聪明人正在把房产转移到省会以上城市

决策参考，财经干货！每日总裁精摘：

作者: 塞冬 来源: 黔财有话说

从全球历史和现实来看，确实这样一番景象：

• “城市化”是一种无法逆转的趋势

• “大城市化”在城市化完成后仍然会继续进行

• 所谓的“欧美小镇”其实是“郊区化”而不是“逆城市化”

亚洲的日韩就不用多说了——典型的人口高度集中于首都：

我们拿韩国和浙江做个对比：

• 韩国的人口、面积、地形等基本情况，和浙江基本一模一样

• 韩国首都圈行政区面积1.17万平方公里，人口2550万，占全国人口的一半

• 浙江杭州市行政区面积1.66万平方公里，人口920万，不到韩国首都圈的40%

再来看看日本：

• 东京圈一都三县行政区1.35万平方公里，人口3600余万，占日本人口28%

• 相比之下，北京1.68万平方公里，2100余万常住人口，规模小太多

但是，上述各类国家的数据可以表明，人们向往大城市的意愿在全球都是一样的。中国独特的制度，并不能抹掉人们的内心需求，而只能是通过给新移民创造麻烦来人为地减缓大城市化速度。就像一个蓄水池，虽然出水口被人为缩小，但终有一天水还是会流完。于是在现实中我们就会看到，中国特大城市的规划往往是首先迎合决策者的主观意愿，而通常不能满足人民群众的实际需求，然后在一次又一次被现实打脸后，只能按照实际的人口规模来修改规划以作为补救：

• 《北京城市总体规划（1991年至2010年）》里预计，北京到2010年常住人口控制在1250万以内，但实际上北京到2000年就达到了1382万

• 《北京城市总体规划（2004年－2020年）》里预计，北京到2020年常住人口控制在1800万以内，但实际上北京到2010年就达到了1961万

• 于是，在2015年时，北京2020年总体规划又被修改为：2020年常住人口控制在2300万以内

于是，随着中国城市化的深入，大城市化的持续，政府规划被现实教训得步步“退让”，中国的省会最终可能将会发展到如下规模：

• 6000万人以上的大型省：省会人口达到1500-2500万

• 2000-6000万人的中型省：省会人口达到600-1500万

• 2000万以下的小型省：省会人口达到300-600万

届时，中国大多数省1/5-1/3的人口将会集中在省会，全省2、3位的城市大都将只有不到省会一半的人口。部分双核、三核的省，如山东、辽宁、福建、内蒙、江苏等，届时将会是top2、3的城市占据全省1/2-2/3的人口，其余城市的规模则将会小到无法相提并论

投资品、消费品和纪念品

老龄化+少子化+城市化将共同造就这种奇特的突变

我们就以著名的中原塌陷区人口大市阜阳和其省会合肥为例，我们先来看看2010年第六次人口普查时的数据：

• 阜阳，户籍人口1014万，常住人口759万，比2000年减少40.4万

• 合肥，户籍人口502万，常住人口570万，比2000年增加124万

一来一去，10年间，阜阳比合肥的人口优势减少了164.4万

年轻人口减少——》经济缺乏活力，就业机会少——》促使年轻人口进一步逃离

就中国自身而言，陷入此恶性循环的典型案例就是比全国早10年进入老龄化的东三省

于是，大家会慢慢觉察到这样一个事实：

• 2005-2010年，一线城市从5千涨到2万，小县城也从800涨到3000，全国一荣俱荣，大家皆欢喜

• 2010-2016年，一线城市从2万涨到8万，省会翻番，但小县城则在3000横盘多年

然而需要知道的是，2016年仍然处于85后高峰人口购置婚房的末班车，小地方仍然有一定接盘人群。再过3到5年，当人口总量比85后打6折的95后站上房市舞台时，全国人民可能会发现自己手上的筹码，进一步分化成三大品类：

1、  投资品：大型地级市、省会及更高级别的大城市、特大城市——全国年轻人口打6折时，这些城市的年轻劳动力数量不打折，固定资产仍然不乏接盘人群

2、  消费品：普通地级市、县城——全国年轻人口打6折，这些城市打4-6折，接盘人数量腰斩，人口快速老龄化，当前山海关外的惨状将会原封不动的在5年后重现在这样的城市——这些地区的房产属于消费品，有使用价值，但难以原价转手了

3、  纪念品：偏远的县、镇、村——这些地方的年轻人口将会打1-2折，固定资产大批沦为“乡愁纪念品”。半个世纪以后，中国农村大地上将矗立着上亿栋300平米钢筋水泥大独栋纪念碑，用来纪念20世纪90年代到21世纪头十年期间，在中华民族最佳人口红利期里所造就的人类煤铁水泥工业文明巅峰

万事万物都是相联系的，人口、周期、规划，这些看似宏大的主体，却与我们每个人都息息相关。许多人可能并不太在乎家庭资产的增减，只求过得舒坦即可，但这实际上是一个博弈，就如同无厘头的抢盐大赛一样：

“虽然我不想抢，但我怕别人给抢没了，于是我也被迫参与其中抢”

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