土拍填平”洼地“，是要堵死园区刚需出路？
土拍“风起云涌”
青剑湖地价逆袭引关注
刚过去的市区土拍，6宗地块成功出让，总吸金59.98亿。19日，31号地块被南京紫光以12亿的总价拿下，楼面价15689元/㎡，刷新了北双湖板块的记录。23日，园区青剑湖的5宗地块竞价更加激烈，多次出现一分钟突破终止价的情况。
（2017年10月土拍地块出让位置分布图）
最终，中海多马甲齐上阵拿下32-34号地块，安居集团通过旗下收购的子公司竞得35号地块，碧桂园一改原拿地策略进军园区斩获36号地块。园区青剑湖的5宗地块平均楼板价23603元/㎡，较高的32号地块，楼板价24105元/㎡。
此次青剑湖地块五连拍，均拍出了相对较高的价格，引起了不小范围的关注。就在一个月前，同样被中海拿下的园区外国语学校南地块，楼板价23231元/㎡。青剑湖地价直追体育公园。
地价高位运行
园区置业门槛或上新高
从更长、更广的维度来看，苏州市区的地价和房价早已经完成了“二级跳”。
2015年，苏州市区涉宅地整体楼板价8879元/㎡，涨幅101.8%； 2016年，苏州市区涉宅地整体楼板价16234元/㎡，涨幅82.84%。“限价”背景下的2017年，楼板价14610元/㎡，虽然同比有所下降，但这个价格已经处于高位。
（统计区域为市区五个区，不包括吴江，2017年数据统计时间至9月底）
同时结合地价看房价，两者有着惊人的一致性。随着地价的抬高，苏州的房价随势上涨。2015年，苏州市区住宅均价13013元/㎡，涨幅7.23%；2016年，为19039元/㎡，涨幅46.11%；2017年1-9月，为21138元/㎡，涨幅11.02%。2017年政府严控备案价格，所以21138元/㎡的这个均价，更多的有“限价”的因素在里面。
（统计区域为市区五个区，不包括吴江）
回到园区来看，由于基建配套开发逐渐成熟，园区的居住价值也被抬高到了新的高度。园区的房价，近两年涨幅更大。2015年园区住宅均价17905元/㎡，比苏州市区整体均价高出4874元/㎡；2016年园区住宅均价27454元/㎡，高出8415元/㎡；2017年1-9月园区住宅均价32668元/㎡，高出11530元/㎡。未来能不能进一步拉开，很难量化去讲。
但是至少有一点，青剑湖作为园区为数不多的价格“洼地”被填平，意味着，园区的置业门槛将上新高。对想在园区置业的刚需人群来说，压力会越来越大。
新兴板块崛起
阳光城丽景湾热销当时
刚需怎么办？挥一挥衣袖，不如往外走。一些邻近成熟区域的板块，近年配套设施建设和住宅开发力度加大，它们的崛起给了刚需人群置业安家新的选择。
❖2017年1-9月苏州各板块成交排行
（统计区域为市区五个区，不包括吴江）
从2017年1-9月苏州各板块成交排行来看，此类板块成交势头较猛。比如邻近狮山商圈的木渎、天平山板块和浒墅关板块，比如邻近园区的尹山湖板块和甪直板块。对于园区的刚需客户而言，相比尹山湖板块22587元/㎡的均价，甪直板块15927元/㎡均价显然更加亲民。
❖2017年1-9月甪直板块住宅成交排行
从今年1-9月的成交数据看数据看， 甪直板块销量最好的当属阳光城丽景湾，共成交了1344套、13.86万㎡。阳光城丽景湾位于园区与甪直的交汇处，既能享受园区的成熟配套无缝衔接园区生活，又能坐享甪直板块发展带来的红利。
（阳光城丽景湾区位交通示意图）
当前，阳光城丽景湾推出了全新小地块丽景湾PLUS，面积为93-118㎡高层，现在正在预约，预计11月开盘，首付15万起。原大地块17#、18#、22#叠墅在售，户型建筑面积109-128㎡，均价16000-20000元/㎡。
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