道可特解读 | 长租公寓“暴雷”风险频现，你们的房子还安全吗？——长租公寓“租金贷”模式的法律问题探究

「 道可特法视界第1400篇原创文章 」

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摘要：所谓“租金贷”模式，是指租户在与长租公寓运营商（如自如、蛋壳等）签订《房屋租赁合同》的同时，与金融机构一并签订《贷款合同》，由该金融机构替租户支付全年房租，租户向该金融机构按月还清租房贷款。相应的贷款利息一般由长租公寓运营商代为支付。自2015年“长租公寓”兴起以来，“租金贷”模式与国内长租市场的扩张性发展、运营商引资规模化的需求完美贴合，虽其法律及道德风险一直遭受诟病，近年来仍受到各大长租公寓运营商的追捧。然而，2020年随着新冠疫情的到来，住房租赁市场需求的大幅下降、疫情期间严格的防控措施、复工复产进程的推迟、租赁房屋严禁的门禁措施等等，都对租赁市场尤其是长租公寓产生了巨大冲击。疫情期间，多家长租公寓运营商资金链断裂，流动性危机陡然爆发，导致租户、房东维权不断，“租金贷”模式的金融风险、法律风险、道德风险也顺势展现在大众眼前。

北京市道可特律师事务所房地产与基础设施团队将结合近期出现的长租公寓“租金贷”风险事件，对长租公寓运营商（以下简称“运营商”）采用“租金贷”模式与租户、房东建立的法律关系进行深入分析，并对“租金贷”模式运行的法律风险进行提示，同时综合现阶段的实践案例对房东、租户等法律主体的风险处理措施提出建议，以期帮助“租金贷”模式中的各方主体明晰成本、规避相关法律风险、解决现有争议纠纷。

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长租公寓“租金贷”模式的法律关系

“租金贷”模式的法律主体较多，法律关系较为复杂，且司法实践适用仍存在一定争议。因此，目前了解“租金贷”模式中的法律主体以及相应的具体权利义务，对于各方谈判、明晰成本、解决纠纷有至关重要的作用。长租公寓“租金贷”模式一般涉及四方法律主体，即运营商、房东、租户以及金融机构。

1. 长租公寓运营商与房东、租户之间的法律关系

目前，运营商与房东签订的合同主要有两种形式：租赁合同或委托合同，目前争议较大的就是委托合同即《房屋委托管理服务合同》的认定。以多采用委托合同形式的“蛋壳”为例，在此模式下，运营商与租户签订《房屋租赁合同》时会标明房东的姓名；同时明确运营商的服务系代为管理，代为收取管理费、服务费等费用；而房东作为房屋产权人及出租人有权取得运营商代理收取的收益。

在此情况下，如果认定房东与运营商之间产生的是委托合同法律关系而非租赁关系，房东直接成为租赁合同的出租人，运营的代理行为所发生的法律效果由房东直接或间接地承受，租赁合同将直接约束房东。一旦房东与租户之间具有合同相对性，即使房东无法从运营商处取得代收取的收益，也必须依据租赁合同将房屋继续交由租户使用；运营商违约的，房东只能向运营商主张违约责任，或解除与运营商的委托合同后直接向租户收取房租。

然而，实践中房东往往会主张，其与运营商之间虽然表面上签署委托管理合同，但构成的实质法律关系应当是租赁而非委托，其解除与运营商的租赁关系后，即有权要求租户腾房退租。因此，运营商与房东、租户之间法律关系的认定，对于各方主张权利、明晰风险成本至关重要，只有明确各方之间的法律关系归属，才能够依据认定的法律关系判断各方应享有的权利、应承担的义务。

目前司法实践中，对于运营商与房东、租户之间的法律关系认定仍存在争议，实质法律关系仍需要根据运营商实际提供的服务来判断。

如上海市第一中级人民法院（2019）沪01民终3424号民事判决书的认定：

上诉人诉请撤销其与蛋壳公寓签订的房屋租赁合同，其理由系认为被上诉人无权代理业主对系争房屋进行出租管理。蛋壳公寓与业主签订的《财产委托管理服务合同》，已可证明被上诉人出租系争房屋取得了业主的授权。上诉人主张该服务合同实质上为房屋租赁合同，而非委托合同，被上诉人仅取得转租权而非代理权，故被上诉人无权以业主的名义签订本案租赁合同。对此上海一中院认为，被上诉人作为专业从事房屋代管的经营主体，在取得了房屋权利人的授权之后，以代理人的名义将房屋出租，收取租金，获得报酬等，均系其正常的业务范围，符合商业惯例，被上诉人在本案中并无超越代理权的行为。

房屋租赁合同在房东与租户之间被认定为合法有效后，合同各方仍须按照有效的合同享有权利、承担义务。

2. 关于运营商与租户、金融机构之间的法律关系

在“租金贷”模式下，租户在运营商给予租金减免、承担利息等优惠的条件下，与租金贷款服务机构（即金融机构）签订《贷款合同》，贷款服务机构将一定期限内的租金一次性支付给运营商，租户按月向贷款服务机构偿还贷款本息。因此，从基础法律关系上看，租户与贷款服务机构之间形成了借贷法律关系，租户应当按时向贷款机构分期偿还贷款；运营商与贷款服务机构之间不存在法律关系，贷款服务机构仅是接受租户的“指示”将租金一次性“交付”给了运营商。

