小Q导读：恒大单月580亿，重夺权益榜冠军；融创半年破千亿，单月销售创新高；房企发展呈现四大趋势。
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《2017年上半年中国房地产企业销售TOP200》排行榜发布
文／克而瑞研究中心
榜单解读
自4月份开始，在各城市持续加强的调控政策压力下，大部分房企销售业绩环比出现持续下跌。然而从上半年房地产行业的集中度来看，龙头房企市场份额却继续提高。30强房企竞争愈发激烈，门槛提升更加明显。此外，龙头房企不仅在地产开发领域优势明显，其为寻求新的利润增长点，纷纷在多元化业务上进行布局，在社区物业、海外投资、产业新城、特色小镇、长租公寓等领域也动作频繁。
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集中度进一步提升，30强房企竞争激烈
2017年上半年，虽受政策影响，房企月度销售波动，部分月份甚至环比下降明显，但是从半年数据来看，规模房企的门槛和行业集中度均在提升，强者更强的趋势明显。其中TOP30房企内的竞争尤为激烈。
从金额门槛来看，TOP30房企规模继续保持了高速增长。上半年TOP10上榜门槛为702亿元，增长40%；TOP30房企的入榜门槛增幅最大，大幅增长78%至309亿元。龙头房企规模快速扩张，与其他房企的规模差距越来越大。
从面积门槛来看，增幅最大的是TOP10、TOP20和TOP30的房企，均增长近50%。在市场调控持续加码的背景下，龙头房企仍能实现如此高的增长实属不易；而其他房企受调控影响更大，TOP200面积门槛则较去年同期有所降低。
除了门槛的变化外，2017年上半年行业集中度进一步提升。金额集中度的增速整体高于面积集中度，百强房企销售均价提升明显。我们预计随着市场调控压力持续和规模房企竞争优势的体现，未来房企集中度还将进一步上升。
金额方面，各梯队房企集中度均呈上升趋势。其中TOP30和TOP50房企集中度升幅最大，较去年上升了10多个百分点。TOP100房企的集中度达到58.1%，占据了中国房地产市场的“半壁江山”。TOP200房企的集中度也超过6成。面积方面，TOP100和TOP200房企的集中度达到了33.2%和36.9%。
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龙头之争愈演愈烈，恒大重夺权益榜首
恒大6月销售达到580亿元，成为本月销冠。同时，恒大超过碧桂园重夺销售权益榜榜首，达到2088亿元。权益销售金额更能反映企业的资金实力和实际投资能力，这也是我们坚持做权益排行榜的原因。可以预见的是，恒大今明两年利润将有更明显的增长。
碧桂园和万科表现也各有千秋，继续保持稳定增长。碧桂园仍然保持流量榜冠军，万科也在6月发力，单月达到447亿元，比上月增长24.5%， 股权之争结束后，未来增长也有更大潜力。
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各梯队皆有黑马涌现
融创、鲁能、中梁、恒泰、新力突飞猛进
即使在政策高压下，本月再次涌现黑马。不同规模的梯队中，总会有企业凭借自身的优势获得亮眼的表现。这些企业上半年增长速度明显高于行业水平，甚至在最近两个月仍能逆市上扬，例如融创、鲁能、中梁、恒泰、新力等。
TOP10房企中，融创中国1-6月实现累计销售额1088亿元，仅用半年时间达到千亿规模。本月企业更是实现销售金额285亿，创企业单月销售历史新高。融创的增长，主要得益于其提前布局重点一二线城市，且通过收并购获得充足的土地储备，有力促进了销售的增长。
TOP20房企中，鲁能集团近两年来凭借突破式的业绩增幅，今年上半年累计销售金额507亿元，同比增长85%。鲁能主要得益于泛产业地产战略布局，深耕优势城市，前期布局的海南、北京、重庆、济南等区域销售形势较好，成为业绩主要贡献地区。
TOP30房企中，中梁地产凭借着高品质、高周转的运营策略，上半年销售业绩同比增长153%，达到354.7亿元。中梁业绩增长较快主要源于其始终坚持走高品质路线，着力打造的高端产品在取得较好的市场口碑的同时，也带来较高的销售回报。
TOP100房企中，新力地产上半年实现销售金额120.9亿元，继续位于百强行列。其项目布局主要集中于南昌市，南昌上半年整体市场形势较好，项目去化良好，仅南昌单城市半年销售额就破百亿。
TOP200房企中，恒泰集团货量大，潜力十足，这家企业以合肥为起点，近年来开始全国化布局，已经成功布局长三角、京津冀、珠三角和西南市场，并于2017年5月份开始进驻西北市场，6月份连续在西安、苏州、徐州等地落下项目；截至2017年6月，恒泰累计未开发面积1600万方左右，累计货值1005亿左右，未来具有冲百强房企潜力。
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多数房企完成率超50%，千亿目标仍是大方向
