【老吴论市】站着都要听完的房地产年终讲——分娩前的阵痛希望在眼前
老吴说，我们现在正处在一个新的市场形态形成前的阵痛期，犹如分娩前，更像是怀孕的前三个月，这个时期特别重要，需要所有人精心呵护，大家诚惶诚恐。这一年，武汉房地产市场经历了什么——乱，难，痛，乱象可能还将持续，难处依然存在，疼痛短期内无法避免，然而，老吴说“唯有真心牵系，风筝方能高飞”。
看全国——武汉处在怎样的位置
首先，全国层面来看，房地产投资增速趋缓，住宅销售增速持续下降。 2017年的投资，从年初开始延续了2016年整体投资的上升势头，二三季度开始，无论是房地产开发投资还是住宅投资，增速放缓，更为明显的是住宅的新开工面积及商品房的销售面积增速下降——这表明了一个信号：全国房地产市场从2016年开始进入调整期。
对比城市格局来看，一线城市成交量下滑厉害，北上广深平均成交量几乎腰折，成交量下滑近50%，广州情况稍好。二线城市出现分化：中西部城市成交量升温，而长三角、珠三角、环渤海、京津冀等曾经较热的区域成交量下滑比较严重。成交量上升的几个城市，除了沈阳、大连、海口外其余主要为中西部城市，比较典型的为重庆，武汉与长沙、郑州等成交量下滑并不大，华东大部分城市下滑较严重。这一现象在三四线城市中表现更为明显，区域分化更甚。
看到这里，大家可能会猜想，从以往的经验看，华东、珠三角等区域在市场反应上往往领先中西部区域，由于市场的传导效应，可能过段时间，中西部城市也会像华东一样，成交量大幅下跌，会是这样么？成交量的下跌可能是受限购影响，也可能是供应不足。那么我们来先看看供应情况。
对比2016年，很多热点城市从供应来看下滑幅度远没有成交下降幅度大，甚至部分城市供应出现上升，在这里，重庆又是个典型——2017年供应量上升。即使一些供应下滑的城市，新增供应量的下滑幅度并没有成交量下滑明显，下滑幅度在20%-30%，而成交的下滑幅度则高达40%-60%。因此，供应量的紧缩是成交下滑的重要原因，但绝不是决定性原因，限购限售等政策影响才是关键。
从供求关系来看 ，对比2016年来看，虽然大部分城市在2017年出现缓解，但仍处在供不应求状态——大部分城市的供应比仍处在0.8-1.0之间，甚至部分城市还会低于0.8的供求关系。调控到目前为止并没有完全解决供求关系的问题——从这个层面看，中央到地方坚持房地产调控不放松是很有必要也将继续执行。
再看武汉——
首先，看一组数据
2232为2017年非常接近真实供应量值，反应了目前市场的新增供应量，监测数据来看，今年的新增供应量基本全部消化完毕。存量去化周期并未得到改善，仅1.9个月，华东地区为4—5个月，东北地区则长达18个月。存量，350万方，持续两年存货去化周期低于两个月，这属于一个相对不健康的市场形态，当一个城市的存货去化周期不足6个月时，市场处在一种比较危险的状态（我们通常认为存货去化周期在6-8个月为比较良性的状态）。武汉已连续两年存货去化周期小于6个月，其中2017年末去化周期更是仅为1.9个月，全国最低。
同时，市场发展亚健康除供应不够充足外，投放节奏失衡也是一个重要表现，前两个季度供应量严重不足，到三四季度，尤其是12月，周度动辄20盘开盘，后四个月月均供应由前8个月的140万方迅速升至277万方。
从空间结构来看，远成区成交突出，各组团中热点组团开始转移——江夏、大四新仍为热点区域，原热点区域，二三环的塔子湖、南湖等区域已不再热。
从产品结构来看，90㎡以下偏紧凑户型成交不断下降；90-110㎡为刚需市场，成交稳定；110-140㎡增长幅度很高，舒适改善型三房产品非常受市场青睐。最值得关注的是180㎡以上的产品供应增长达5.3%。老吴表示坚持依旧坚持去年年初的观点，2017-2022年武汉进入持续五年的豪宅高速增长发展期。从城市发展阶段来看，武汉目前相当于北上广深十年前的发展水平，人口、规模、GDP等都相当，这些城市也是在那时开始进入豪宅发展的快速通道，豪宅占城市比率由1.5%- 1.8%迅速上升至2.5%-3%，武汉也将如此，我们在2017年也看到豪宅成交非常显著在增长。
新市场形态诞生前的阵痛
一个关键词“房价” 三个数字
9401，房管局公布的2017年全成交均价，第二个数字，14016，克而瑞统计的含装修案场销售权值均价，不含装修在13000左右；第一个数字，18107，全年二手房成交均价。
不过多解读，三个数字，市场主体——政府、购房者、企业，个中心态自己体会。
今天 你能买得起房么，你能选择住在哪里么？
一张图，看看你可以选择住在哪里。最中心，套均总价300万， 100万以内——图中浅色区域，武汉的边缘，在阳逻，在新洲。而对于多数人来说，想要配套舒适，交通便利，有医院有学校，三环内，最低150万预算。
