告全国同胞书：已抓获房价暴涨真凶！

来源：凤凰财经（ID:finance_ifeng)

去年以来，国内一线城市深圳、上海房价暴涨，2016年并向二线城市蔓延。3月份以来上海、深圳、武汉、合肥、南京都采取了调控措施，近日连廊坊也出台了房地产调控措施出台：非本地户籍家庭限购一套住房。

近日来上市银行陆续发布2015年年报。截至3月31日，16家A股上市银行已有10家披露了2015年度经营业绩，五家国有商业银行也悉数在内。

去年以来一线城市、部分二线城市房价猛涨资金的来源就显示在这些银行年报里。

据21世纪经济报道记者梳理10家A股上市银行年报发现，新增个人贷款业务在2015年增幅普遍达到15%，成为拉动新增贷款的主要动力；其中，个人住房贷款更是各行新增贷款的主要投放领域，这10家银行的个人住房贷款占全部新增贷款的31.54%。

众所周知，贷款是商业银行的主要业务，长期以来也是银行的主要盈利来源。但随着经济下行，个人业务起到“稳定器”的作用。

为什么各大上市银行加大个人住房贷款力度呢？

易居研究院副院长杨红旭根据建行年报研究发现，2015年建行不良贷款余额为1660亿元，较上年增加47%，不良贷款率1.58%。其中制造业不良率为5.9%，批发和零售业高达9.6%。2015年建行积极调整信贷结构，以控制不良的新增。比如，个人住房贷款新增5201亿元，基础设施贷款增加1486亿元，小微企业贷款和涉农贷款也分别增加1350亿元和1010亿元。

他认为，这些行业突出的特点都是不良比较低，而个人住房贷款的不良更仅为0.31%。个人房贷纯属优质资产，只要银根保持宽松，所有银行都会抢个人房贷！

至于对今年房价的影响，他表示，房贷继续宽松，楼市继续回暖，房价上涨地区扩散！

据媒体报道，仅仅一个渤海钢铁的债务就达到近2000亿元。相比其他贷款，显然优质的个人房贷对银行有着很大的吸引力。一位国有大行地方分行人士也表示，“现在实体经济风险较大，好多行业不敢投，各家银行都将个贷列为重点业务。”这一趋势已在2015年新增贷款中得到充分体现。个人贷款业务占去年新增贷款的45%，已经超过公司业务的新增量。

多家银行在年报中表示，为适应居民消费升级需求，大力发展消费信贷业务。而消费信贷领域，以个人住房贷款为最主要的投放方向。这一变化在大型银行中表现的更为明显。2015年建行、工行、招商、农行以及中行新增个人住房贷款占全部新增贷款分别达到60.19%、55.4%、54.86%、49.40%和32.03%。

六张图看中国房价/工资地图，买房要花去一辈子的心血？

你知道北上深这些一线城市的房价究竟有多高吗？你又知道成都、长沙、昆明和东莞这些二线城市的房价到底有多“低”吗？你还在苦闷为什么收入赶不上房价的涨幅呢？

中国房价地图

这份“中国房价地图”包括全国70个主要城市的最新房价数据，由中金公司房地产专家搜集整理多方资料制作而成。（上图点击放大查看）

如果你对上述房价数据没啥概念，看下图：

100万对99.99%的中国人来说，都不是一个小数字，但对于房价、尤其是北上深的房价来说……

中国房价收入比地图

如你所知，房价并不是由当地居民平均购买力所决定的。对于绝大部分只有工资收入的个人（或家庭）来说，买房是一辈子的事。（上图点击放大查看）

如果将各城市房价和房价收入比进行排列，如下：

中国工资地图

和房价不同，中国各城市人均工资相差并不大，如下（点击放大查看）：

70个主要城市中，2014年平均工资最低的邯郸只有41219元，最高的北京人均102268元，不足邯郸的2.5倍。要知道，北京房价（70943元/平米）是邯郸（5097元/平米）的13.9倍。这是个什么概念，自己去想吧！

