2019年武汉克而瑞年中市场分享会解读：我们

我们每年两次讲坛，除了专业层面的研究之外，老吴都会花大量的心思去搞点新意，所以有“老炮儿”的对话，有“吴问杰语”的双簧，有“吐槽”大会，和这次的“大咖说”辩论。不仅形式，老吴还会花大量的时间去构建演讲内容，让数据跳动起来，让研究也有故事，这些其实都是为了拉近“我和你”的距离。

我和你为什么成为“我们”？你想听，能听，愿意听，你听进去了，我和你才能是“我们”，否则，所谓“吴声”就真的是“无声”了。

正如老吴所说，我和你，遇见未必相识，关注未必认同，尊重未必理解，我们也是“我们”，因为“我们”是武汉这个伟大城市的共荣体，是武汉地产江湖的命运共同体。这就是为什么，今年的主题是“我们”。

回顾我们在年初的时候总结并论证2018年市场“冬天”的有无（回顾：2018年终武汉克而瑞市场分享会），老吴说“这个冬天不太冷”，在库存回升到6个月的警戒线之前，对政策放松也不宜有乐观的预期。

转眼2019年过半，过去的4月再现抢地热潮，6月再度上演土地熔断大戏。一边是投资端拼抢中拿地，另一边是营销端积极入市跑量回款修复利润。供应扭捏不放，市场混沌不解，当下形势到底如何？精通“地产大案牍术”的老吴，深入浅出地给我们拎出来一条清晰的“主线”。

NO. 1｜壹

我们不是我们

①    有人破限价，有人促销

从中观层面来看，限价松动已是不争的事实，在我们监测的73个板块中，上半年有27个板块突破以往的区域最高价，涨幅5-8%，还有16个板块价格较原来上涨，涨幅在5%左右。也就是，合计存在价格上涨的板块占到了59%。不解的是，好不容易备案价能涨上去，却又有23个板块开始价格“打折”。

• 有精装修打折，优惠幅度3-8%

• 有精装改毛坯，优惠幅度8%-21%

• 有总价直接折扣，1%-14%

• 精装项目数量的占比，从75%减少到不足60%

②    有人涨价清盘，有人跟风滞销

从微观层面来看，上半年武汉市累计179频次开盘，价格相对上涨的开盘频次比例占到42%。全市开盘去化呈四分天下的格局：售罄的/很好的（70-90%），及格的（50-70%），困境的（50%及以下）各占1/4。更让人出乎意料的是，主要限价松动区间是低价盘，价格涨幅居然比高价盘的幅度还要大。

对比限价板块在价格突破前后的开盘去化情况，也呈四种结果：去化情况有所上升（如：CBD、光谷新中心、钟家村等）；保持稳定（如：泛后官湖、后湖、四新、中法新城等）；略有下滑（临空、蔡甸、国博等）；大幅下降（建二、红钢城、纸坊等）；有区域甚至上演着一出“冰与火之歌”，如同一区域，某项目吭哧涨200元/平，去化立马直转而下，某项目涨2000元/平还能当天售罄。

不禁让人质疑，我们面对的真的是同一个市场吗，说好的“我们”呢？

一刀切的限价和放松的不匀，让“我们”不是“我们”，市场自主选择下，自然就出现了大分化。

面对这样混沌不清的市场，我们会容易产生意见、判断上的分歧。即使在克而瑞内部，在做初步分析的时候，我们感官上甚至也是 “担忧”、“忧虑”、“不乐观”甚至“悲观”的。

NO. 2｜贰

我们依然是我们

老吴说，其实，我们依然是我们。

大家应该还记得今年年初老吴对2018年市场总结的主题——冬天在哪里？2018年下半年全国房地产市场进入所谓的冬天，武汉市场在那个冬天并不冷。从上半年市场关键指标我们可以看到“三稳”：供应稳、成交稳、价格稳。

①    供应稳

从供应节奏来看，仍然延续了过往两年的节拍，即“上半年少，下半年多”。上半年整体供应量同比平稳，月均供应也略有提升。老吴预测下半年供应量与去年同期基本持平，大概在1300-1500万平方米左右，全年供应量，较去年2600万平减少，会在2300-2500万平的区间浮动。回顾下2018年终讲老吴关于军运会对市场供应量的影响预测，从目前来看是准确的。

