房地产税会让房价下降？可以转嫁给租客？看看这个！

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来源：国民经略（ID：guominjinglve）

这一次再无悬念。

3月8日，全国人大表示，将落实制定房地产税法，确保如期完成。

几天前的政府工作报告，明确提出“稳步推进房地产税立法”，这是继2014年和2018年之后，第三次提及房地产税立法。

更关键的是，从2017到2019年，全国不动产统一登记、全国住房信息联网、70年产权续期修法问题都已明确解决，国地税合并已经迈出步伐。可以说，开征房地产税已无技术障碍。

那么如今，最大的问题是，房地产税的到来，将会对楼市和地方政府产生多大影响？

01

房地产税的初衷是什么？

先看初衷。

推出房地产税的本意，是为了缓解地方财政压力，替代即将枯竭的土地财政，从而厘清中央与地方之间的财税关系。

在大多数一二线城市，土地资源开发力度过大，新增土地资源严重不足，不少地方已经进入存量房交易时代。这意味着依靠卖地来聚拢收入的未来空间越来越小，房地产税的重要性越来越突出。

同时，随着减税降负成为常态，从中央到地方，财政收入无疑都将受到影响。如何寻找新的稳定税源，就成为当务之急，房地产税恰好是备选答案之一。

由此来看，房地产税的到来，是为地方政府开辟新的税源，并非是为降房价而来。

02

大杀器：全国住房信息联网

的确，房地产税并非是为降房价而来。但不要忘记，房地产税在开征之前的一大技术杀器——全国住房信息联网。

过去，各地信息犹如孤岛。理论上，一个人在全国每个城市都买一两套房子，而在系统里却只能查到当地的一套房子。如果全国住房信息都能联网，那么谁在囤房，谁在炒房，将会一目了然。

尤其对于公职人员来说，能否解释清除这些房子的来源，就显得至关重要。虽然“以人查房”不会面向所有人开启，但至少在相关监管部门那里，这些信息将会一目了然。

所以，短期而言，房地产税如果顺利落地，必然会对投机者产生一定的威慑，进而会带动一定程度的抛盘效应。

更关键的是，房产税是保有税。只要拿着房子就必须逐年纳税。这与增值税、契税、所得税不同，这些都是交易税，只有买房卖房才会产生，但房产税则是一直伴随终身。

所以，持有多套房子的人，不得不考虑持有成本。

 03

会不会转嫁给租房者？

当然，有人说，任何税收都有转嫁效应，房产税照样可以转嫁给租房者。

持有这种论断的人，忽略了全国住房市场所处的发展阶段。

如今，住房短缺时代已经结束，加上集体土地建设租赁房正在大肆上马，未来租赁未必还是卖方市场，要转嫁税负谈何容易？

同时，如果房产税到来，那么如今的房屋空置成本将会不断提升，大量投资者将会把空置房拿出去出租，税收转嫁效应进一步削弱。

要知道，房租与房价完全不同。房价可能受到货币环境和富裕阶层收入水平的影响，会严重偏离城市收入水平，但房租，却要受到现实收入水平的约束。

收入就那么点，想要把税收成本转嫁给租房者，这个算盘未必打得响。

04

会不会降房价？

会不会降房价，这是所有人最关心的问题。

从短期而言，房地产税的出台，对房价将会有直接影响。这一政策，不仅具有强烈的心理利空效应，而且还会对炒房者和拥有多套房的公职人员产生威慑效应，抛盘会比较突出，这对房价显然会构成利空。

但从中长期而言，房地产税对房价的影响，主要在持有层面，对于遏制投机炒房有一定效果。但相比而言，货币环境、土地供给制度、人口流入流出规模，在其中发挥的作用更大。

所以，房地产税从越热到落地，都会对房价预期产生显著影响。这种影响，随着房地产税的推出而不断弱化。

一个明显例证，欧美国家多半都有房地产税，但房价却未随之而起起落落。

05

哪些城市会开征？

不是每个城市都有“资格”开征房产税。

房产税是一块肥肉，能为地方提供稳定税源，但经济基本面和人口基本面一塌糊涂的城市，贸然开征房产税，不仅收不到多少税，反而有可能让本地楼市出现大问题。

在后土地财政时代，几乎所有城市都会面临财政收入下滑的危机，都有动力来开征房地产税，但这些城市都要揣摩好自身的分量和实力。

所以，会不会开征房地产税，能不能收到房地产税，这是检验城市发展水平高低的一块试金石。

所以，千万不要低估房地产税。

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