追踪 | 八年了，几度易主，南庄原海盛东方城烂尾项目怎样了？
文、图/新浪乐居 吴壁生
导语：所有未来终将成为过去，追溯昨日种种才能更好地了解今日发展。这里是佛山乐居独家策划的【追踪】系列报道之二，回顾往期【追踪 | 佛山CBD一期项目建设进度】报道请戳。
八年弹指一挥间，一度风光无限的南庄海盛东方城，当初为何深陷烂尾？曾经两度有意向方出手，为何未能如愿盘活项目？重新定位为健康产业小镇之后，项目实际进展如何？
“应该都会好起来的，罗格的拆迁安置房今年也开始建了。”南庄本地的居民表示。同时，知情人士向乐居透露， 根据片区未来改造成商住小区的规划，应该能吸引不少开发商关注，不过届时情况还得视具体出让条件而定。
佛山一环以西片区变身海晟医疗健康小镇后，建设进展如何；佛山一环以东片区开业多年的海盛东方建材城，如今运营情况又如何？近日乐居进行了一番实地探访，为大家带来最新进展。
原海盛东方城周边发展现状示意图（制图：黎毓贤）
高挂“海晟医疗健康小镇”招牌
原海盛东方项目规划规模颇为宏大，占据佛山一环与南庄大道黄金交界处，一环将其分为两部分，东侧是已经开业的部分环保产业城，高挂的招牌是“海盛东方建材城”，西侧则是原海盛东方购物中心，建筑主体初具雏形，据现场看护人员向乐居透露，大概在去年换上了“海晟医疗健康小镇”的牌子，但一直未有施工队伍进场。
西区原海盛东方购物中心项目如今挂起了“海晟医疗健康小镇”招牌
除了主体建筑外，本项目余下的地块荒草丛生。
乐居于施工现场公示观察到，广东三穗建筑工程有限公司承接了本工程项目，虽然当天是工作日（周二），但施工现场未见建设相关工作人员。
广东三穗建筑工程有限公司承接了项目
施工现场未见到相关人员
而一路之隔，由港威置业开发的港威CC ONE城市壹号正建设得如火如荼，规划建面约25万㎡商业综合体，涵盖购物中心、商业步行街，以及5A甲级写字楼、星级酒店、国际公寓等多种业态。
一路之隔的港威项目正处于建设当中
虽然海盛东方城商业部分几经变更开发商，甚至变更规划定位，但目前距离正式投用也是尚未可知。
现名海盛东方建材城
颇为感慨的是，根据当初一份名为《中国佛山国际环保城项目前期体策划报告》判断为：“当前启动难度大，发展远景也不明朗”的佛山国际环保城（现名海盛东方建材城），由同一个开发商进行开发，虽然首期部分已于2012年投入运营，实地探访发现其情况亦一言难尽。
运营中的海盛东方建材城，商家数量并不多。
目前东区烂尾的部分也未“闲置”，有商家用来了当仓库，甚至有商家直接开起了门店；靠近南庄大道的烂尾空地，部分被当作了大型停车场以及物流中心。
海盛东方建材城旁边的烂尾楼，多被商家用作了仓库，甚至有商家直接开起了门店。
靠近南庄大道的烂尾空地，部分被当作了大型停车场以及物流中心
而美的项目对面的烂尾楼甚至有一大排门店在正常开业。事实上，上述情况也有市民曾向南庄镇相关单位反映，经执法人员现场检查发现有10家经营户，其中9家已经办理了营业执照、1家因涉嫌无照经营已被南庄镇方面立案查处。
美的项目对面的位置，甚至有一排门店在正常营业。
片区目前有动静的位置为绿岛明珠对面地块，涵盖在原海盛东方城地块范围，目前正在处于拆迁厂房、土地平整阶段。经查得知，该项目为于永才旧厂房地块，占地58.92亩，规划为二类居住用地兼容道路用地，现已纳入禅城区2019年旧改计划。
于永才地块正在拆除厂房
与此同时，本为配合共同开发配套海盛东方城的大型商住项目，如陶企转型的新明珠开发的绿岛明珠项目、以及龙光地产开发的水悦龙湾项目，于近年内都相继开发完毕，绿岛明珠项目剩余少量现楼尾货，水悦龙湾项目处于卖车位阶段。
大型商住项目绿岛明珠已开发完毕
而今年成功出让毗邻绿岛明珠项目的地块，由美的置业竞得，目前也已进场施工。三大商住项目均位于南庄大道南侧位置，因此在这长达1.2公里的南庄大道沿线，城市景观形成了鲜明的对比，一边是现代的城市建筑，另一边则是废弃裸露的烂尾楼。
烂尾楼现状，对城市景观影响颇大
据乐居了解，今年成功出让的美的置业地块楼面地价高达9360元/㎡，而涵盖在原海盛东方城对面的于永才旧厂房地块，早已纳入禅城今年的旧改计划，或有望于近期迎来出让。