②    成交稳

从开盘成交的去化率来看，上半年全市依然保持着72%左右的平均去化率，与2018年终全市去化73%的值基本相差无异，很稳。虽然日光减少，大量项目进入持销期，但项目持销速度都很稳，单项目月均基本达到40套左右。正如老吴年初所说，武汉市场没有冬天，冬天其实是存在于从躺着卖到站着卖、甚至弯着腰卖的心态转换里。

从成交量的环线结构来看，已从“四六开”转为“三七开”格局，上半年三环以外的成交占比高达73%。这和我们直接多次讲到的未来市场的“三七开”的格局是一致的，土地市场结构“三七开”，供应结构“三七开”，成交结构也如此。

③    价格稳

武汉市上半年成交均价为14523元/平米，上半年均价基本企稳，但月度均价还是有一定幅度的波动，可以看到2019年1月以来，月度均价保持持续小幅度上涨，这属于合理区间的市场结构性波动。

库存也在朝着理想的方向稳定回升。

存量、存货去化周期指标，就像武汉房地产市场的阿格硫斯之踵。这两个问题不解决，武汉房价就持续承受高速增长的压力。2015年武汉市整体进入去库存阶段，在17年取得明显成效，有效库存几乎为零。

存量严重不足，去化周期长达3年半处于警戒线以下，这都是市场走上健康发展道路的隐患。进入2018年下半年库存开始回升，截止本年度6月，市场库存已达858万方，同比上涨118%，去化周期有望回正到6个月以上的安全线，所以，这里老吴用喜闻乐见来形容了上半年存量和去化周期的回升。

存量结构也趋于合理。产品结构来看，各个面积段产品的存量占比相对均衡。存量问题比较突出的是140以上产品段，毕竟这部分产品从供应端来看占比并不高，但存量占比最高，显然这部分产品的去化压力是比较大的。区域结构来上，远城区的存量更多一些，考虑到三环内外供应“三七开”的占比，也属情理之中。

按照老吴的预测，2019年全年供应在2300-2500万平左右，成交仍保持稳定，存量和去化周期仍则将持续稳定回升，预计年底存量回升到1100-1200万左右。存货去化周期回到6个月警戒线，可能要到2020年上半年。

总结来看，上半年武汉市场稳定，市场正走向健康合理，那放在全国来看，情况又如何？

量

除了一线四个城市成交量均回升以外，二线城市、三线城市则是升降各半；2018年我们熟知的热点中西部城市，包括重庆、成都、西安、长沙，本年度上半年都出现了10%-30%的下降，武汉是例外，成交量上涨近10%；而长三角、大湾区的二、三线城市则成交量回升。城市分化的缘由来自哪呢？是大湾区、长三角城市群未来发展前景的驱动？是中西部城市的需求后续乏力？我们不得而知。

量+价

单从成交均价上来看，个别城市均价在小幅下跌如长沙、沈阳、长春、兰州等，大部分城市均价都出现不同程度的上涨，看上去形势比较乐观。但是如果把量价关系配合起来的话，“量跌价涨”的城市形势就不那么乐观了，因为“量跌价涨”意味着调整期的开始，可以看到合肥、大连、中西部的主要城市西安、成都、重庆、长沙都是如此；而上海、广州一线城市，南京、苏州等长三角城市、加上福州，也是一片欣欣向荣的“量升价涨”，情况真是这样吗？

供求+量价

判断整体市场形势，还需要结合供求关系来看。把时间拉长到2017年，看限购以来的26个城市的供求关系与价格关系，只有8个城市在2017年至今的2年半时间内供大于求。那么那些供小于求，而又量跌价涨的城市，情况就没那么悲观了，比如成都、重庆、长沙等中西部城市；而广州、上海目前处于新一轮繁荣期的开始，供求关系基本稳定、量升价涨，北京、深圳次之；二线城市的苏州、南京、福州也是处于一个好的时期，其次是武汉、杭州；合肥情况稍稍严峻。

这样的市场形势，还需要政策或紧或松去调整吗？

老吴说，保持现状就好。

所以，我们依然是我们，我们应该继续保持我们。

最近不少人都在追时下热播的《长安十二时辰》，剧中有一个大家都印象深刻的“望楼”。“望楼”的作用是监控全长安城和及时通讯。从阿里影业出品的角度来看，“望楼”和“阿里云”之间应该有更多相通的涵义。克而瑞也有“望楼”，那就是“瑞云”。

