疫情之后，人们的消费模式正在发生转变，从社区食堂在越来越多的年轻人之间走红来看，享受型消费正转变为刚需型消费。在“刚需化”的主流下，社区食堂的升级正逐渐探索出一种更加健康、安全、卫生的餐饮模式，此类高频类业态正面临升级和转型。由此，可以引发出一系列对于小而美的社区店的无限想象，这些出现在生活圈内消费更高频的小店，如何在社区这样更紧密的生活场景中，发挥出社区商业的独特优势？各种各样的品牌和业态，如何在黄金时代里如火如荼地发展壮大？社区餐饮火爆出圈疫情发生后，“闷声发大财”的社区餐饮，被放到了聚光灯下。在商场的运营领域，成本压力普遍持续增强的态势下，社区小店机遇的潜力逐步彰显。回顾发达国家的经济发展模式，当人均GDP超过3000美元后，社区商业在消费零售总额中的占比通常在40%左右，甚至可能达到60%。而在中国，这个比例仅为30%。生活节奏的加快，以及碎片时间的增加，都导致了“便利性”成为了首要的追求。基于这一现象，以社区餐饮为例，我们可以观察到以下特征：市场扩容，新品牌涌出根据企查查权威数据反映，搜索关键词为社区食堂的注册企业总数已经达到4500多家（在业、存续），值得注意的是，这个数据仅仅是基于注册企业的名字所进行的统计，并未涵盖那些名字中并不包含“社区食堂”字样的社区型餐厅。实际上，根据大众点评的统计结果，在全国范围内，成都、杭州、武汉等城市纷纷涌现出了一大批社区食堂的新品牌。▲

在商业地产轻资产发展初期，诸多业内与投资者都将其类比为以轻资产为主的酒店管理，而这是一个全球市场规模过万亿美金、中国即将突破万亿人民币的大赛道，诞生了如万豪、希尔顿、凯悦等诸多国际知名品牌。在对标效应的高价值预期之下，加之中国商业地产的供应过量和运营能力普遍匮乏，为商业轻资产的快速扩张及商业模式的高估值奠定了基础，创造了前几年商业轻资产公司的上市热潮和普遍高达40倍以上的市盈率，成为了大地产行业范围内最耀眼的新模式。从2015年轻资产模式开启，截至今天已走过8年时间，虽然头部几家公司仍保持积极拓展，但行业出现了越来越多不利消息，如解约事件频发、资本市场遇冷、部分公司停止拓展等。于是越来越多的业内、资本方开始重新审视这一模式的长期价值。好的轻资产服务，一定是能够为客户创造高价值，也可以收获良好的回报，但这可能是一个阶段性的“窗口期”生意，“纯轻”未必是一个长期持续的“赛道”。随着行业逐步向前，轻资产公司必然一步步“变重”，直至回归“重资产”模式。我们的具体观点如下：与商业地产主流趋势REITs相矛盾随着商业地产REITs政策的颁行、试点工作的开展，商业地产REITs路径将不断深化推进，依据RTET睿意德中国商业研究中心的数据预判，未来10年内中国消费基础设施REITs规模将达到万亿级别。其中零售资产是最值得期待的重要品类，在今年4月大唐不夜城REITs成功发行之后，百联、天虹、印力等诸多商业地产投资商都已陆续进入到发行排队或深度推进过程。▲

7月31日，国务院办公厅转发国家发展改革委《关于恢复和扩大消费的措施》。《措施》从稳定大宗消费、扩大服务消费、促进农村消费、拓展新型消费、完善消费设施、优化消费环境等六方面明确提出20项针对性举措，恢复和扩大消费。根据国家统计局发布的数据显示，今年上半年我国经济整体恢复向好，消费对经济的拉动作用持续增强，最终消费支出增长对经济增长的贡献率达到77.2%。国家发展改革委副主任李春临在当天的国务院新闻办公室举行国务院政策例行吹风会上也表示，“餐饮、文旅、影院等线下场景快速复苏，商场、商业街重新热闹起来了，体育赛事、演唱会等也陆续恢复。”“但一些消费品类增长势头仍不稳固，一些居民朋友的消费信心不强、顾虑不少，一些领域消费体验不佳、感受不好”，这一背景下，《措施》的颁行，对于消费全周期、全流程都提供了更为系统、针对性的支持和指导。▲