时间拨回2010年前后，作为南庄首批“三旧改造”项目之一，乃至佛山三旧改造标杆项目，海盛东方城可谓是备受市场关注，开启了全新的返租模式，即“按月返租”以及“三年后原价赎回”之先河。
同时，罗南村毅然通过迁出陶瓷厂而与开发商联手发展环保产业这一模式，使得“海盛东方”成为了三旧改造的先进典型，甚至喊出了“中国环保产业第一城”的口号，省、市、区各级领导均曾亲临该项目调研。
乐居查阅资料得知，总规模达60余万㎡的海盛东方项目实际上包含多个子项目，总规划投资近20亿元，由有东西两个区组成，东区为项目主体的环保产业城占地50万㎡，规划三期进行开发，涵盖首期节能环保建材交易中心，二期绿色环保LED照明交易中心以及三期的环保节能汽车等环保产业交易中心。
原海盛东方城效果示意图
随着海盛东方城资金链断裂，除了东区首期于2012年3月开业外，余下二三期等地块，以及西区海盛东方城商业部分都陷入烂尾，其中，西区原本规划为环保城的两大配套项目，涵盖一座建筑面积达10万㎡的五星级酒店，一座建筑面积约8.8万㎡商业购物中心。
2012年底，海盛东方公司确认资金链断裂，据媒体报道，涉及的业主超百名。不过，开发商资金链断裂早有端倪，除了拖欠业主返租金额，还涉嫌拖欠建筑材料商工程款，乃至工人工资。根据当时南庄人社部门的说法，自2010年起便开始接到并处理有关海盛东方公司的资金纠纷问题。
天眼查显示，自2013年起，除了原业主方外，其他建设商、广告商等，就连提前承租的苏宁公司，都相继对佛山市海盛东方商业投资有限公司发起了民事诉讼，涵盖房屋租赁合同纠纷、买卖合同纠纷、建设工程合同纠纷、装饰装修合同纠纷等诸多类型纠纷，涉及法律案件总数量达72宗，开庭案件达32宗，经由佛山市禅城区人民法院等进行审理，绝大多数是海盛东方公司方面败诉。
涉及法律诉讼案件72宗
翻阅资料得知，海东方城公司被列为失信被执行人达数十起，至今有30宗全部未履行。据乐居不完全统计，在不计利息的前提下，涉及金额总数约3238万元。而自2015年起，公司被佛山市工商行政管理局连续多年列入严重违法失信企业名单。
失信执行人30宗
虽然法律判决已定，法院方面表示，但在执行过程中，本院经向相关金融、车管、房管、工商、国土、城市规划等部门查询，未发现被执行人有可供执行的财产。在此同时，2017年12月26日，佛山市海盛东方商业投资有限公司向广东省佛山市中级人民法院申请了破产清算程序，此后发起的诉讼，都将移交佛山市中级人民法院处理。
海盛东方项目作为三旧改造项目，是由罗南村委成立的罗南集团与海盛东方公司共同开发，其中罗南村委将村集体三旧改造后的土地租给海盛东方公司，由后者出资建设运营。当项目身处于烂尾边缘，罗南村委也不得不出面协调。
因海盛东方公司拖欠投资回报款（租金），众多业主多次要求该公司、罗南村委会、罗南集团解决。为此，罗南村委会曾两度给出相关承诺，先是2017年10月11日承诺8个月内解决（未能如期解决），2018年4月11日承诺关于海盛东方原债务问题按本金标准支付（但要东西区地上建筑物补偿款），而这都要在海盛东方项目彻底盘活之后，罗南村委会直接支付给业主。
以海盛东方国际环保产业城A座贰层2021号物业为例，建筑面积为55.45㎡，签约时间为2011年，截止日期统一为2031年6月30日，按建筑面积计算使用权出让金，每平方米7981元，总出让金为442530元。
按照合同约定，前五年的使用权和经营权委托给海盛东方公司，由其统一将该物业对外招商，每年的投资回报为本合同约定使用权出让金的10%；投资回报期共五年，总回报金额221265元，年回报金额为44253元。
天眼查公开资料显示，佛山市海盛东方商业投资有限公司涉及的房屋租赁合同纠纷约33宗，在不计入投资回报金额及利息的前提下，保守估计，涉及本金金额总数约1460余万元。
2012年底，在原开发商海盛东方商业投资有限公司宣告资金链断裂，确认无力继续开发项目之后，彼时接受媒体采访的罗南村委相关负责人坦承：“当时推进得比较急，也没什么经验。”
一家来自浙江的意向方很快浮出了水面，并在罗南村委等相关方面的协调下迅速开展交接程序。2013年3月，这家名为金岛城公司就与罗南村委会签订了投资意向合同，并支付了7300万元的诚意金计划接收海盛东方项目。
