当我们谈论2017年苏州楼市的时候，我们在谈论什么
2017年已然成为过去，过去几天，本公众号陆续发布了2017年度苏州市区房企销售业绩榜、商品住宅楼盘销售业绩榜、年度商品住宅楼盘价格榜。从这些榜单中，我们也可以管窥2017年苏州楼市的市场形势。
在2018年岁初之际，我们有必要从更加全面的数据维度梳理2017年的苏州楼市，以找到2018年苏州楼市延续演变的规律。
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调控如泰山压顶，市场成交量应声而落
当曾经处在同一房地产市场格局的南京和杭州2017年还不断迎来调控政策的加码时，苏州的房地产市场政策却是波澜不惊，这种现象的背后一方面反映的是苏州政策调控的严厉（尤其是限贷政策）、另一方面也反映了苏州房地产市场由于过于单核化、外向型不足带来面对调控时市场波动性大。反应到数据层面，就是苏州大市除了不受政策调控的常熟、张家港（8月底才有限售调控）外，苏州主城区、吴江、昆山、太仓的成交量都应声而落。
（单位：万㎡；统计时间截止2017年12月28日）
从上表数据可以反映出，越是环沪的城市，市场下滑越严重，昆山、太仓即便剔除限签的因素，市场整体成交量下滑也超过40%。
不同于南京对苏北、安徽的购买力吸附以及杭州对整个浙江的购买力吸附，这两者站在更高城市维度对低维度城市客群形成吸附，南京或者杭州成为他们向上发展必然选择城市，因此客户购买基数庞大，这些客户也拥有更强的迂回政策进行购房的动力。由于城市区位、资源的局限性及周边其他城市的强势，作为地级市的苏州对省内其他城市的客群吸附力是有限，更多的是吸引邻近的高维度城市——上海价差导入和投资导入的客户，这部分客户在苏州关上了购买大门后，会谋求寻找其他购买通道还打开的城市。所以不难理解，在2016年10月调控之前苏州市区及环沪的昆山、太仓市场量价的高歌猛进，而调控之后市场的应声而落。
所以2018年只要苏州目前的调控政策还延续，我们就应该对其市场成交量保持一份谨慎与理性。
2
楼盘分化，地王盘与低价盘成交冰火两重天
当亲历过常州市场，见证了常州2010-2011年拿地的地王项目在2012-2015年间连续4年以匹配拿地价的售价始终无法打开销售局面，我再看到2017年苏州一批2016年的地王项目上市后销售艰难时，觉得这一切的发生都并不那么意外。对于过去两年拿地王的项目，解套唯一的办法就是交给时间。毕竟对于所有的商品，要走量，都是要么忍，等价格大势水涨船高；要么狠，以价换量。
——2017年高价地项目与低价地项目成交转化率对比——
比照地王盘成交转换率不到8%,限价的2016年前拿地楼盘转化率则达到接近67%，其中许多刚需楼盘甚至在90%以上，比如湖畔樾山、阳光城丽景湾都几近清盘，拉低转换率的是高端改善楼盘。从我们统计的数据来看2017年成交套数top10楼盘，无论是入榜门槛还是销冠楼盘，其成交套数都较2016年略有提高，2017年属于苏州刚需客户买房的年份。
对2018年而言，低价地块存量依旧不少，在限价的背景下，2018年的苏州楼市依旧是属于低价地项目的市场。
3
前热后冷，土地市场已生变
土地市场的反应是落后于住宅市场的，2017年前10月苏州土地市场并没有像商品住宅市场一样同步降温，而是延续2016年以来的高温。上海严苛的拿地条件，也让很多外来房企选择进驻离上海最近的苏州，毕竟苏州的经济、人口数据看起来那么美。而深耕型房企也面临断货压力，亟需补仓，如九龙仓、中海。
——2016年苏州经济人口数据全国排行——
所以我们在2017年看到两个现象，一是外来拿地房企数量依旧有10家之多，不输于2016年；二是，今年前10月成交地块现房销售率高达86.7%。
土地市场的转变是在11月，当月市区8宗地块有5宗底价成交，这背后有地块规划限制的因素，但我觉得更多的是土地市场到了一个转变的关口了，苏州土地市场该降温了。而这种转变，预期在2018年将延续，毕竟过去一年的市场已经充分证明了房企在苏州拿高价地的生存压力。
2017年已经过去，我们可以毫无压力地总结过去一年。过去的这一年，如果要用一个词来形容苏州房地产行业从业者的心态，恐怕会是焦虑，无论是拿到地的、没拿到地的、房子卖得动的、卖不动的，都有一种对未来不确定性的焦虑。2018年，我们希冀这个市场能够健康发展，大家都能笃定前行。
图文/易居（中国）企业集团 合伙人、克而瑞苏常片区 总经理 戈文问
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