街区是城市的血脉，是城市文化的发源地。核心地区土地价值寸土寸金，历史保护建筑带着特属于本城市的文化记忆，尽管辉煌已不如当年，但仍有着重要的文化和历史价值，升级更新迫在眉睫。如何续写这些蕴含着极大故事性的建筑现代篇章？公共领域和商业空间组合的配比如何才能平衡？老空间的新价值又该如何激发？无论是Citywalk还是城市骑行热，纯粹的商业打造已经远远不能满足这一届年轻人了，人们正逐渐远离传统Mall，走入老街区、公园这样的非标商业。新商业与旧建筑的共生对于任何一个商业项目而言，其终极目标都是叫好又叫座。当我们不断的去探讨如何将文化植入商业的时候，那些聚齐了诸多优秀历史建筑的街区，携带着百年的风云传奇静静地伫立在那里，等待着有缘人。以上海市愚园路为例，始建于清宣统三年，有过康有为、傅雷、张爱玲、钱学森等众多名人风光，拥有108幢老洋房，60幢优秀历史建筑和不可移动文物等历史建筑群。“愚园路”这三个字本身，就极具商业价值。围绕“文化+艺术+生活”三大关键词进行跨界融合，打造“艺术愚园”街区基因。引入潮流主理人品牌、网红品牌、创意集合店等。历史建筑的改造和再利用为城市带来新的活力，同时保留历史文化遗产的价值。通过对这些街区的改造，城市能够重新焕发生机。▲

自2014年万达着手研究，2015年正式运作以来，商业轻资产公司对项目的竞争逐渐上升，经历了纯管理服务、可带资管理到可包租、合资甚至收购的过程，与业主方洽商项目的势能转换也由强势地位到现在的主动投标。项目越来越难洽商和签约，业主要求越来越高，已经令诸多轻资产拓展人员感到压力巨大，甚至有一线商管公司拓展人员在一个城市工作驻扎三年未落定一单的情况。对轻资产模式的质疑声也逐渐增加，甚至有人发出“轻资产黄昏”的悲观论断。究竟行业的走向如何？为什么轻资产公司感觉签项目越来越难？我们与二十几位行业轻资产与业主方进行了访谈交流，对5个主要观点进行分享。入局者快速增加优质项目供给减少在万达全面轻资产前，国内的百货运营商和第三方商管公司就已经在实践轻资产打法。随着行业竞争加剧，外部融资日渐收紧，资金压力相对较小的轻资产模式已成为商管公司规模拓展的必选项。据统计，至2022年底Top

如今的商业项目呈现出多元化的发展趋势，各种综合体、Mall、文创园、街区……新概念层出不穷，来满足年轻人捉摸不定、变化多端的消费需求，去打卡看展也成为了许多年轻人的时尚“标配”。这背后隐藏着新的经济密码。一方面众多一线高奢品牌纷纷入局，给予了年轻人参与感和新鲜感；另外一方面，审美能力的提升和个人精神主义的唤醒，让年轻人对精神消费有了全新的追求。可以预测全民看展将成为下一个购物中心的常态，那么购物中心做艺术展览，是否真的能拯救线下流量，让商场名利双收的灵丹妙药呢？艺术展览盛行背后的年轻消费心理年轻人追逐潮流与新鲜事物是毋庸置疑的。当炫酷科技、潮流时尚、文化元素以策展的形式融入商业空间内，场景的更换速度必须要追得上热点的下榜速度，还需要给他们提供丰富的社交货币，才能满足Z时代年轻人的消费需求。从满足物欲到满足情绪年轻人对于鲜活、个性、具有视觉冲击力的事物无法拒绝，在对新生代的消费习惯调研中，情绪共鸣是他们的第一诉求。从实物消费到情绪消费，消费者不仅注重商品的实际使用价值，也注重个性宣扬、情感共鸣与个体精神的三者趋同。对于品牌而言，通过打造情感基因，渗透情感元素和倾听消费者真实心声，对于消费者而言，唯有走心，才能赢得市场。▲