“瑞云”是克而瑞今年重磅推出的新产品，它将把我们以往为企业提供的各种线下服务线上化、系统化。用户可以通过多种方式，电脑、手机及时方便的收到克而瑞提供的各类型报告，报告的数据也将更精准详实，“瑞云”的亮点，是集成克而瑞团队多位分析师的观点，来为身处一些市场、投资、营销的工作提供帮助。届时，“瑞云”将在今年8月份上线，请密切关注。

除了“望楼”，大家印象深刻的应该还有“大案牍术”，阿里算法的影子——大数据研究。有人说，房地产市场大数据研究有用吗？

克而瑞坚持了13年做武汉房地产市场的大数据研究，持续保持着对市场的预测准确性。但仅有大数据是不够的，就像《长安十二时辰》剧中的张小敬是徐宾选的。所以，我们对市场的判断，除了大数据的研析，还会加上经验、阅历和情感。

张小敬爱长安，一如老吴爱武汉。

老吴对武汉有着“倾城之恋”，这也曾是他以前演讲的一次主题。

老吴说他生长在武汉、户籍在深圳、总部在上海、派驻工作武汉，在深圳我感受到了现代节奏，在上海我开阔了眼界，在成都我安于享乐，在武汉，我看到了希望。

但是没有大数据，能把希望量化。

一周前，一篇《什么是武汉》的文章几乎让每一个武汉人都在转发，都在自豪。一天内飚过750万爆发式阅读量，也让武汉又一次吸睛无数，一时间，武汉在朋友圈风头无二，不仅如此还有第五城、中心城市、万亿GDP城市等多重光环让武汉在城市热榜上高居不下。

在如今，大武汉直追沪上的汹涌势能其实一点就能说明：武汉是长江经济带上三大城市群的三核之一。长江经济带是国家级的大战略，是我国国土空间开发最重要的东西轴线，“三核”指的是长江三角洲的上海、长江中游城市群的武汉和成渝城市群的重庆，从城市地位上来看，武汉也是长江中游城市群的中心城市。这意味着在未来十年、三十年，武汉的城市地位和影响力将与日俱增。

情感归情感，信心是信心，回到数据。尽管我们的城市未来发展前景明朗，但是房地产发展当下受到一点不明确因素的影响，可能会干扰我们的判断，致使我们误读武汉当下的形势，首先是经济，因为房地产的发展和经济直接相关。

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经济

受全国经济的大环境影响，2018年四季度武汉市经济增速显著放缓，原来预期2018年GDP能达到15000亿，结果只达到14847亿。按这个情况继续，2020年十三五的经济发展目标19000亿实现度可能存疑。预估可能会在17800亿左右，这还是不再继续放缓的情况下。假设我们要迈向20000亿，捷径就是合并鄂州市。

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产业

产业形势也不容乐观，38个行业大类，28个增速放缓或下滑，仅有10个保持增速上升。而传统的支柱型产业增速持续放缓，比如强悍的汽车制造业、计算机通信，烟草，都面临着下滑。而三大新兴产业生命健康、智能制造、信息产业短期内还处于培育期，形成规模还需时日，对经济的贡献寄望可能还得等到“十四五“，当下产业结构对经济的贡献度也变相说明房地产对经济的托举是不可或缺的。

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消费

社会消费品零售总额增速开始下降，经济不景气，消费自然也好不到哪里去，毕竟如今在喜茶一杯喜茶+一份面包要70元，能够承受的着实人不多。

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人口

去年下半年至今各大城市密集出台抢人政策，据最新统计局公布的人口情况，到2018年底，武汉常住人口1108万人，人口增长率1.7%，毕竟达到年均人口增长率4%是个理想值，过去也仅有北京、上海实现过。这样看来，我们十三五期望的实现常住人口1250万，还任重道远。需要特殊说明的是“百万大学生留汉计划“的执行还是卓有成效的，按照我们了解的进度，截止2018年大约已实现了60万大学生的留汉。可能是统计口径上的差异，官方公布是否没有把这一部分计算进来。所以笼统来看，相对经济而言人口增长的实现度还是更为靠谱。

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金融

上半年金融政策再度缩紧，二季度融资量达近两年以来季度低值。2019年5月银保监会发文，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资，上半年房企平均融资成本上升至7.25%，未来或将持续走高。

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投资

再从开发投资角度看房地产行业所处地位。从全国来看，固投开始放缓，制造业投资持续下滑，而房地产投资保持持续增长，某种意义上经济稳定还需要房地产业的贡献。武汉尽管房地产投资占比近几年在持续降低，但投资仍然保持增长。