在部分已公布2017年销售目标的企业中，大部分房企目标完成率已超50%，平均完成率已达59%，说明房企销售目标整体完成情况形势较好。此外，龙湖、碧桂园、旭辉这三家房企目标完成率已在7成以上。一方面是由于这四家房企今年销售业绩较好，像龙湖和碧桂园，今年以来销售同比增幅一直属于领先行列；另一方面是企业对外公布的目标都较保守，而企业内部目标可能更具有野心。此外，路劲基建上半年完成165亿，同比大幅增长，也是今年表现出色的企业之一。
去年千亿房企的数量扩充到了12家，在房地产集中度逐渐提高的背景下，今年以来陆续有房企公布明确的千亿目标时间表。随着门槛值的不断提高，越早完成千亿目标将让自身处于更有利地位。在已公布千亿目标的企业中，按照实现时间可以分为三档：
第一档是将千亿目标作为近期目标，今年或明年要实现，像龙湖、招商蛇口和正荣；
第二档是将千亿目标作为中期目标，用三年左右时间去实现，像雅居乐、佳兆业、禹洲地产、滨江集团等；
第三档是将千亿目标作为长远目标，像中骏置业。
未来趋势解读
虽然2017年上半年标杆房企业绩规模和行业集中度进一步提升，但在土地价格不断走高和限购、限贷、限售政策的影响下，房企的利润空间却进一步受到挤压，盈利能力继续降低。在此背景下，房企对房地产相关多元化业务布局的拓展日趋活跃。从长远来看，社区物业、海外地产、产业新城、特色小镇、长租公寓等多元化运营的模式可以给房企带来更多的盈利途径，也可以提升房企的整体竞争力。
物业管理整合或分拆如火如荼
随着国内房地产逐步迈入存量房市场，作为房企多元化业务的主要战略之一，物业管理业务的整合或分拆正进行得如火如荼。物业管理板块涵盖传统的物业服务、也有涉及社区教育、社区金融、社区健康等社区O2O业务。2017年上半年，滨江集团将物业板块拆分谋求上市，碧桂园分拆物业服务A股IPO已获证监会受理、旭辉集团旗下上海永升物业在新三板挂牌上市。对于在住宅开发业务有一定规模、注重口碑和品牌维护的规模房企而言，通过物业管理服务作为切入点，将住宅和服务嫁接起来，可以提高消费终端客户的粘性并通过增值服务挖掘新的盈利点。
房企海外投资热情未减
2017年上半年，在国内房地产市场竞争日趋激烈以及调控政策的限制下，更多房企加速了海外市场的投资布局。海外地产开发的高利润空间也进一步刺激了房企的境外投资。2012年以来，万科、万达、绿地、碧桂园、富力、首开等20余家中国房企已经在海外开设房产项目或确立投资计划，投资总规模已达上百亿美元。
一类海外地产的投资主要集中在美国、英国、澳大利亚等发达国家核心城市，以开发住宅和高层公寓和收购持有型物业长期盈利为主。另一类则是在发展中国家开发大盘及新城项目。目前包括碧桂园、富力、雅居乐在内的多家国内开发商在已马来西亚布局逾15个项目。“一带一路”的战略机遇结合房企自身在城市开发和运营上的丰富经验，都使得在这些发展中国家的新型城市开发、城市综合体建设等大型项目得以顺利推进。
政企合作开发产业新城、特色小镇
在中国城镇化进程不断加速和“十三五”期间国家发改委的政策支持下，政企合作开发的产业新城和特色小镇吸引了各大房企的积极参与。通过产业新城、特色小镇的开发模式，房企可以以较低的价格获取一、二线核心城市经济圈周边的优质三四线城市进行战略布局。华夏幸福自2002年进入固安工业园区以来，已专注在产业地产的开发运营上深耕多年。在2016年迈入千亿房企阵营后，华夏幸福也提出了三到五年内完成百城布局的规模目标。
今年上半年，碧桂园、融创、绿地等房企也在积极布局产业地产和特色小镇。碧桂园今年在惠州已有三个科技小镇项目启动的基础上，还在东莞市黄江镇和三河市黄庄镇新布局了两个科技小镇项目。绿地5月与河南省许昌市签订了全面战略合作框架协议，将合作快轨PPP项目、特色小镇等，涉及资金超过510亿。
长租公寓市场潜力较大
长租公寓作为未来房企多元化业务的一个盈利点，也吸引了房企纷纷试水。从长租公寓的发展潜力来看，一方面基于政府土地政策的倾向，北京、上海等热点城市的住宅地块都有了一定比例的自持要求。另一方面，随着热点一、二线城市租住人口比例的提升，流动人口对长租公寓市场的需求也十分可观。
抢占长租公寓在未来的存量房市场可谓是房企的一个战略选择。目前TOP30房企中已有1/3房企通过不同方式参与到长租公寓领域。今年来，龙湖将长租公寓业务上升到集团战略发展层面，通过冠寓品牌发布三条产品线。碧桂园上海区域5月也开始了长租公寓管理部、商业管理部等组织架构的搭建。
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总结：上半年，在不断加码的调控政策影响下，多数房企销售业绩受到明显影响，环比下跌明显，房地产市场风险也逐渐暴露出来，出于对未来企业发展的考虑，上市房企积极寻求地产主业外的新的业务增长点，在多元化布局上也更加频繁。
像社区物业和特色小镇，作为房地产产业链的重要环节，在存量市场下的前景广阔。重点房企或拆分物业寻找上市，或加大长租公寓品牌的运营规模和力度，都想提前抢占市场。在国内市场风险加大的情况下，部分房企开始积极“走出去”，加大海外地产的投资布局。
此外，受到政策的积极引导，部分房企积极寻求与地方政府的合作，加强在产业新城和特色小镇上的战略布局，这些房企既有专业的产业地产开发企业，如华夏幸福，也有新进入的企业，如融创。
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