武汉千亿GDP新区背后的置业密码
伴随2020年的第一场雪而来的，还有武汉的一则喜讯：武汉GDP“千亿区”增加到了9个。其中两位“新兵”，一是江夏区，一是临空港开发区（东西湖区），两者作为新城区发展的佼佼者，首入“千亿俱乐部”。
▲武汉9个GDP“千亿区”（图源长江日报）
犹记得，2014年，武汉凭借10069.48亿元生产总值，迈入中国城市“万亿GDP俱乐部”， 在全国城市经济实力排名中位列席第八位。至此，区域经济开始向“千亿级”狂奔，更是维持着每年2个新区的速度递增。
▲武汉城市产业分布格局（图源克而瑞城市研究资料）
千亿的区域经济下，武汉的发展格局也能窥见一二，都市发展区内已形成大光谷、大车都、大临空和大临港4个增长极，产业布局上，聚焦信息技术、生命健康、智能制造三大战略性新兴产业，为武汉建设国家中心城市提供经济上的引领性驱动力。在寻求新旧动能转换的当下，江夏区、临空区的进场，意味着冲刺2万亿GDP的火力即将全开。而江夏，大责难辞。
▲江夏大健康产业（图源人民日报）
因为，落户江夏的大健康产业，是武汉继打造光谷光电子、经开汽车两大万亿产业集群后，打造的下一个万亿产业集群，是助推武汉跨越“2万亿”发展的重要动力。
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据说晋级“千亿俱乐部”有不成文的“三个要素”：一是要有富有前景的、高附加价值的支柱产业；二是要有集聚高学历、高素质优秀人才的平台；三是要充分利用本地区规划，形成高质量的生活街区、生活社区。
水之积也不厚，则其负大舟也无力。早在2010年版武汉规划中，江夏就被纳入重点规划的南部新城组群。东连光谷，西望沌口，北接武昌，南带八乡。
▲武汉“1+6”城市空间规划（图源官方规划文件）
京广铁路、107国道和京广高铁纵贯全境，沪蓉高速和京珠高速在此交汇，武汉轨道交通2号线和7号线规划于此。近水楼台先得月，江夏充分承接光谷产业外溢，现代装备制造、光电子信息、生物医药三大主导产业快速导入；借势车都扩容，吸纳上汽通用为代表的汽车及零部件产业，以BAT（百度、阿里巴巴、腾讯）为代表的无线互联网产业，为江夏经济起跳埋下充分伏笔。
▲已入驻江夏BAT（图源网络）
接驳主城的交通、生态优势，吸引第二师范学院、湖北中医药大学、武汉科技大学，东湖学院、汉口学院、武昌理工学院、武汉软件工程职业学院、湖北经济学院等20余所高校；国家P4实验室、717所、719所、722所等10余家科研机构陆续落户…
▲武汉P4实验室外楼（图源网络）
而以上，仅仅是江夏跨入千亿级区域经济的门票。对于区域而言，如何融入核心城市产业链是一个重点，但找到自己的分工和定位，才是能坐稳“千亿”宝座的关键。
所以，基于大健康产业的产城融合发展，是江夏下一个十年的起点。
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产业筑基，交通改善，属于江夏的居住时代姗姗来迟。
在克而瑞城市研究视角下的新城市居住格局里（即城核居住、临四大产业居住圈、新城居住圈）。空间上强关联大车都、大光谷产业，区位上独占城市稀缺资源的大桥新区（也称“军运村”板块），将形成新城居住圈。
强产业，唤醒高质居住需求
作为曾经以产业承接功能为主的后备区域，江夏的居住模块一直较零落分散。在区域发展功能更清晰的当下，土地资源的高效整合与利用势在必行，清晰的居住功能板块是必不可少的。而随着这些年区域的发展，人才与产业良好互动，产业越发聚集，同时也对新一代的空间载体也有了更高的需求。意味着大桥新区板块虽然起步晚，但是起点高。失之东隅，收之桑榆。大桥新区的刻意留白，如今看来显得格外意味深长。
▲江夏区域产业空间规划（图源规划资料整理）
强资源，湖区价值亟待升华
众所周知，滨江板块是城市价值至高，而如今说滨湖板块会成为区域价值最高，也显得不容置疑。纵观同“千亿GDP”阵营区域的板块价值，如江汉区的金融街板块，武昌区的沙湖板块，经济技术开发区的沌口中心板块，东西湖区的金银潭板块，可以看到占有湖区的板块是区域的制高。再对比城市区位相近能级的湖区板块，来看，拥黄家湖的大桥新区板块，是当前唯一直线距离主城最近的湖区洼地板块。
强价值，军运会催化板块规划建设
虽相较相邻板块如武金堤、白沙洲而言起步尚晚。但大桥新区板块借势军运会的政策倾斜，规划建设得到全面提速，说快速追平也不为过。城市界面的焕然一新，地铁、交通同步加速导入，全面配套建设全面开花落地，使整个大桥新区板块发生颠覆性的变化。
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产业、规划、资源这三张组合牌，可谓是为大桥新区的崛起，江夏居住封面的塑造打下了坚实的基础，属于军运村的置业全盛时代也即将到来。
“换房潮”红利来袭，城市置业步入改善时区
大桥新区板块已走在了改善置业的前列，2017年来大桥新区板块改善产品的比重明显上升，120㎡以上产品占比已达到47%的较高水平，甚至超过老牌的湖区板块南湖。随着道路、环线、地铁等交通让城市生活的时间距离消弭，自然生态的稀缺价值成为重要议题。因而生态系统聚集渗透进人居空间，会成为城市置业新导向，军运村为典型的具有改善基因的项目，将迎来新的春天。
品牌房企接踵而至，共抬区域价值
过去，在政府的土地管控下，大桥新区房地产市场的供应较少。但如今五矿、融创、美的、金茂多家品牌房企同时进驻板块，以高溢价摘地，板块人居价值再次凸显。届时，一个个社区在这片热土拔地而起，高品质的集中开发之下，以军运村为核心的成熟居住圈也将逐步成型，板块价格的洼地也会一步步走向价值的高地。
P（2019）036号地块由美的以25.22亿元竞得，溢价率57.73%。因达到出让最高价，故美的以8.5%竞配建比例竞得地块。
P（2019）037号地块由融创以36.4亿元竞得，溢价率59.71%。因达到出让最高价，故融创以6.5%竞配建比例竞得地块。
P（2019）038号地块由金茂以21.05亿元竞得，溢价率44.79%。
军运村，产城融合下的置业典范
在新的经济架构下，武汉城市空间发展逐渐多元化、精细化、不同板块的功能目标逐渐清晰。四大产业聚集区是武汉中期发展核心框架，在市场需求转变的大趋势下，拥有产业利好和先天资源的板块价值将持续得以凸显。军运村是政府主导设计的城市的封面区域，是立足城市顶层规划之下前瞻、集优、聚强的功能设计。
以武汉军运村为圆心，向北融合主城，向东连通光谷，向西承接车都，向南拥抱大健康产业，东南西北皆为产业高地，而板块本身具有黄家湖先天湖景资源，军运会加速催化下的8号线三期地铁等交通及配套愈加成熟，将板块产住融合的优势进一步放大。在难以比拟的集优板块价值下，武汉军运村也将成为闹中取静、进退自如的理想居住典范。