Watch以来的首款新类别产品，标志着“空间计算”的开始。按照苹果CEO蒂姆·库克的说法，“如同Mac将我们带入个人计算时代，iPhone将我们带入移动计算时代，Apple

Cosmo《寰宇古驰》典藏展在上海西岸艺术中心开幕，以宇宙为视觉隐喻，带来设计的沉浸式展览；上海“外滩猫街”冲上热搜，不仅活化了历史建筑，让现代与传统之间美妙碰撞，更搭建了年轻人与老街的链接。▲

当下的Z世代年轻人，用一猫一狗走江湖的时代早已远去，不满足于单纯铲屎的年轻人，把注意力和时间转向了鼠蛇蜥蜴甚至黄金蟒等异宠身上寻找新鲜感。他们早C晚A，热衷混圈，强调圈子不同无需强融。保温杯里泡枸杞已经不够疗愈躁动的内心，手提装有变色龙的特质金属龙，捧上一杯榴莲口味威士忌，到LIVEHOUSE感受僧人沉浸式的聆听2个小时的功德洗礼，感觉可度众生。要自由，也要陪伴说到第一次养宠物，00后的小安（化名）想到了小学五年级时的某次春游，好奇心驱使下，她从动物园的小商店往家里带回了一只“蝈蝈”。这位新朋友成功的在她家居住了下来，原因是它体型较小，饲养毫不费力，因此躲过了因为惧怕猫狗，而阻止她饲养宠物的妈妈的注意，尽管这只蝈蝈只陪伴了她短短一周。但她永远也无法忘记那一周的时间里，她第一次懂得了“牵挂”的滋味。放学回家之前，她就开始惦记着小蝈蝈的吃食，还给它取了个名字叫“豆豆”。她上学的时候，豆豆就居住在她的书桌里，小安会留下足够的食物，放学回家之后，就会和豆豆玩一会，甚至跟她聊聊天，因为她的父母很忙，跟豆豆聊天的时间成为了她每天最期待的事情。有一天放学回家，她没有听到书桌里“豆豆”的声音，“豆豆”死了。她哭着把豆豆埋在了楼下的花园里，但她的母亲始终都不知道，那天晚上她为什么没有吃下晚餐。长大以后，已经独立生活的小安再次饲养起了宠物，在一众可爱的猫狗兔子中，她选择了饲养变色龙和蜥蜴，这些在普通人看起来有点“恐怖”的小东西，却成了小安在为了碎银几两奔波后的慰藉。小安说，之所以选择他们作为自己的宠物，是因为自己的工作很忙，猫狗需要主人很多的陪伴和照顾，但变色龙和蜥蜴却相对更独立自主，而且不会掉毛，对居住环境不会造成负担。更重要的是，她觉得这些动物更很像是自己的性格，崇尚自由，享受孤独。▲