第二张图，110平米以下17年比16年初每套房子增长幅度，在很多区域超过50%。举例来说，原来，在塔子湖你可以100万买一套房子，到2017年，则需要149万；原来，在南湖 85万可以买一套110平米以下的房子，到2017年，成本增至117万。
老吴说，对于首次置业者，对于刚需，购房门槛增长是难以负担的，尤其是17年的市场，首付三成几乎买不到房。
而对改善群体（110-140㎡需求）来说，增长幅度会更高。如果你有两个小孩，你住的90平米两房，你想换120平三房，预算还有限，你有得选么？这是一个悲哀的话题。
豪宅，144平米以上，增长更惊人。
均价，可能只是一个数字，而从套均总价，从不同购房人群购房成本来看增长幅度，更可怕。这是我们今天面临的巨大压力，限价，势在必行。
那么，二手房呢
从2017年武汉商品住宅新房与二手房成交量对比来看，新房成交量下跌30%，二手房成交量上涨30%。监测的24个组团中，15个组团新房-二手房倒挂，这使得购房成本增长更大。
无论新房，还是二手房，房价涨得触目惊心，涨得让人坐立不安，这就是今天武汉购房者所面临的困境。
视野：是什么导致了强劲需求和对价格的承受能力呢？
武汉政府十三五规划，两个数字：
10906——19000
1061——1250
GDP要从10906万，要增长到19000万，人口要从1061万，到1250万。而从17年政府工作报告的数据来看，GDP1.34万亿，常住人口约1107万人，任重道远。
要保持非常强的增长势头才能保证在十三五末的19000的GDP和1250万人口。武汉目前的增长幅度已很快，但相对来说难度仍较高。过往五年，武汉每年大学毕业生50万，20%留汉，有50万人留在了武汉，而政府提出的十三五百万大学生留汉计划，即大学生留汉比例要达40%。2016年，武汉人口增长15万，2017年达30万，两年45万，数字来看很多，好像也很容易，但对比一线城市来看，北上广深等城市，在过往城市快速发展的过程中，只有三至四年时间人口增长率达到了4%，其他基本在2%左右， 武汉从1061到1250要保持五年4.9%增长率。没有强大的产业支撑，没有吸引人口落户的政策，这一目标很难实现，这也是政府一系列举措的原因。
人来了——住在哪里
要达到房住不炒，住有所居，未来武汉将有两类主要人群——住房和租房人群。
首先购的需求：参照城市人口增长、一线城市过住发展经历等，武汉的刚需强劲，这些刚需主要来自旧城改造，每年10万套，另外还有城市自身增长需求、城市人口导入等带来的，如婚房、人口迁移住房需求等也在10万套，整体需求在20万套左右。此外，改善需求，城市占比15-20%，因此年均整体购房需求25万-28万套。
租房者的需求：2016年末6000万方，110-130万套。
有那么多房源供应么——根据测算，17年末，武汉整体住房保有量3.4亿㎡，380万套房左右。按户籍人口算，武汉有300万家庭，假设每户都有一套房子住，能投入到市场上的绝对的租赁房源在80万套左右，这样算来，还差30-50万套。随着人口增长，预计还将增加40万-50万套需求，2020年末，预计将有150-180万套租赁需求。因此租购并举，租售同权有很重要的意义。
城市发展、人口增长与房价过快增长的矛盾
从城市发展来看——要达到十三五规划人的口数量 ，人口增长率保持4.9%。参照北上广深以往的经验，这一周期往往是房价快速增长的周期，快速人口导入，将带来房价快速增长。届时房价年均涨幅将达11.1%，而2015年前房价年均复合增长率仅为6.7%。高于GDP，高于居民可支配收入增长。根据这一速度预测 ，到2020年城市均价将达14600元/㎡。
老吴表示理解和支持政府的限价，甚至希望限价延长再延长，否则房价将超常规发展。根据政府到2030年的规划，人口将达2000万人。人口增长率4.2%，房价将增长至3万/㎡。
你相信么，你害怕么？
从租赁市场来看，租金绝对值及区域差值相对房价更平缓。
给购房者的建议
该不该买房投资，老吴说不要——因为，看不准未来方向，没有选择。如果实在想买，可以买写字楼，不要买甲级，买乙级写字楼，投资回报率可达6%。而对住宅来说，租金回报很低，如果一定要买住宅，建议2环内，500万以上豪宅，未来五年可以翻2.5倍。而随着房价的上涨，租金也会随之上涨。
市场面临的问题
1、五年间130-140万套的购买需求
2、五年后150-180万套的租赁需求
3、房价和租金增长压力
这是快速发展中的武汉在房地产行业发展层面遇到的巨大问题，对于如何解决，老吴提出——
空间换时间
压缩房价增长空间，换取供应上升的时间。