跳出武汉，上半年全国的房地产各项指标又表现如何呢？

全国上半年房地产开发投资保持高增长，房企赶工期出货意愿强烈，所以新开工面积也一路上升；而土地购置面积出现了大幅度波动，土地购置面积曾在2016年、2017年均保持着较高的增长，而今年上半年出现了负增长。同时，新开工和销售面积，也在上半年出现了“双降“。

但这是意料之中的，究其原因是受到三四线城市市场的影响。分城市来看，一线城市热度回升，土地供求较同期增长显著。二线城市保持平稳，虽然环比下降明显，但下半年供应占比更高是常态。三四线城市土地供求较同期大幅缩减。这样看来，全国购置土地的波动也主要来自三四线城市的热度大幅降低。

上面我们说二线城市整体平稳，但典型二线城市的中西部仍然是土地成交的热点区域，横向对比同能级城市来看，武汉土地市场热度也较高，且备受百强企业拿地青睐。上半年，武汉明显加快了土地供应，量价升温迅速，成交面积达到近年来第二个高点，溢价率也达到了2位数。

纵然如此火热，但上半年仅仅实现了今年35%的供地。根据政府公布的供应计划来看，未来三年约有8900万平米的可建规模供地，意味着平均每年可能会有近2600-3000万平米的供应释放，以保证市场有充足后续供应。

• 土地区域结构

从土地区域结构来看，下半年供地，将以中心城区、东湖高新、黄陂为主，占比均超过20%今天我们看到的市场成交结构，远城区占比达到73%，是受2017下半年土地成交结构的影响形成。那么，2018年下半年三环以内土地占比显著回升，一定会对2020年开始1年-1年半的住宅市场结构产生影响，这意味着中心城区的占比将回升，由目前的三环内外格局的“三七开“回到”四六开“。

• 土地地价结构

从土地价格结构来看，占据土地成交主力的三四环间土地的楼面地价处于快速增长阶段，上半年的价格增幅达到了29%。对应的，未来这个区域的入市价格是否也会快速增长呢？从而影响城市均价？那么城市未来房价的格局，可能将再度迎来一轮结构性调整。

如果我们把土地价格和住宅价格挂钩，用地楼比指标来衡量，可以发现，虽然整体土地价格上升，但由于限价松动。真实的地楼比大部分区域还是在降低，这个角度来看，城市均价因为土地价格的原因造成的压力并没有那么大或者那么紧迫。

• 土地广义存量结构

土地市场未来供应充足，能保证未来住宅市场有充足的供应量，而广义存量也比较可观，达9200万方，相当于4年的供应量。综合来看，对未来供应层面：供应足够、充足。需求层面在限购情况下，住宅需求仍有20万套的保底，从中期来看，限购一旦取消，需求会上涨到26-28万套。那么供求关系层面，中期来看应该是供应足够满足需求，甚至会出现阶段性的供大于求，当然这都是我们基于数据模型的推演，具体表现还需要我们进一步的观察。

回到我们热爱的城市，今天住在哪里？我们将如何选择？

我们研究武汉近150年城市空间发展呈现两个特征：第一，溯江而上，第二，新兴产业改变城市格局。结合地缘占位、规划定位、历史进程、现状空间、产业导入速度、人口分布结构等等维度综合研究，我们认为未来的城市格局会是这样：

南北向以长江主轴为驱动的长江经济带，与东西向的城市发展中轴带形成十字交叉，共同撑起城市发展的核心骨架。外围四大产业区在中期发展阶段内都将是产业第一梯队，且与两条核心轴线直接相串联，内有核心支撑，外有新增长极。

与整个城市空间发展结构对应的的居住格局，则分为三大类：

环城居住

简而言之是在武汉城市周边居住，不仅仅是远城区居住，还包括周边城市的居住，类似当下的昆山之于上海，固安之于北京，未来置业嘉鱼、赤壁也将是武汉购房者的选择。

环产业居住

是指以四大产业聚集区为极核的产业人口居住。产城融合趋势下，特别是以二产制造业为主的“四大”产业区内，导入的产业人口将伴随着产业能级提升与产业链形成，而出现格局的变动与置业层次的复合化。