从成都REGULAR源野，到上海现所、广州东山口，再到日本社区商业Yoyogi

回归商业运营本质去思考，产业如何与商业进行结合，转化为业态、场景、运营文化等，形成项目自身的独特性，这是产业商业应许的命题。距离东京核心区30公里的地方，有一处不仅是职住一体的产业新城。从1979的概念推出一直到2020年前后的再开发，这里已是产业高度发达、人口活力旺盛，且生态宜人、社会文化活动丰富的项目。它就是横滨港未来21。▲横滨港未来21，图源网络▲横滨港未来21，图源网络横滨港未来21是以城市原生标签——港口工业，奠定城市的文化基调，塑造会展、生态旅游等功能；以城市新兴标签——科技，布局产业和引导人口，实现城市功能升级。其内商业在满足生活配套功能之后，更加具有公共开放属性，且商业的角色更多为传递消费者的生活方式。无独有偶。新加坡纬壹科技城也是叠加科技标签，将商业与公共空间融合，服务城市生活，强化新加坡生态公共的城市标签底色。同样结合高新产业打造科技标签的伦敦国王十字，商业部分发挥人文艺术的独有优势而打造，与生态公共空间一并传递休闲的生活方式。▲新加坡纬壹科技城，图源网络这3个承载城市力的项目，除了城市原生标签与片区未来产业标签的抓取与赋能之外，在商业上还拥有一个共通点，他们都与公园、生态水系、广场等公共空间、泛商业的业态做出了融合。联名“城市商业”产业园内的商业种类已是百花齐放。例如北京中关村科技园的商业，是散落在园区内，以网点的裙楼商业形式做产业的配套。几乎每一个办公总部的低层，都会配套一些商业店铺。除了承担起产业园区的传统“配套”功能，服务园内的人，产业商业也要展示园区的产业特色。这里有个前提条件，是商业的体量相对够大，能够分出层级，与产业进行一些联系，进而构成自己的独特性。例如位于深圳市南山蛇口片区的南海意库，对外表达的是文创产业，其引入了一些并非逛购物中心时习以为常的业态，而是与自身产业相关。更具挑战性的是，把产业进行商业化处理，形成自己的业态和产品。位于日本大阪的Grantfront就是这样一种产业商业。在Grantfront，松下、奔驰等企业都各自拥有体验店，此外还有以农业科技打造的餐厅，等等。▲日本大阪的Grantfron，图源网络▲

继大唐不夜城、上海力波·九坊、湖州状元老街、承德元宝街等多个文化商业标杆项目后，RET睿意德携手河南保利商业，探索对城市文化商业生态的再创新。为了更大限度地加深市场对保利久街的认知，近期，一场关于保利久街与品牌主理人的对话活动成功举行。本次对话，邀约了造精酿、此拾Bistro、SunnyKitchen、黛汀烘焙、郑好看小剧场、六道巷烧烤酒场、素寻等10余家知名品牌及主理人到场，大家畅所欲言，就如何在老城区打造新的烟火气息进行了深入探讨。▲保利久街与主理人的聚会活动现场探索在地文化保利郑州的商业新故事活动中，RET睿意德华中区域负责人石俊东先生从项目区位、业态规划、建筑设计、未来商业场景描述等方面，介绍了保利久街的城市立意、定位内涵。“中原区CBD核心地段里的商圈，老郑州亟需建立一种新生活方式的街区，而保利久街正是希望成为承接老城区品质生活方式的输出者。”▲

坐在马路牙子吃汉堡、靠在梧桐树边喝酒、置身空中森林般的购物中心，这些社交网络上风靡的消费体验，吸引了越来越多品牌门店、商业体运营者、消费者的目光。一边是消费者“不爱商场，逛马路”的新爱好，一边是新开商业“远离”传统Mall，走向街区、公园、老建筑寻找那些原本不属于商业的地方。这些日益户外化、自然化、生活化的消费场景，抓住了哪些消费心理，他们对于商业运营将有哪些启示？“去商业化”消费场景爆发式增长露营、外摆、公园+商业、公路商店……不难发现消费场景越来越户外化、街边化、公共化，消费也从“产品时代”的纯购物消费升级到“场景时代”的一站式消费体验，再演进到“去商业化”的多元复合、无边界的消费体验。消费场景向外走的同时，也呈现出“去商业化”的典型特征。综合具体场景，可以分为几类：公园商业近几年，随着消费者对自然、健康的向往值和好感度日益增长，把公园搬进购物中心成为商业场景打造潮流。“公园+”商业，注重自然景观环境的营造，打破了商业与公园绿地的界限、室内与室外的界限，实现了园中有场，场中有园。▲

