消费基础设施REITs，商业存量资产盘活的新路径 | 政策解读

2023年3月24日，国家发展和改革委员会（简称“发改委”）发布《规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作》的通知（下称“通知”），其中提出，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

这是继2020年4月发改委和证监会联合发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》后，进一步拓宽REITs试点范围的重要举措，也是我国首次明确支持商业地产类消费基础设施项目发行REITs，将助力消费升级和商业地产发展新模式的探索。

健全资本市场建设

实现投资、经营、消费的全价值链闭环

REITs在国内从提出至今短短几年，而美国的公募REITs经历了漫长的60年，相比其他国家，REITs在我国仍处于早期的发展阶段。此次《通知》的发布意味着中国REITs的资本市场建设迈出了一大步。《通知》在申报材料、发行条件、申报流程、专业支持等方面做了详尽说明，并且首次从基础设施拓展到消费基础设施。另外，对发行的前期准备、发行条件、审核流程、专业支撑、募投项目、运营管理等要求进行了更系统化地规划，对推进不动产REITs的常态化发行迈出了重要一步。

REITs的全面建设，丰富了商业不动产的投融资渠道，让不动产投资不再是潘多拉的盒子，完备的融资规则有助于建立更加高效的社会资源匹配机制，而商业项目在终端也会反馈给消费者更加优质的消费内容，更进一步促进国内消费的良性循环。

住宅与商业的持续切割

既是政策导向亦是大势所趋

《通知》发行条件中明确提出——“项目用地性质应符合土地管理相关规定。项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。发起人（原始权益人）应利用回收资金加大便民商业、智慧商圈、数字化转型投资力度，更好满足居民消费需求。严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。”

从近年来地产企业的市场表现，单一住宅或重住宅开发的地产商频遇债务危机，而重商业等经营性资产的企业具备更强的抗周期能力，更好的财务表现，优质的商业项目为企业提供持续的稳定现金流，通过借由资本市场的表现进一步强化企业的品牌力。

优质资产拥有更多高效退出渠道

保收益成为运营根本

《通知》首次将项目收益纳入了发行标准——“根据不同类型基础设施REITs项目的具体情况，合理把握项目收益水平。申报发行基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。可通过剥离低效资产、拓宽收入来源、降低运营成本、提升管理效率等多种方式，努力提高项目收益水平，达到项目发行要求。首次发行基础设施REITs的保障性租赁住房项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元。”

我国商业地产已进入存量时代，据统计商业地产的存量规模超过10亿平方米，价值高达数十万亿元，但由于缺乏有效的退出机制和资本市场支持，很多商业资源都是沉睡的资产，没有充分发挥其经济效益和社会效益。如何盘活存量资产，实现资产轻量化转型，是商业企业亟待破解的课题，商业地产REITs的发行，提供了一种解题思路，将有助于盘活存量资产，增强消费能力，创新消费场景，服务民生需求。

结语

并不是所有不动产都会发行REITs，但REITs的每一个实质性推进都会给商业地产的经营和发展给予新的启发。REITs在中国才刚刚起步，期待进一步落地给商业地产营造更良性的资本生态环境。

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