来很富有，但几乎没有可支配收入。拉塞尔·托特表示，这可能会损害整体经济。
“现在的问题是，房地产上的钱太多了；投资过多了。资本不是放在银行里，放在银行里可以再贷给企业家和企业，而是放在房地产上。”拉塞尔·托特解释道，“如果人们没有太多现金，这将限制他们购买东西的能力，也将限制对不同产品的需求，这可能会损害那些很希望获得这笔钱周转的企业。”
*表示出于安全原因使用化名
转自：太印指针 编译作者：观察员
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