但现实的情况是，运营商与贷款服务机构双方存在合作的法律关系。因此，租户是否对其中的法律关系知晓并明确，运营商与贷款服务机构之间是否存在对租户不公平的协议或行为，对法律关系的认定和权利义务的承担有关键影响。实际上，通过“租金贷”模式，运营商一次性取得租户租赁期限内的全部房租，与向房东支付租金之间形成期限错配，由此建立了租金的资金池，可利用该资金池进行长期投资等金融活动。但由此也可能产生恶意转移资金、侵占资产的行为，一旦长期投资不能按期回收或者后续租户的新贷款不能及时补充，就会发生暴雷风险。

 02 

“租金贷”模式的法律风险

“租金贷”模式不是利用运营商自身信用而实现的融资，是利用租户的个人信用，并通过期限错配的方式实现经营现金流的累积，创造了资金池。享有租金贷收益的主体，却未充分承担相应的风险，这就导致风险和责任转嫁到了房东和租户头上。

1. 房东面临的法律风险

在“租金贷”模式下，运营商以“租金贷”为杠杆，在短时间内撬动了大量的资金，这种资金积聚的效应将资金池的流动性风险转嫁给了房东。一旦运营商出现资金链断裂，意味着其将无法依照委托管理协议等约定向房东支付到期租金，违约风险由此而生。

除此之外，运营商在前期与房东达成委托管理意向后，往往要对租赁房屋进行装修、改造，在此过程中也常常与房东达成委托采购的关系，委托管理协议中往往约定费用最后会直接或间接地由房东承担。在此情况下，如果运营商资金流断裂，其也将无法依约配置房屋相应设施，或无法将返还费用兑现。

2. 租户面临的法律风险

在长租公寓“租金贷”模式流动性风险的作用下，运营商可能出现无法偿还到期债务的情形，在此情况下，如运营商与房东之间签订了《租赁合同》，房东将有权解除合同并收回房屋。但对于租户而言，其已经通过“租金贷”的形式向运营商缴纳了租金，租户与运营商之间的矛盾最终演变为房东对房屋的所有权与租户对房屋的使用权之间的矛盾。如果在房东的施压下，租户被迫腾空房屋，该租户既丧失了对于房屋的租赁利益，同时还面临着贷款服务机构的还款压力。

3. 其他法律风险

由于“租金贷”模式背后蕴藏着流动性等各类风险，该模式中的某一环节一旦出现问题，整个链条都将崩溃，这将对金融市场的稳定与发展产生巨大冲击，金融监管法律风险将进一步加深。同时，因为房东和租户承担了“租金贷”模式下转嫁的大量风险，一旦产生问题，随之而来的维权纠纷数量将是巨大的。这也就要求法律、监管机制对相关金融风险、相对方（包括房东和租户）保护有更高的基准和要求，只有市场环境不断改善，长租公寓的良性发展才能持续。

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“租金贷”模式目前的争议解决机制

目前，长租公寓“租金贷”模式导致的纠纷存在数量巨大、争议较小、标的额也较小的特点，对于此类案件，国内尚未建立简便且强有力的争议解决机制。房东、租户如果通过司法途径维权，经济成本、时间成本都极其高昂，这也导致了大部分类案都以受害人忍气吞声、承担损失而告终，这也加剧了市场的恶性循环，无法有效解决争议。

1. 现阶段房东常见的救济途径

在“租赁合同”模式下，一旦运营商产生资金链断裂问题，房东往往会与运营商解除合同。《租赁合同》解除，房东就重新取得了对房屋的使用权，有权要求次承租人（即租户）腾退房屋。在此情况下，租户被房东强制腾退的，只能要求运营商承担违约责任。

在“委托合同”模式下，房东与租户双方是《租赁合同》的合同相对方，租户按时缴纳租金的，房东无权要求租户腾退。在此情况下，一旦运营商产生资金链断裂问题，房东可以及时解除与运营商的《委托合同》，随后即有权要求租户将其未支付的房租，按照《租赁合同》的约定直接支付给房东，可减少相应损失。

2. 现阶段租户常见的救济途径

在“租赁合同”模式下，房东一旦解除与运营商的《租赁合同》，租户就将面临被房东赶出房屋的风险；而在租户与运营商的《租赁合同》中，运营商是合同的相对方，租户无法租住房屋的，也仅能要求运营商承担违约责任。实践中，一般租户能够与运营商达成协商，由运营商另行安排房屋供租户居住；租户坚持不再居住的，可以要求运营商返还租金并承担相关费用的赔偿责任。

3. 监管机制的建立与发展

当前，监管部门显然已经意识到“租金贷”模式带来的负面影响，各地监管部门纷纷出台规范“租金贷”的地方性规定。例如，深圳互联网金融协会发布《关于规范“长租公寓”业态涉互联网金融的风险提示》，要求互联网金融企业“加强授信资质审核和风险管理，严禁与违法违规从事长租公寓业务的中介服务商开展类似“租金贷”业务合作”，不得以不实宣传误导金融消费者接受与其风险认知不相符合的服务。再如，上海市住建委等五部门也联合下发了《关于进一步规范本市代理经租企业及个人“租金贷”相关业务的通知》，对开展个人“租金贷”的业务条件、代理经租企业须提示风险、银行业金融机构的主体责任、建立并严格执行面谈制度等均进行了明确规定。

2020年9月7日，住建部发布的《住房租赁条例（征求意见稿）》也明确，要加强对租金、押金使用等经营情况的监管，将“高进低出”“长收短付”等高风险经营行为的住房租赁企业列入经营异常名录。

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