虚增成本，房地产企业的常见税务风险

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近期，税务机关根据线索后通过内查、外调，最终锁定证据，挤出了房企开发项目成本中的“水分”。

案件调查：

N房地产开发公司于2012年4月成立，注册资本5000万元，公司类型为其他有限责任公司，主要从事房地产开发、经营、租赁、物业管理等业务。

不久前，该公司主管税务局稽查局接到其他部门在办理经济案件调查过程中提供的该公司涉嫌以虚列成本的方式少缴税款的线索，则对其立案调查。

检查人员了解到，该公司开发销售的X商住项目自2014年1月起开工建设，实际建设可售总面积43.1万多平方米，分三期进行开发。截至2018年12月31日，X商住项目一期已售出10.9万多平方米，占可售面积93.50%，二期已售11.8万多平方米，占可售面积83.88%；三期已售5.9万多平方米，占可售面积34.42%。企业申报信息显示，N房地产开发公司该项目房产销售共取得销售不动产收入15.54亿元。

X商住项目一、二期工程已达到土地增值税清算条件，其主管税务机关已通知N房地产开发公司进行清算，该公司也在规定的时间内进行了土地增值税申报，并未发现明显问题。

在对N房地产开发公司进行账面检查的过程中，检查人员发现了多处疑点：一是账面凭证方面，存在短期内土建工程建筑安装发票大量增加的情况，导致建筑安装成本偏高，存在突击开具安装发票虚增建筑安装成本嫌疑。二是前期工程费中土地平整费额度较高，有虚增前期工程费嫌疑。

检查人员对N房地产开发公司决算报告中的数据进行仔细检查和分析发现，X商住项目钢筋、水泥、商砼、砂石等主材使用量大幅高于指导标准和行业标准——超标建设，大幅增加成本，这并不符合房产企业经营常规。检查人员随即对该项目的施工企业M建筑公司和向其供应建筑主材的商家进行调查，发现M建筑公司实际购进使用的主材数据明显小于决算报告数据，并对对N房地产开发公司项目虚报的施工成本进行了测算，制作了X商住项目钢筋、水泥、商砼、砂石等主要材料结算与实际购买差额情况表。经测算，初步确定N房地产开发公司X商住项目在纳税申报时，涉嫌虚增建筑安装工程成本6100万元。

挖出虚列费用：

在调查过程中，检查人员发现，购房业主与开发商签订了两份合同，一份为购房合同，一份为装修合同。装修合同的标的为2万元～20万元不等。检查组将购房合同、装修合同、建设工程施工合同等多项合同内容对照分析，并到已售商品房现场勘查后发现，装修合同所列施工内容与购房合同中所列交房条件大部分为重复内容，甚至有的合同根本未履行。

调查结果显示，N房地产开发公司所提供的房屋装修合同中的业务并未真正实施，企业收款后未开具发票，也未在账内反映。经过测算，N房地产开发公司涉嫌账内少记销售收入3000余万元。

X商住项目账列前期工程费中，累计支出场地土方平整费用960万元，根据施工方结算表，该工程平整费用每立方米22元，总工程量约为43.6万立方米。

为了核实X商住项目支出场地平整费用的真实性，检查人员走访项目所在地附近的居民，了解到X商住项目所在地之前是一片荒地，地势较平坦。同时，有关部门提供的X商住项目前期岩土工程勘察报告也显示，该项目素填土（全新人工填土层）平均厚度为2.55米，实际需土方平整工程量约为27.6万立方米。综合第三方调查信息，检查人员认为，企业虚增了场地平整工程量16万立方米，并测算N房地产开发公司涉嫌虚增场地平整工程费用352万元。

针对企业违法行为，税务机关依法作出补缴企业所得税3170万元、土地增值税2850万元、个人所得税（股息、利息、红利所得）2400万元，共计8420万元，并依法加收滞纳金的处理决定。

分析：

本案是典型的房地产开发企业企业与建筑施工企业串联，通过虚增建筑安装工程成本和前期施工费用等手段，隐匿收入，以达到逃避缴纳税款的目的。房地产开发企业应当健全财税管理制度，从源头上遏制税收违法行为，以免在补缴逃避缴纳的税款的同时，还要支付巨额的滞纳金和相应的罚款。

版权说明

本文来源于中国税务报，明税整理转载。

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