城心居住

是在城市中心成熟区居住。这是目前大多数置业者的选择，但是城心居住也有着不同价值点的选择。分为核心居住，环核居住，组团居住。

克而瑞正在对全市的板块进行新一轮的更新，关于居住格局的话题，请关注接下来我们的研究成果发布。

NO.3｜叁

做最好的我们

关于现阶段微观市场，老吴说我们不是我们；

关于中观宏观的形势与判断，老吴说其实我们依然我们；

关于企业的战略与发展，老吴说要做最好的我们，做最好的企业。

从全国行业的现状可以看到，规模分化持续、行业竞争加剧，受制于行业天花板，头部企业的发展增速放缓。受三、四线城市市场下行影响，百强企业对城市布局明显有了调整，拿地趋于谨慎，上半年拿地销售比普遍下降。国企在投资层面保持激进，以武汉为例，近半土地由央企地方公司、地方国企获得“绑国企大腿”将成为新趋势。

上半年企业表现如何呢？听过年初2018年终分享会的同仁应该记得，那个时候老吴对企业的建议做城市耕深、做品质、做品牌。然而，企业快周转的运营节奏依然没有降下来。没有最快，只有更快，特别是新进入武汉的企业，平均开盘周期只有8.8个月。老吴还说过，地王没有好下场。上半年火热的土拍行情下又产生了几个区域地王，他们会如何呢？

从上半年的住宅成交榜单看企业，行业集中度进一步加强，TOP企业门槛水涨船高。但在非住宅领域，几乎都陷入困境。因此在商品房销售维度，无论是TOP企业的集中度，还是门槛，都有所下降。

学习企业好榜样

厚积薄发，后劲十足：龙湖、融创

大盘开发，产城融合：远洋、恒大

城市深耕，多管齐下：万科、保利、中建三局

结构优化，焕发新生：福星惠誉

龙湖

  +   龙湖在武汉已经项目总体量达到260万万，待售体量超过160万方，所以可想而知，在2019年、2020年，龙湖都将是武汉销售排行TOP10的常客。不仅仅是住宅，天街是龙湖商业的核心品牌，未来3年，龙湖将在武汉布局12座以上天街，目前已落子4座，分别是江宸天街、光谷天街、古田项目天街，江夏项目也要建设天街，所以龙湖的爆发力可见一斑。

武汉地产

  +  记得去年我们给企业的建议是跨区域发展，来跨越300亿的规模台阶，武汉地产集团在深耕武汉多年后，坚决执行了跨区域发展战略，2019年上半年已经取得成效，虽然武汉市的销售业绩只有30多亿，业绩大头在下半年实现，但跨区域发展的销售业绩已经占到集团的1/3强。全年业绩相比去年一定会有更大的提升，让我们拭目以待武汉地产年底成绩。

福星惠誉

  +  福星惠誉重回TOP行列，除了在武汉的后续待售体量近百万，货值近300亿，更完成了全国化布局。

融创

  +  融创重仓武汉，虽然上半年未进前十。但在售项目的剩余货量超160万方，而上半年继续在武汉投资200亿新增多个项目储备。

对于企业的战略发展，老吴依然建议的是保持区域深耕和一定程度的跨区域发展，保持创新。

综上，在当前武汉的发展之势下，在城市重塑的格局下，对购房者而言，今天住在哪里已不是简单的买个房子，而是买城市，买区域，买品牌。要认定城市的发展，认清未来居住格局的变化，认准企业的品牌，认定企业品牌。

如何认清、认准、认定呢？

克而瑞下半年除新产品“瑞云”外，还将推出“瑞房评分”“瑞房分类排行榜”会从四个大体系基于克而瑞底层大数据对项目进行评分，希望每个项目都能通过“瑞房评分”找准自己的定位。关于“瑞房评分”“瑞房分类排行榜”已在保利·江锦项目做了首轮落地，回顾如下：

以上，就是本次分享的全部干货。

回过神来，我们谈论“我们”的时候，“我们”到底在谈论什么呢？

身在武汉的你是不是也越来越多这样的时候：每每有人说武汉不好，你会忍不住跳出来反驳；每一次看到点赞武汉的贴子，你都想分享到朋友圈；出门在外遇到事情，你会想：要是在武汉，肯定不会这样...

现如今武汉加持强劲的发展势能，正在进入更高维的发展轨道。今天的武汉，不是与“雨女无瓜”，恰恰相反，这里强大的向心力，都是来自我们每一次的认同。

因为：这个城市有你想要成为的那个样子。

所有的伟大的城市都激发着某种雄心。当你置身其中时，你便能敏锐的感知到。通过无数种微妙的方式，这座城市向你透露出这样一条信息：你可以创造更多的价值，你应该热爱。眼下，武汉就是如此。

“我们”正改变和见证着这个城市，武汉也将让“我们”变得更好。