政府在土地供应上已经加大力度了，出台了住宅用地供应中期规划（ 2017-2021年），1.26 亿平方米，平均每年2500万方，分配比例，中心城区（三环内）与远城区，三七开。实际上，16年土地供应规模没上来，供应2300万方，成交仅1800万方，17年显著上升2700万方，土地供应上已经加大力度了，总量增长，比例来看，17年远城区61%，中心39%，成交占比较大的白沙洲，光谷新中心，蔡甸等区域显著放量，符合政府未来集供地结构计划的符合政府未来供地计划的29%和71%。关注远城区，关注整个城市未来发展结构性变化 非常重要。
老吴同时指出新的问题——远城区土地溢价率过高，公开市场远城区所有土地几乎均有溢价，部分甚至出现熔断，表示对未来房地产市场有些担忧——远城区在配套完善度、产业的实现周期，人口导入强度上、未来产品溢价能力上，都还存在种种总量，过大力度关注远城区是否符合企业的发展战略呢，是否也应该关注29%的另外一个领域呢（中心城区）。
对于中心城区还是要保有信心，新增供应，10-16年成交土地里700多宗未建成，可建规模达6000万方，其中130宗未动工，可建规模超 3000万，这部分土地基本都在中心城区。这6000万方土地在克而瑞投资决策系统地块发现板块均有包含，拿地可研性分析、一键生成报告等功能也均可实现。
老吴认为土地供应是充足的，存量土地7000万方，加上1.26亿，总共2亿规模，平均每年接近4000万方。充足的供应会给市场 足够的信心，会形成存量，会让市场回到健康发展的轨道上来 ，因此，关于未来——对中长期武汉市场保有信心。
1、商品住宅用地配建一定比例
2、集体用地渠道
3、自持租赁地块
4、商改租
北上广深已出台相关措施，武汉也将不远。
未来市场，将是刚需、租赁、改善三分天下的格局，占比为四四二。
关于2018-2019年预测
1、政策不会松动
2、商品房供应规模需要增长20-30%
3、商品房需求量保持稳定
克而瑞监测数据显示，2017年三四季度市场已开始出现分化，认筹量对比房源量已经开始下降，预计春节后，市场将慢慢冷却，一年半以来的调控政策下购房者热情也会开始有所改变。同时，供应量在增长。此消彼长。此外开盘去化率也出现分化。
市场健康发展，政策松动，需要存量，形成6-8个月存量，需要18-24个月，大前提——供应迅速放量，达到2800万方，市场稳定，才可能出现政策松动。因此，坚持下去。
年中：跟政府走，听政府话，急政府难
年末：一个字，跨——
1.跨跃
大跨步发展，过往三年实现跨跃式发展的有，碧桂园、恒大、融创等，每年增长不是常规的30%左右，而是大跨步的70%甚至100%。千亿企业在全国如此，对在武汉来说也是一样，企业集中度更高。
强企业的经验可以给很多刚进入和想进入武汉的房企以参考。2017年有32家房企通过一级市场招拍挂，存量地块介入及合作开发等方式进入武汉，其中2家全国十强，6家全国二十强，13家全国五十强，25家全国百强。对于更多想进入武汉的房企来说，拿地难是个问题，这个可以借助克而瑞的投资决策系统。
克而瑞投资决策系统——地块发现
2.跨域
泛地产化，新市场形态下，从单一地产开发转向多维的资产运营，从垂直纵向住宅业务开始横向拓展持有型经营业务，从纵向产业链延伸，挖潜开发主业服务附加值等。这些十强房企已有布局且做得深，如如万科、恒大、融创，在商业、物流、金融、文旅、长租公寓、教育等领域已开始行动。以长租公寓为例，不少企业已开尝试并做得很好。
3.跨城
三四线城市增长较强悍，不同城市群可能存在差别，但在中部、在武汉还是有机会的，如恒大、碧桂园，在武汉占比均不高，但从全省看，成交量名列全列。建议企业要开始行动，关于城市研究、进入性研究等，克而瑞的投资决策系统亦可解决。
克而瑞投资决策系统——城市进入
老吴一直被称为武汉楼市的预言帝，这些年他的预测： 14年底，老吴提出了最佳购房季，那个时候克而和武汉晚报合作了一个栏目叫老吴论市，讲市场，推荐值得买的区域和楼盘；15年初，老吴说房价二季度开始上涨， 在此之前，老吴一直被认为是武汉楼市的春天派，看涨武汉楼市，他还提出了”武汉环线房价三二一 一二三“的论断，房价将形成一环、二环、三环住宅均价三万、两万、一万的梯度，有人甚至说，武汉房价是不是他炒起来的，三二一怎么可能；而在15年底的发布中，面对宇宙成交量第一的武汉楼市，在和地产老炮一起论市的时候，老吴似乎开始唱衰武汉楼市了，2016年7月，老吴说，结局最终还是神来决定，果然，下半年，我们看到了接连不断的神来之手对市场的调控；17年初，老吴说，17年整体成交量将下滑1/3，调控不放松，现在看来，又一个果然，18、19年又将如何呢，我们一起期待——
可能你还想看>>>