一张图看懂粤港澳大湾区11城房价！佛山这四个地区被点名看好....

佛山乐居整合，内容来源：合富研究院、在大良、狮山发布等

正如90年代承载改革开放试点重任

粤港澳湾区城市再次走上“政策风口”

先一起来看一张粤港澳大湾区11城房价的总图

在粤港澳大湾区利好作用下

有哪些可以更加看高一线的价值区域？

什么城市值得看好？而看好的理由是？

结合各区域现状房价、政策强度

依未来“产业”及“交通”利好程度，可以得出下表：

粤港澳湾区9市－各城产业/交通综合利好区域中，佛山上榜的有千灯湖／三山、罗村／狮山、大良、佛山新城。

 千 灯 湖 ／ 三 山 

去年底，国务院批复同意《佛山市城市总体规划（2011—2020年）》（以下简称《总规》），根据规划千灯湖以及三山新城片区被寄予厚望。

产业：   

佛山中心城区划分为21个功能片区。其中，千灯湖片区为综合服务片区，三山低碳新城片区为商贸物流片区。在服务业园区方面，强调要发展以千灯湖金融高新技术服务区为代表的28个服务业园区。

广东金融高新区

商业服务业设施方面，将建设佛山新城、千灯湖、禅西新城、祖庙等4个大型商圈，佛山西站、三山新城、陶博城、平洲、乐从、鄱阳奇槎和石湾等7个其他商圈。

三山新城

交通：   

南海新交通预计将在2018年通车运营，路线全长13.1公里，包括地下线、地面线和高架线，设13个站点。作为贯穿南海中心城区的大动脉，这条交通路网还将快速连接起桂城东、平洲以及三山新城片区。

佛山地铁4号线最近也有新消息，公告首次披露了4号线的走向和初步站点设置，佛山地铁4号线一期计划起于佛山市三水区工业大道站，止于佛山南海区港口路站，线路长约56公里，横跨三水、禅城、南海三区。

 罗 村／ 狮 山 

百强镇，西站的开通，地铁3号线建设中，不限购...狮山被关注的热点可谓不少。

舒适宜居的狮山

产业：   

综合实力连续蝉联全国百强镇榜单前列。2017年“全国综合实力千强镇”排全国第二；拥有国家级孵化器4个，国家级众创空间4个，集聚了一汽-大众等世界500强投资企业23家，高新技术企业228家。

南海大学城一景

佛山高新区核心区狮山镇通过创新推动产业升级、发挥高铁优势、提升城市品质等促进产城人三方良性互动，城市面貌焕发新颜，综合实力连续蝉联全国百强镇榜单前列。

交通：   

现在的狮山，交通利好飞跃提升，早已不仅仅是广佛都市圈、广佛肇经济圈、珠三角经济圈的重要组成区域，还是我国首个主打“高铁经济” 粤桂黔高铁经济带上举足轻重的一站。

佛山西站位于广佛西大门——狮山。西站建成后，作为珠三角西岸特大型客运枢纽，擎动广佛路网，畅连珠三角交通一体化黄金动脉，连通粤桂黔高铁经济带。从佛山西站到贵阳仅需4小时、到南宁仅需3小时，从佛山西站出发，乘坐高铁只需20分钟就可达广州南站。

佛山西站通车

轨道交通方面，地铁4号线，狮山拟设11个站点,地铁三号线狮山站也已全面进入主体结构施工阶段。堪称佛山最长地铁线的地铁3号线，起自狮山通往顺德，线路全长约66.5公里，根据规划，地铁3号线全线争取在2022年开通试运行。

途径狮山，地铁三号线多站点已施工

 大　良 

产业：   

大良是顺德中心城区，以现代商贸、金融服务、邮电通讯、房地产、电商物流 、旅游餐饮为主导的第三产业是大良的支柱产业，自2014年起，其增加值在地方生产总值中占比均超过70%。

作为顺德金融中心，截至2017年8月，已有成功上市或挂牌企业18家，后备梯队储备充足。近年来大良加快产业转型升级，2015年有高新技术企业44家，2016年已经发展到84家，2017年的目标是再帮助近60家企业通过高企认定。

交通：  

地铁3号线串联大良、伦教，贯通佛山南北，于去年11月份正式动工，未来附近规划有创意园等站点，交汇肇顺南城际轨道，全线预计最快2022年开通试运行；

此外，广州地铁7号线打开顺德东大门；华侨城欢乐海岸将与顺峰山一起成为顺德的闪亮名片……交通的完善为顺德东部新城融入广佛同城核心区、粤港澳大湾区核心区奠定了基础，并强化了其作为“珠江两岸门户城市”的地位。

 佛 山 新 城 

产业：  

佛山新城位于顺德北部片区，它拥有一大批高水平高规格的现代化建筑群，也是市级公共基础设施最密集的一个地方。包括有佛山新闻中心、世纪莲体育馆、文化坊城、中欧中心、东平小学、佛山公园、滨江湿地公园等市政配套。

今年的7月，顺德发布潭洲湾国际创新带规划，将顺德毗邻广州南站、位于广佛同城核心区域的北部片区打造成融入粤港澳大湾区的“桥头堡”。

航拍广东潭洲国际会展中心

根据规划，“都市核”是佛山新城的定位，将建设成为富有岭南水乡特色的生态城市、具有国际产业网络的产业节点城市和佛山市城市公共服务体系的核心。目前，佛山新城已成为佛山新的发展核心和关注度最聚焦的区域。

交通：  

根据佛山市城市交通轨道建设规划修编方案可知，佛山新城的交通枢纽中心位于广佛线二期东平站，具备“三地铁”（广佛线、规划中的佛山地铁3号线、6号线）、“双轻轨”（广佛环线、广佛江珠城际）的立体轨道交通优势。它将成为连接佛山新城与佛山五区、珠三角交通的综合换乘中心，助力广佛同城化。

