大数据告诉你：上半年佛山哪里的二手房最热？
佛山乐居整理，来源：广州日报、汇诚鸿图、佛山日报
投资买房看什么？看二手房市场。有二手房才有房地产。这是不少炒房客得出的房产投资定律。
今天一起来看看上半年佛山的二手房数据，
哪里值得投资，看完你就明白了
2018上半年二手成交3.1万套
与2017年相比，2018年上半年佛山二手房成交明显回归理性。
今年上半年，佛山二手房成交31143套，成交面积363.41万㎡，虽比2017年上半年下降近5成，但仍比2016年之前的都高。
历年上半年成交面积对比（制图：黎毓贤）
分析这其中原因，2017年上半年二手成交大涨，是因为住建局使出“杀手锏”，分别于3月24日和5月31日晚发布限购升级新政，前者明确提出外地户籍人士在限购区域内购房需要1年社保或个税证明，后者把原限购区域内的二手房也纳入限购范围。
今年上半年二手成交与2017年下半年成交量基本持平，说明佛山二手房市场更加理性。
二手成交占比逐年提升
佛山上半年住宅市场成绩单出炉。根据佛山住建局公布的1月~6月份成交数据，一手楼成交64737套，成交面积613万㎡，二手楼成交31143套，成交面积363.41万㎡，一二手共计95880套，成交面积976万㎡，同比去年少两成。今年二手楼成交萎缩，导致整个住宅市场成交规模同比下降。
2017、2018上半年一二手成交对比
近几年来，佛山的二手房市场得到了越来越多买家的认可，规模逐年扩大。不过，随着2017年6月佛山二手市场重新纳入限购范围，市场成交一改之前逐步升温的走势，去年下半年整体的二手住宅成交量就已有所减少。
不过，今年上半年二手房成交量约占一手房成交量的五成左右，较2015年、2016年的30%的比例有明显提升，说明经过去年上半年的放量之后，佛山的二手房市场逐渐被买家认可。
顺德卖最多 三水、高明有上涨
从区域来看，今年上半年禅城成交3715套,，成交面积35.58万平方米；南海成交8759套，成交面积93.03万平方米；顺德成交12974套，成交面积177.19万平方米；高明成交2276套，面积22.06万平方米；三水成交3419套，成交面积35.41万平方米。
2018上半年佛山各区二手成交情况（制图：黎毓贤）
顺德是成交大户，二手房成交量约占全市四成左右；南海占三成，禅城占约一成，高明、三水在全市的份额均各占约一成。
五区中，顺德是五区中唯一一个能够达到1万套以上的区域。其次是南海和禅城，这两个区域成交下滑明显，同比降幅都接近六成。合富置业认为，外地户籍买家的减少，一定程度上影响了这些区域的交投活跃度。
相对而言，高明、三水的二手房成交量均稍有上升，尤其是三水，近两三年该区商品房市场大量推货，这也刺激了区域的二手房交投活跃度，与去年同期相比，三水的二手住宅成交量更是不降反升，达到了3419套，几乎可以超过禅城。
据了解，三水的二手房源主要来自西南城区，以5~10年楼龄的小区居多，如三水雅居乐花园、恒达花园等，以100㎡左右的三房为主。
首次置业者市场占比超七成
合富大数据显示，首次置业者依旧是佛山二手市场的绝对主力，占比超过七成，改善型买家的占比则略高于两成。佛山二手市场的构成依旧比较稳定、健康。
从成交户型来看，首次置业者与改善型的买家存在较大的差异。对于首次置业者而言，总价100万~250万元，面积90㎡以下的中小户型单位，是置业的首选，占比都在50%以上，且较去年同期都有不同程度的提升。有三成买家会选择100万元以内的单位。
改善型买家对于售价的接受度会更高一些。大约四成改善型买家偏向选择100万~250万元的单位，其占比明显低于首次置业者的水平。近三成买家会选择250万~400万元的单位，还有12.8%的改善型买家可接受400万元以上的单位。
同时，改善型买家更加青睐于大面积的户型，尤其是90㎡~144㎡的户型，占比更高于90㎡以下的户型，购买力明显高于首次置业者。
二手房成交价走低 入手好时机？
“今年楼价有回落，我觉得可以出手了。”
最近正在考虑置换房的杜先生说。杜先生一直在桂城一带看二手楼，“去年5、6月份中海锦城卖到26000元/平、27000元/平，但去年底就回落到24000元/平左右。今年有中介打电话给我，说有22000元/平、23000元/平的单位放出来”。杜先生认为这样的价格，基本在可接受的范围内。
一直在禅城从事二手中介工作的唐先生告诉记者，二手房限购之后，投资客大幅缩减，市场基本以本地的首次置业者以及改善置业者为主。高估价的二手房大多有价无市，“有的盘挂了几个月了都无人问津”。唐先生说，如今卖家放盘心态回归理性，市场上出现了一些笋盘，只要价格合理，很快就能成交，说明市场仍然存在大量需求，业主定价要贴近市场才是关键。
下半年佛山库存量约10万套
近两年来，佛山核心区域一手房源吃紧，变相刺激了二手房成交。
看新房库存量，也可窥探二手市场。据汇诚宏图数据显示，佛山五区下半年新房库存约10万套，面积约1315.82万㎡，忽略市场调控因素，去化周期大约4.6-8.4个月。
2018下半年佛山各区库存情况（制图：黎毓贤）
禅城区：上半年整体供不应求，全区库存量少，禅西及城南板块库存告急，预计半年内可消化完。
南海区：受调控影响，东部去化周期被延长，罗村、西樵缺货。
顺德区：西部片区库存告急，北部片区去化周期延长。
三水区：新入市项目多至库存上涨，北部片区库存告急。西南、云东海、乐平库存量大，但配套较为完善，预估半年左右可消化。
高明区：整体库存缺乏，西江新城库存告急，不足3个月消化期。
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