假如北京邯郸两地房价存在套利空间，是北京房价太高还是邯郸房价太低了呢？如果将各个城市的房价与工资做成一个散点图，如下：

中国经济会不会企稳，楼市会涨还是会跌，以后的养老保险会不会有缺口，看多的人很多，看空的人也不少。例如，以楼市来说，如果未来中国进入老龄化高峰，年轻人越来越少，买房的需求也会越来越小。其实，中国经济最大的压力归根到底是人口的问题，人老了干不动了，那该怎么办？

一直有个困惑，一线城市房价这么高，到底该不该买房？

现在问题又来了，尽管上海在全国范围内很年轻，但相比于自己的以往而言，上海也变得越来越老了，而且在严格控制特大城市人口的政策指导下，上海的人口开始出现了明显的拐点，一开始我还以为是炒作，后来拿到了上海的用水用电的数据图一看，真的是人口减少了，起码是人口不再流入了，跟上海一样，北京也出现了同样的问题。

而这10几年来一线城市之所以房价一直涨，就是因为永不停歇的人口流入，一年增加几十万上百万人口，再加上货币超发，所以一线城市的房价早就进入了泡沫阶段，相比来说三四线城市的房价倒有些冤枉。

我们可以看看，日本和美国当年房价和人口的对比，又是一个巧合，人口老龄化来临之后，房价发生了一个不可逆的下跌。这会不会发生在一线大城市中呢？我相信会的，最简单的道理，房子是给人住的，你改善需求，也要把之前的房子卖给比你更穷的人，如果你找不到比你更穷的人去接你手上房子的时候，所有改善性需求的链条都会中断。

而人口不增长，甚至负增长，就会让这种需求发生逆转。随着老龄化加剧，一线大城市的常住老年人口，将会释放出巨大的房屋供给，北京上海是否还缺房子，确实是个巨大的问题。

最后做个注解，我常常在想，北京有多少套房子，这个数据很难调查吗，但好像一直就没有这个数据。我想肯定是有些人害怕透露这个真相，因为其实简单算就知道房子已经供大于求了，以2015年北京2100万人口计算，每人30平米，大概就是6亿平米，按照一套房子90平米粗略统计，大概600多万套也就够了。终于在2012年北京公布的阶梯电价方案的时候，一不小心泄露了天机：北京全市现有589.36万户“一户一表”居民用户。

换句话说，一户一表，你怎么也得有个房子才能叫一户吧，所以至少有589万套房子，再加上其他房产，北京存量房数量在2012年你的时候，就至少应该达到600万套。2015年的竣工面积大约是2600万平米，大概是小30万套。

换句话说2012-2015这三年间，北京至少还得增加个100万套，够300万人居住的。这还不算搬到燕郊去的那些常住人口，所以怎么算都是够住了。未来人口下降，会让房子稀缺这个谎言不攻自破。

看明白了吗？专家分析的落脚点是：一线城市的楼市已经出现泡沫了，房屋已经出现供大于求了。有钱的你要是想买房，也没人拦着你；没钱的买不起，也别灰心丧气，即使买不起，我们也许能等到楼市泡沫刺破的那一天。顺便说一句，最讨厌用有没有属于自己的房子这个标准，将人分为三六九等了。

面对“买不起”的房，我们应该做点什么？

1、想清楚大城床和小城房，哪个才是你要的

找出一张白纸，分别列出需要抉择的A、B 两地，按重要程度高低依次列出你认为重要的任何内容，比如居住环境、就业机会、工作环境、工作报酬、晋升发展、培训机会、自我实现、家人相处、配偶影响、资源利用、休闲时间、挑战性、成就感等多个方面，进行自评。

根据你自己的主观感受，针对不同城市回答每个项目的得分，计分范围在-5至5分不等，每项进行评估后最后算出两地的总得分。当然分值越高，表明你主观导向它的优势更明显。

2、自己动手节流 注重投资开源

如果决定了大城市，那就要一方面要保证资产不要出现负增长，另一方面还要捂紧钱袋，才不至于让日子过得太惨。 

3、余钱投资增值避缩水

你可以尝试一下放弃存钱的方式，转而将钱投向一些靠谱的理财产品，为资产寻求增值保值的“避风港”。要选择风险系数小的产品来理财，而不动产是首选。另外也可以购买其他有值商品。

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