广佛环线将于2018年建成通车，广深港高铁香港段明年贯通，意味着以后在佛山新城的东平站可以通过广佛环线和广深港高铁无缝对接香港九龙站。以及佛山新城与广州南站或佛山西站两个高铁枢纽将在15分钟左右时间距离内，真正实现珠三角1小时生活圈。

上榜的地区和城市到底凭什么呢？

请看以下解读

▽▽▽

产业、交通是影响城市／区域价值的关键

1.产业升级！第三产业效能显著高于其他产业

粤港澳湾区是“一带一路”战略最重要的关键节点之一，珠三角“世界工厂”之名响誉全球。

但从现状水平看，“珠三角9市”与国际发达城市（包括香港、澳门）相较，在经济效能（人均/地均GDP）、生产服务能力（第三产业/生产性服务业占比）等方面仍有相当差距，这些差距是未来城市经济发展的主要空间所在。

下图为粤港澳湾区城市不同区域产业效能对比（使用人均GDP衡量），不难看出：城市内部第三产业（尤其金融、商贸、现代服务业）水平更高、或高新产业规模效应更强的区域，其产业效能显著高于城市其它区域。

2.“交通一体化”正在加速成型

粤港澳湾区各城普遍路网完善，轨道交通及跨海桥梁是未来发展重点。下图为珠三角城市现状有地铁通达的区域，广州、深圳两大都会城市地铁网络覆盖最为完善，佛山、东莞亦有部分区域实现地铁连通。

未来，两岸，四桥，连起粤港澳大湾区11城

它们便是虎门大桥、虎门二桥、深中通道以及港珠澳大桥。

产业／交通

两大因素差异形成现状市场格局

将产业与交通因素结合，得出下图。通过与现状区域市场价格比对，得出的结论是：产业发展水平高、交通覆盖完善的区域，其市场价值高于其它区域；同一交通辐射圈层内产业水平更高的区域，其市场价值亦相对更高。

各城重点发展的产业区域如下图所示：

粤港澳湾区未来轨道连接如下图所示：

毫无疑问！站在全国战略高地的“粤港澳大湾区”，城市价值及资源价值，都将得到极大提升。

而作为二者载体的房地产市场，将是持续动力源、前景可期。然而，经过十余年城市高速扩张，城市再进一步拓展的空间却十分有限。

湾区普遍面临“资源局限”

调控促使行业多元化发展，住房需求转向“梯度消费”

按照国际惯例，一个地区土地开发强度的警戒线为30%，珠三角9市中，有4个城市土地开发强度超过30%，其中：深圳、东莞超过45%，珠海、佛山在35%左右。广州、中山开发强度亦逐渐逼近30%。

土地资源局限，在一级土地市场上表现为珠三角土地成交面积逐年下降，近两年趋势尤其明显。其中：广州、珠海、佛山、东莞呈显著下降趋势，深圳、中山近年只有零星供应。

① 而资源的不足，必定导致“土地成本”的高企

珠三角重点城市（尤其广/深/珠/佛/莞/中）普遍“土地成本高企”，“面粉价”与“面包价”大致相当，不需“竞自持”的土地，远郊区域地价≈房价60%或以上，近郊区域地价≈房价70%或以上，中心城区地价≈房价80%或以上。需“竞自持”土地亦被房企激烈争夺。

② 一手供应不足，继而影响二级（一手）/三级（二手）市场

珠三角重点城市“货量不足”是“普遍现象”。由于中心城区土地资源极度紧张，广州、深圳、珠海三个城市的一手成交均以“外围郊区”为绝对主力，“中心城区”一手成交占比分别只有7%、19%、32%。

③ 大量购买力被迫进入二手市场

当前，广州、深圳、珠海三个核心城市已全部进入“存量房时代”。三个城市“一手:二手”占比分别为“46:54”、“29:71”、“47：53”。

而这一切，必将导致两个结果：“房地产高成本”&“供需矛盾”。

因而，在2016年后实施的新一轮政府调控中，我们可以看到政府在调控思路及调控方式上相较以往有明显改变：疏导“供需结构”调整，缓减供需矛盾，引导资金均衡。

事实上，由于一系列持续强化的政府调控，房地产行业、市场发展轨迹亦将相应改变。

【对开发企业而言】

   ——未来将出现“4化”

• 规模房企利用资本优势“吸收能力”（包括与产业资本的结合及相关收并购等）、“吸收资源”（房企间的收并购等），形成资源集中化；

• 分城施策及土地调控驱使资金/资本向“调控相对宽松区域”或“经营性质物业”分流，产生布局均衡化；

• 政府“供应侧变革”将带动房地产企业衍生多种经营模式，包括商用物业运营、住房租赁运营、产业+地产混合经营等，形成发展多元化；

• 房地产周转由快变慢的过程，对企业资本运作的要求进一步上升，资产资本化趋势会更加明显。

【对住房消费者而言】

  ——住房需求将转向“梯度消费”

• 政策引导住房消费观念改变：由“租”到“购”；购买或租住物业由“小”到“大”；购买住房由“外围”（包括郊区、邻市）到“中心”。

【对行业发展而言】

  ——市场走向多元发展、发展模式升级

• 随生产/服务升级，随居民生活方式改变。作为生产、服务、生活三者载体的房地产市场将被赋予更多内涵 →由单一走向多元。

• 政府战略调控促使房地产步入慢周转时代，房地产运营→由粗放走向精细，与经济/产业的联系将更为紧密。

综上所述

由于“产业”与“交通”进一步发展

大湾区的发展中，市场格局将出现相应变化

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