武昌向南 青菱价值解读
大武汉向上，城市扩张，下一个热点在哪？
在刚刚结束的青菱价值论坛上，克而瑞武汉总经理吴洋提出了 “城市向上 武昌向南” 的价值论断。
大武汉在十四五期间发展提速，已是不争的事实。从最新公布的第七次人口普查数据来看，截至2020年末，武汉常住人口达1232万人，与十三五初提出的到2020年人口达1250万相差不大，加上300万左右的流动人口，武汉的实际管辖人口已达1500万。
经济层面看，即使经历疫情的冲击，武汉经济增长势头依然强劲，2020年四季度，武汉经济重回正常轨道，疫后恢复速度好于预期，武汉重回前十阵营，一季度武汉经济高开高走量质齐升 比上年同期增长58.4%，高技术制造业同比增长167.5%。十四五经济前景可期，预计2023年达到2万亿、一线城市水平将不是奢望。
△武汉GDP数据模型-图源武汉克而瑞城市研究资料
向一线看齐，循着先进的发展足迹，武汉向上、向前方向不变。从城市格局来看，武汉成为长江中游城市群核心城市、大武汉都市区形成是必然。
向外，城市外扩，无论是1+8城市圈，还是146大都市区，城市发展的脉络逐步清晰。向内，城市更（gēng）新生长，两轴四城城市格局形成——两轴，即长江主轴、城市发展轴，四城，即四大产业副城，光谷、车都、数谷、长江新城。
而产业聚集区之间，并不是断裂的，而是链接发展的。当前武汉城市最为成熟的两大产业板块，大光谷和大车都，通过城市发展廊道连接，在发展廊道上，分布有车都的延伸产业，通用汽车、南车集团等，光谷高新产业的延伸产业，腾讯、百度等互联网产业，以及南部的大健康产业。
位于产业廊道上的青菱板块，在长江主轴功能延伸、城市圈发展的武咸及武仙发展廊道的叠加下，价值凸显。
△产业链接廊道与城市发发廊道上的武昌南-图源武汉克而瑞武汉城市研究资料图
当前以产业为导向的新的城市格局形成：主要包括城市重点功能区、中心城居住组团、新兴新城居住组团、远城传统居住区、产业聚集核心区等。从十三五期间各功能区市场数据来看，成交量价涨幅、土地市场热度、居住组团客户厚度等数据均与功能区定位密切相关。产业聚集区与新兴新城居住组团区域价值兑现度高。
当前，新的居住模式主要包括四大类：
第一类为以二环内城市核心居住为主的城核居住带，第三产业与高端居住相结合为典型特征；
第二类为以四大产业、产城融合居住为主的居住圈，目前主要分布在大光谷、大车都等产业集聚区，未来大临空、大临港也将以这类需求为主；
第三类为新城居住圈，即在产业发展轴上，解决房价日溢上涨导致的外溢人群而形成的居住模式，以新城为核心、轨道交通等为纽带，拥有满足人们日常生活所需配套的居住方式；
第四类为环都市区居住圈，武汉周边咸宁、鄂州、黄石等环绕武汉形成居住圈，以1小时、90分钟居住圈为主。
从大武昌的居住选择来看，城市向南，沿产业发展轴的新城居住是武昌中心外溢的主力选择。而产业链接走廊+城市向南通道为武昌南价值蜕变增值。
如果从买房置业选择的角度考虑，吴洋指出，主要看两点，一选热点，二选升值潜力大的。何为热点，城市核心区当然是永恒的选择，不过对于大多数置业群体来讲，过去五年，主城二三环间的居住组团是城市刚需居住选择的主力，如汉阳四新，汉口后湖，武昌当然是南湖。看未来，随着城市扩张，产城融合的新兴新城将成为下一个热点，就这个角度而言，看好蔡甸和武昌南。从数据来看，也是如此，未来武昌南区域将承载近400万人口，市场热度不言而喻。
武汉当前处于房地产市场的调整周期中，成交量在经历了16-19年的高峰时期后向下回归正常周期，同时市场存量增多，区域出现分化。分区域看，武昌南区域整体存量去化周期不足7个月，相较于武汉整体12个月的去化水平处于相对健康的水平，未来市场健康稳定发展是趋势。
武昌南的热点在哪里？首先，从量的增长来看，过去五年，黄家湖板块（青菱）住宅成交量增长率达183.1%，近两年稳定在80万方的年均去化量，价格年均复合增长率也远高于武汉市的4.6%。综合来看，青菱很“热”。
△武汉热点置业板块商品住宅成交量变化情况
目前，板块内拥有全市中心城区规划面积最大的都市工业园，包括上海通用武汉基地、联东 U谷·洪山生态科技产业园、DE未来港、云帆街等大型项目。今年2月，武大科技园青菱创新产业基地正式开工，将引进国家级重点实验室及高科技生产型企业；6 月，洪山区政府宣布，总投资约 150亿元打造的华谊电影小镇，落地青菱西岸，将打造武汉首个以电影为主题的文化旅游小镇。青菱板块将迎来高速发展期。
△武汉·卓越城规划效果图
在这里，千亿房企卓越集团首次进驻，打造约70万方超级城市综合体——武汉·卓越城，将为区域再添一笔色彩。
作为优秀的城市综合运营商，卓越集团25载行迹40城，作为同时布局深圳四大中心区且楼宇众多的商业地产开发商，卓越集团在建及开发写字楼超40座，其中不少项目成为城市或区域地标性建筑。 2020年，卓越首进武汉，在长江左右两岸连拿两地，卓越集团武汉公司执行董事于立彬先生表示进驻的时机很好，“在我们内部，有一个说法叫‘武汉正当时，卓越正当时’。’”
△卓越地产全国商业中心天际线
根据规划，武汉·卓越城将涵盖一座约13万方的创意商业，一座自建约8万方的城市运动公园，约50万方园景住宅等综合业态。
△武汉·卓越城社区内部配套规划示意图
针对洪山区作为“大学之城”的特殊人口结构，以及青菱新城自身的产业集聚特性，项目在规划建设中，做了大量适配设计———在运动公园中，特别打造了一个鸟巢乐园，作为儿童游乐的空间，提供独立于生活区的慢跑道，以及足球场、篮球场、网球场、羽毛球场等体育配套，甚至还规划建设有棒球场。项目外部北侧规划有中、小学教育用地，内部配备2所幼儿园，为青年群体子女提供“目送式”教育。
在产品打造上，也以满足青年置业为核心诉求，项目首期规划有83平米及94平米三房户型，整体户型方正，内部空间布局合理，可拓展空间较多。
同时，作为青菱新城板块内一直有待点亮的商业配套，武汉卓越城将重点引进一些偏年轻化、亲子性的品牌入驻，在规划中可能参考新加坡的福南商场、上海的田子坊这样一些商业模式。项目西侧规划的创意商业综合体与居住区分布于通用大道两侧，园景住宅部分只分布少量社区商业，保持着商住分离、恰到好处的距离。
7月，项目的展示区即将开放，届时可到现场一睹城市的蜕变和项目风采。
风险提示：以上内容为武汉克而瑞基于市场研究的观点输出，仅代表武汉克而瑞观点，欢迎交流探讨。克而瑞不对依据以上内容进行投资产生的风险承担责任。
武昌向南，城市向上，共享卓越人生
论坛直播（点击阅读原文查看）