正当金岛城公司想要接手并重新盘活这个项目，但利好的返租成为了利空——在是否按照原合同补偿业主返租的问题上，新的团队与业主不能达成共识，于是这个盘活计划又一次暂停。当其时，金岛城公司方面表示，公司审计发现项目对外负债从4.3亿元上升至5.6亿元，“该负债已远远超过我们的预计，海盛东方项目的投资价值已大打折扣。”
如此蹉跎了两年时间，海盛东方城商业部分先有了动静。2015年2月10日，原海盛东方购物中心、酒店地块及地上物发布了招标公告。招标文件显示，该项目占地63560.12㎡，建面约135818.7㎡，起始价22054.3万元，在建工程建筑物补偿款起始价21542.922万元，合计43597.222万元。
不到一个星期，佛山市海富中良地产发展有限公司以底价竞得，中标金额合计约4.36亿元。不过在3月6日签订合同之后，意外的是，不到半年时间，同年的8月12日，该项目又再度挂牌对外招标，仍维持原价挂出，这次却未能如愿觅得下家。
2015年，佛山市海富中良地产发展有限公司中标项目，旋即放弃。
在沉寂了一段时日后，2018年海盛东方城项目迎来了重生契机，与之前的定位，也早已不可同日而语。
2018年2月12日，佛山市国土局网站发布公告，将对佛山一环以东、南庄大道两侧地块规划进行局部调整，保留原规划商业商务用地功能，增加二类居住用地。
本次调整范围涵盖了原“海盛东方城”项目，这意味着烂尾长达7年的“海盛东方城”终于迎来改造契机，将规划调整将为南庄镇发展智慧型健康产业小镇提供配套需求。
调整区域在原规划商业商务功能基础上，增加二类居住用地功能。
其实早在2016年12月，南庄镇与广晟集团、金润华集团、中璟基金公司三方合作签约，共建医疗养生健康综合体，彼时预计建成后占地328亩，将以健康医疗中心为核心，集医疗、康体、保健、体检、美容、中医药养生等为一体，打造成为珠三角的医疗保健枢纽与商业中心，体验中心及“双创”基地。
2018年4月24日，南庄镇政府相关负责人就于佛山网络发言人平台上称，关于海盛东方城，作为罗南村一级的项目，不但罗南村下大决心要大力推动，政府对其招商也是一直非常努力积极，成立工作部门推动其招商，协助协调解决复杂的土地权属和工程建设所面临的问题。
“经过努力，预计近段时间将有投资方与罗南村签定相关投资协议，各级部门也将大力推动其各项手续的办理。近期能否落实重建建设，要根据各方面工作进展情况。”南庄镇政府相关负责人补充道。
海盛东方城明确打造健康小镇的方向后，南庄镇加快了引进有关健康的产业企业的步伐，加紧前期工作的推进。2018年8月经媒体报道披露，海晟健康医疗小镇项目投资30亿元，将利用原停工项目“海盛东方建材城”进行全面重新规划和改造，一期项目已完成整体规划设计、医疗健康资源整合，彼时其中医疗综合体（原停建购物中心）正在办理复工手续，主体建筑已完工，只待消防验收。
工地外围公示的项目效果示意图
及至今年5月29日，面对网友咨询原海盛东方城的进度问题，南庄镇政府相关负责人的最新回应如下：
“由于项目涉及问题负责，项目投资方也多次变更，在建设中也存在着历史遗留问题，政府部门一直在大力推进该项目的实施，督促各有关单位和企业村委加快推进项目实施。具体的规划和计划建设进度，未来请留意有关单位的公告公示。”
原海盛东方城烂尾现状探访
与此同时，2019年5月以来，禅城区相继印发《佛山市禅城区关于进一步推进旧村庄（居）改造的实施意见》《佛山市禅城区关于规范旧厂房旧物业改造用地协议出让的操作规程（试行）》等两份区级城市更新（“三旧”改造）实施细则指导文件，进一步明确和规范了协议出让方式的条件与要求，不仅提升了村集体改造积极性，也大大提高了旧村居改造的可操作性。
同时，新政策通过市场化手段消化历史违章建筑，有利于化解农村历史遗留问题、保障集体资产收益、保障农村稳定。此外，《意见》等文件针对禅城区新增建设用地越来越少的困境，通过政策引导村集体用地有序推进改造，有利于改善市民生活环境，提升城市品味。
在政策以及规划利好的加持下，原海盛东方城项目或将迎来重生曙光。
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