作为久违的可以毫无顾忌出游的“五一”假期，交出的答卷无疑是“火热”。从各项消费数据均可看到出游的强劲势头。但火爆的背后，更需要冷静地思考数据折射出来的消费变化，以及实体商业该做出哪些适应性的调整。消费市场火热消费信心持续恢复4月28日，五一节前一天，出城大客流提前显现，上海虹桥火车站当日发往全国各站车票均已售完。铁路出城旅客超55万人次，刷新今年以来单日最高峰。经文化和旅游部数据中心测算，全国国内旅游出游合计2.74亿人次，同比增长70.83%，按可比口径恢复至2019年同期的119.09%；实现国内旅游收入1480.56亿元，同比增长128.90%，按可比口径恢复至2019年同期的100.66%。▲

前

随着网红中式烘焙品牌虎头局的危机爆发，喜茶两次降价后推出十元价格带单品，泡泡玛特股价一度跌去八成，奈雪上市即破发……不禁思考从互联网经济孕育而生的新消费品，是否真的已被消费者抛弃，还是只有“虎头局们”掉队了？曾以此为“流量收割机”的购物中心又该如何审视新消费？2016年，新消费的概念从互联网孕育而生，自带个性化消费、颜值消费、品质消费等特征。随着新消费品牌的不断涌入，也带动了网红商业街区的形成和爆火。但依靠爆款单品种草引流、产品做新品牌做旧等快速扩张的打法，也带来同质化严重、长期发展乏力的弊病。▲

3月29日下午，海南省新闻办在博鳌亚洲论坛期间举办“蓬勃兴起正当时”海南全面深化改革开放五年来进展成效新闻发布会，中共海南省委新闻发言人、省委常委、省委宣传部部长王斌表示，海南自由贸易港将在2025年底前适时启动全岛封关运作。4月9日，万宁王府井免税港开业，也是王府井作为第二个拥有全渠道免税牌照的商业运营商在海南的首个免税+有税消费的大型奥莱项目。▲海南全面深化改革开放五年来进展成效新闻发布会，图源网络疫情前，口岸免税占免税消费额的近七成，疫情后明显下滑，但是由于高端消费回流，离岛免税成为免税业务的必争之地。在中免一家独大的竞争格局下，免税店也开始卷出新花样，“免税+”成为入局者的新玩法和市场趋势。目前，海南全岛封关运作各项准备工作任务均已取得阶段性进展，全面启动全岛封关运作准备，确保今年具备封关硬件条件、明年完成封关各项准备、2025年底前实现全岛封关运作，海南封关等一系列政策对于海南商业的影响有哪些呢？▲万宁王府井免税港，图源网络扩大海南商业零售的市场规模和消费需求海南离岛免税政策自2011年落地实施已有11年，政策实施以来经过2次重大调整，分别是

近日，“大唐盛世1-5期资产支持专项计划”获上交所批复，拟发行规模7.51亿元。这是全国首单储架式消费基础设施类REITs，陕西省首单国企类REITs产品。该产品发行主体为西安曲江文化产业投资(集团)有限公司，底层资产为大唐不夜城商业物业，计划管理人和销售机构为万和证券。作为全国文旅商业标杆、抖音播放量全国第一的网红街区，大唐不夜城以唐文化为引擎，集合了众多的历史文化景点、文化艺术表演、特色小店、大型商业综合体等元素，打造了一个集旅游、购物、娱乐、休闲于一体的综合性消费场所。大唐不夜城以其独特的魅力和活力，吸引了无数中外游客，成为西安乃至全国最火爆的网红打卡地之一。作为策略服务方，RET睿意德为大唐不夜城主题街区的项目定位、招商运营等方面提供了重要支持。基于站在未来看现在的定位原则，RET睿意德团队在工作伊始阶段即明确项目不只做零售商业，而是要打造一个泛商业圈，并将项目命名为“大唐不夜城”，期望将其打造为西安新城市的中心，千年古都“孔雀东南飞”的下一个落脚点。同时借助“光世界”主题，通过声光电等高科技手段渲染场景，在场景营造上植入大量诗词内容、叙事雕塑和互动灯光、喷泉等，打造了“不倒翁小姐姐”“石头人”“敦煌飞天”等现象级文化IP

