172宗地，1497亿元，2017年苏州大市土拍成绩单出炉！
昆山、太仓于上周先后迎来了年末土拍收官，至此，整个苏州大市2017年的土拍“盛宴”也落下帷幕。回望苏州这一年的土地市场，可谓是升腾跌宕。
放眼整个苏州大市，今年太仓成交涉宅地块宗数和面积最多，另外常熟、张家港今年土地市场也较为活跃。而昆山今年仅成交7宗涉宅地块，在县级市里面量最少。而苏州六个市辖区中，吴江区是土地成交的“扛把子”，全年出让22宗涉宅地块，土地出让面积超过100万㎡，吴中区和相城区“旗鼓相当”，各出让了10宗涉宅地块。另外值得一提的是，同往年相比，今年园区的土地供应有所提升。
从楼面均价来看，姑苏区以19687元/㎡的平均楼面价位居苏州第一，其次为园区18896元/㎡，新区则以15246元/㎡的平均楼面价位列第三，另外今年相城区、吴中区、吴江区涉宅地块的平均楼面价均超过10000元/㎡。而张家港、太仓成交楼面均价分别为6903元/㎡、4412元/㎡，仍为整个苏州的“价格洼地”。
从溢价率来看，今年吴江涉宅地块的平均溢价率最高，达到42%，张家港紧跟其后，平均溢价率为40.77%；除此之外，常熟、太仓的溢价率也超过了35%。其余区县溢价率基本在18%-32%之间。可以看出，苏州主城区在政策限制下，溢价率控制在一定范围内，但“价值洼地”吴江区，不限购的张家港和常熟，以及环沪城市太仓，各大房企对于优质地块的争夺依旧激烈，平均溢价率较高。
01
苏州主城区：“前热后冷”
从近3年苏州主城区涉宅地块的出让情况来看，今年似乎有些“供应不足”。而从平均楼面价来看，近两年有走高的趋势，2016年苏州地王遍地，主城区平均楼面价达到16234元/㎡，同比上涨82.85%。而2017年随着调控政策效力渐显，苏州地价明显得到控制。也受地块区域及性质影响，截止11月23日，苏州涉宅用地平均楼面价为13844元/㎡，同比去年下降明显。（苏州主城区年终土拍总结详细版直通车：现房销售率已经74%，苏州土地市场接下来会持续降温吗？）
在前10个月苏州主城区5场土拍中，开发商对于优质地块拿地热情依旧不减。存货销售殆尽的房企积极拿地，譬如中海、九龙仓等。而对于有战略布局苏州需要的外来房企而言，也是积极“抢滩”苏州，例如无锡银城、天健控股、葛洲坝等。但在11月的土拍中，可以看到土地市场有明显降温的迹象，多宗地块以零溢价或低溢价成交，开发商拿地的心理已明显转变。而值得注意的是1月8日苏州主城区5号公告8宗宅地“蓄势待发”，接下来是延续降温还是波澜再起，我们明年揭晓！
02
吴江：地王与流拍并行
今年吴江共有22宗涉宅地块成功出让，累计成交103.57万㎡，同比去年下滑32.53%。而从平均楼面价来看，近两年有走高的趋势。（吴江年终土拍总结详细版直通车：196亿元！22宗涉宅地块！2017年跌宕起伏的吴江土拍……）
从今年上半年吴江的几场土拍来看，土地市场表现地较为火热。下半年吴江供地节奏明显放缓，先后进行三场土拍，分化越来越明显，热点板块依旧很“热”，非热门区域降温明显。11月吴江区域地王两次被刷新，但也诞生了今年苏州首宗流拍宅地。
03
常熟：成交量价创新高
无论从成交面积还是成交总价来看，今年常熟都较前两年有明显的增长。今年常熟涉宅地块的成交楼面均价达到8102元/㎡，同比上涨46.49%。
今年常熟部分地块热度高，整体趋于理性。全年有7宗宅地溢价率超过100%，其中金科拿下的辛庄镇2017B-002地块溢价率高达302.28%。尽管部分地块溢价率很高，但是我们可以看到今年开发商在常熟拿地还是较为理性，尤其是在下半年部分区域起拍价提高的情况下，地块基本以低溢价成交，所以综合来看，今年常熟涉宅地块的溢价率并不高。
另外值得一提的是，碧桂园今年在常熟相继拿下13宗宅地，版图遍布常熟各区，已然“常熟王”。可以预见，碧桂园将在常熟新房市场持续“叱咤风云”。
04
张家港：“价格洼地”开始蜕变
今年张家港共出让27宗涉宅地块，成交127.54万㎡，成交楼面价达到6903元/㎡。同比大幅增长。
放眼大苏州，张家港仍处于价格洼地，政策相对宽松密不可分，也使得众房企积极在港城布局，尤其是外来开发商。今年保利、正荣、青禾、中南、美的、祥生、港中旅、弘阳、恒顺、伟业十家房企，为张家港楼市注入新鲜血液。而值得一提的是，保利不仅在今年首次进驻张家港，更是“壕”夺5宗地，成为今年的大赢家；正荣也是相继在港城落下3子。
05
太仓：成交量井喷的土地市场
今年太仓成交面积较去年有大幅增长，可谓井喷，而涉宅地块成交楼面均价相对平稳，今年较去年有小幅增长。太仓区位优势明显，仍处于“价格洼地”，承接着上海和苏州主城的双重辐射和外溢需求，被众多房企看好。
2017年太仓土拍的吸引了大量的外来房企，共有19家外来房企首次进驻太仓，包括东原、同济、金地、华宇、远洋、建发、正荣、金辉、象屿、电建，中粮、蓝光、连云港九成房地产、合景泰富、新华联、禹洲、万科、泰禾、卓越。而从拿地数量上看，东原地产今年在太仓共计拿下4宗地块排名第一。
06
昆山：回归理性
12月11日，今年昆山首场（也是最后一场）大型土拍落幕，7宗涉宅地块成功出让。今年昆山涉宅地块的成交面积略高于去年，但综合近三年昆山涉宅地块的成交面积来看，近两年昆山土地供应趋紧。而从成交楼面均价来看，今年昆山涉宅地块成交楼面均价较去年明显回落，可见今年昆山土地市场降温明显。
另外，在竞拍过程中，房企出价缓慢，也可以折射出房企拿地趋于理性和谨慎的态度。今年昆山地块出让条件相对严苛，而受调控影响，昆山今年商品住宅成交明显回落，这些因素都使得房企理性拿地。
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