观察|取消公摊面积，谁是赢家？

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住建部发声！近一年来舆论密切关注的“买100平米房子只得70平米”现象有望终结。

住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》，该项新规征求意见稿显示，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

除了按套内计算面积之外，《住宅规范》还对未来的住宅电梯安装提出明确规定，《住宅规范》提出，四层及四层以上新建住宅建筑或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯，且应在设有户门和公共走廊的每层设站。

要点一：以套内使用面积进行交易

在这38项强制性工程建设规范中，有一份全文3.1万字的《住宅项目规范（征求意见稿）》，其中第二部分2.4.6条指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。

虽然只有短短的一句话，但这一点无疑是《规范》中吸睛度最高的，足以激起千层浪。住宅交易面积从建筑面积转向套内面积？不知市场的接受度会有多高？对此附件中也做了相关说明： 

本条是居民关注的焦点问题，关系到每个住宅用户的切身利益。目前，我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易，这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题，以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。 

公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。

根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》，可分摊的公用建筑面积即公摊面积为:

1. 大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；

2. 每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。

在我国大部分地区，房屋交易总面积按照“套内面积+公摊面积”计算。通常来说，大堂、公共门厅、走廊、电梯等公共设施，都会作为公摊面积来计价。

由于缺乏统一标准规范，不同房地产项目的公摊面积会出现很大差别。比如，有些项目的公摊面积占到建筑面积的40%，导致得房率低，住宅项目得房率要高于非住宅项目。

中原地产指出，公摊面积计价大行其道背后，隐藏着不少问题，比如：给购房者带来低价格的“幻觉”，重复收费，偷面积，等等。

要点二：四层楼以上应安装电梯

除了按套内计算面积之外，《住宅规范》还对未来的住宅电梯安装提出明确规定，《住宅规范》提出，四层及四层以上新建住宅建筑或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯，且应在设有户门和公共走廊的每层设站。。

要点三：新建住宅要全装修交付

《住宅规范》提出，城镇新建住宅全装修交付，即所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，给水排水、供暖、通风和空调、燃气、照明供电等系统基本安装到位，厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕，达到基本使用标准。

同时，住宅交付时应当具备接通水、电、燃气、暖气等条件，配套设施具备交付使用条件，安全防护设施验收合格。

同时，《住宅规范》对房屋验收交付给出了详细的标准。如对放水工程要求，防水墙、地面无渗漏、无积水；抹灰顶面的要求则是，粘结牢固，无空鼓，表面平整、洁净，无裂缝，无爆灰等等。

去年一篇《买100平方米的房子只得70平方米,这么坑的“公摊面积”到底怎么来的？》的文章火爆，揭露出这个矛盾已久的问题。

取消公摊：重庆已经执行17年

实际上，早在2002年，重庆市人大常委会就以地方法规的形式，首次对商品房的计价方式做出明确规定和要求。2002年6月，重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。

该条例于当年8月1日施行，宣告重庆在全国率先强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策，不按这一计价依据销售的开发商，将由房地产行政主管部门责令改正，并处以商品房交易金额5%~10%的罚款。

取消公摊面积，房价是涨是跌？

一套房子的市场总价是多少就是多少，并不会因为计价方式改变而发生变化。相反，如果计价面积从100平方缩水到70平方，那么名义房价或许会随之上涨30%，从而保持总价不变。

简单而言，羊毛出在羊身上，取消公摊面积，不仅没有降低房价的效果，反而还会推高名义房价，但对于消费者整体的购房总价却不会有什么影响。

当然，即便如此，取消公摊面积，所见即所得，会让房价变得更加透明。

同一地段、同样大小、同样总价的房子，在过去看起来一模一样，但如果公摊面积大相径庭，那么实际房价就会出现明显差异。实际房价一旦暴露，这两个房子还能“一模一样”吗？

过去一套100平方米的房子，一套公摊比例是10%，另一个公摊比例是30%，但在均价上都是2万进行销售。如今，公摊面积被取消，房子的实际大小暴露无遗。

一个套内面积剩下90平方，一个套内面积剩下70平方，这两套房子还能买卖到同一价格吗？

 显然，那些公摊比例过大的二手房，可能面临房价大降的可能。

告别公摊，对房产税有何影响？

作为楼市调控的长效机制，房地产税离我们已经不算太远。

取消公摊面积，对于装修费、物业费、取暖费的影响可谓立竿见影。不过，对于房产税的影响，则存在两面性。

一方面，取消公摊面积，并不会影响房产税的实际征缴额。按照此前财政部的表述，我国房地产税将按照评估值进行征收。所谓评估值，即房价总价，并不会受到公摊面积或套内面积大小变化的影响。

另一方面，取消公摊面积，会显著影响到房产税的免征面积。任何国家对于房产税的征收，都存在一定额度的免征面积，中国也不例外。刚需首套可能会获得免征，也可能每个人都能获得一定的免征面积，30平方到60平方米不等。

这个免征面积，究竟是按照建筑面积计算，还是按照实际套内面积计算，可谓有天壤之别。如果告别公摊面积，房产税能按照套内面积计算，那么房产税负担将会减少，最关键的是这对于房产税的出台是个利好，全国人民喜迎房产税的局面将更快到来。

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