近日，北京龙德广场5层餐饮街区升级改造完成正式开业。本次升级改造后街区共有73余家餐饮，新增松鹤楼、椒爱、锦边炉等7家中式餐饮，以及野菜村、大渔铁板烧、胜博殿等6家特色餐饮。随着这些知名品牌的入驻，更加丰富了龙德广场的餐饮业态，在传承经典美味的基础上，不断融合川湘粤等多家知名餐饮品牌，为消费者提供更多就餐选择。▲

2023年3月24日，国家发展和改革委员会（简称“发改委”）发布《规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作》的通知（下称“通知”），其中提出，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。这是继2020年4月发改委和证监会联合发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》后，进一步拓宽REITs试点范围的重要举措，也是我国首次明确支持商业地产类消费基础设施项目发行REITs，将助力消费升级和商业地产发展新模式的探索。健全资本市场建设实现投资、经营、消费的全价值链闭环REITs在国内从提出至今短短几年，而美国的公募REITs经历了漫长的60年，相比其他国家，REITs在我国仍处于早期的发展阶段。此次《通知》的发布意味着中国REITs的资本市场建设迈出了一大步。《通知》在申报材料、发行条件、申报流程、专业支持等方面做了详尽说明，并且首次从基础设施拓展到消费基础设施。另外，对发行的前期准备、发行条件、审核流程、专业支撑、募投项目、运营管理等要求进行了更系统化地规划，对推进不动产REITs的常态化发行迈出了重要一步。REITs的全面建设，丰富了商业不动产的投融资渠道，让不动产投资不再是潘多拉的盒子，完备的融资规则有助于建立更加高效的社会资源匹配机制，而商业项目在终端也会反馈给消费者更加优质的消费内容，更进一步促进国内消费的良性循环。住宅与商业的持续切割既是政策导向亦是大势所趋《通知》发行条件中明确提出——“项目用地性质应符合土地管理相关规定。项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。发起人（原始权益人）应利用回收资金加大便民商业、智慧商圈、数字化转型投资力度，更好满足居民消费需求。严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。”从近年来地产企业的市场表现，单一住宅或重住宅开发的地产商频遇债务危机，而重商业等经营性资产的企业具备更强的抗周期能力，更好的财务表现，优质的商业项目为企业提供持续的稳定现金流，通过借由资本市场的表现进一步强化企业的品牌力。优质资产拥有更多高效退出渠道保收益成为运营根本《通知》首次将项目收益纳入了发行标准——“根据不同类型基础设施REITs项目的具体情况，合理把握项目收益水平。申报发行基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。可通过剥离低效资产、拓宽收入来源、降低运营成本、提升管理效率等多种方式，努力提高项目收益水平，达到项目发行要求。首次发行基础设施REITs的保障性租赁住房项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元。”我国商业地产已进入存量时代，据统计商业地产的存量规模超过10亿平方米，价值高达数十万亿元，但由于缺乏有效的退出机制和资本市场支持，很多商业资源都是沉睡的资产，没有充分发挥其经济效益和社会效益。如何盘活存量资产，实现资产轻量化转型，是商业企业亟待破解的课题，商业地产REITs的发行，提供了一种解题思路，将有助于盘活存量资产，增强消费能力，创新消费场景，服务民生需求。结语并不是所有不动产都会发行REITs，但REITs的每一个实质性推进都会给商业地产的经营和发展给予新的启发。REITs在中国才刚刚起步，期待进一步落地给商业地产营造更良性的资本生态环境。往期精彩回顾快评

在当下房地产销售政策、金融及投资等激励不显著的环境下，以“现金为王”的销售大盘往往会将新的希望寄托在商业的产品激励上，希望通过商业运营故事的植入，带动投资信心，从而刺激销售型产品的去化。这种带有押宝式的心情和期待是可以理解的，但其中有个核心的矛盾必须要解开：销售型的产品往往是要在一定期限内集中去化，讲究的是强刺激的“快”；而商业的运营则是需要通过业主方、品牌方以及运营方的三方对接，是一个基于经营计划的谈判和落实，表现的结果往往是有计划的“慢”。对比常规的营销流程和商业运营流程，两者的时间差矛盾非常显著，所以在销售大盘中如果强调商业的招商和运营，可能就会面临这样的对抗局面：营销强调商业支撑，但在空间没有到位、品牌拓店指标没有谈拢前，没有营销抓手；商业招商运营如落位实现在前，一旦品牌调性并不如投资者预期，对于营销期待则是另一种损伤和风险。那么，在销售大盘中的商业如何能在先期就起到支撑作用？对于这一问题的解答，还是要回归到销售的游戏规则中去思考和拆解。功能后期匹配需求声音先期面向城市对于商业在销售大盘中的作用，很多负责营销的客户朋友会总结为“服务未来的业主，坚定其选择的信心”。这句总结本身没有错，但存在一个流程上的问题：上述描述只有当投资者到达营销中心且有耐心听取讲解的前提下才能发生作用，但目前所有销售大盘面对的核心问题是——如何将投资者吸引到营销中心。所以，重新思考商业在销售大盘中的角色功能时，就不能单单强调商业的基础功能，而需构建商业在面对整个城市时的关注点。销售大盘的竞争范围不存在区域性，一定是城市甚至城际竞争范围的，在这一前提下，所有产品的营销目标流程遵循着这样一个链路：吸引关注-降低客户的搜索成本产品独特价值传播-提高客户的比较效率凸显整体产品的组合价值-坚定客户的比较决策而这其中，商业如要在前期就发挥作用，就不是单一的功能配套的匹配逻辑，而是也一定要围绕着“吸引关注-降低客户的搜索成本”的这一首要任务去构建产品，回答清楚如下问题：自身大盘的商业面向城市，有哪些值得关注的产品力？商业落地有时间周期，有哪些价值可以提前让客户提前感知？除了品牌落位这一杠杆，还有哪些资源可以让客户建立对商业的信任与期待？优先实现空间的话题度弥补体验的时间差商业的运营依赖建筑空间的定位适配、品牌资源的招商洽谈及落位，进而落实到运营，这个过程与上述营销的要求、客户的期待就存在着非常大的时间差，而且时间越长对于商业的营销故事的价值折损就越大。那么如何弥补体验的时间差呢？还是要回归到销售营销的流程中来。“面向城市发声”是商业在销售大盘营销体系中的站位要求，而这一站位就需要将商业本身在营销期当做“营销中心”的同等地位来看待。那么对于商业这一“营销中心”而言，从时间上的要求来说，就必须实现空间的优先体验，从而弥补客户体验的时间差。因此对于销售大盘中的商业的开发建设既不能遵循传统的开发流程，也不能僵化地依赖商业的运营流程，而要按照如下的营销流程去组织：选取可优先落成的体验区集中资源聚焦场景打造植入内容配合互动体验对于在营销期的商业而言，如何弥补运营和营销的时间差是其关键，因此按照“营销中心”的对标逻辑，优先落成是弥补时间差的第一步，这本质上是住宅销售的样板区概念，比较容易理解。第二步则是聚焦空间的极致场景打造，从而让体验区在不依赖品牌资源的入驻前提下发挥“吸引关注”的作用。RET睿意德团队过往在郑州的汇艺·银河里项目通过银河天幕的打造就实现了“全城关注到访”的目的，这本质上就是商业运营中以场景营销吸引流量的方法。▲

历史文化街区是城市文脉发展与展现的集中地段，是城市旅游发展的重要空间节点。随着短视频、直播崛起以及营销方式的不断创新，诞生了一个个爆红于网络的“网红”历史文化街区。但许多通过引流方式打造的网红历史街区，如无优质项目的后续跟进或业态更新，往往会陷入过气的困境，打卡之后“游客不再来”和“游客不再来花钱”是压在历史街区头上的两座大山。历史文化街区，指的是在有一定历史文化底蕴和传统特色的区域或路段，注入文化、休闲、创意等元素，将其活化改造成为符合当下消费环境的休闲购物娱乐场所。历史街区的改建和活化，可以最大程度保留城市风貌、延续历史文脉，政府工作报告中也多次提出在城乡规划建设中做好历史文化保护传承。而随着近年来旅游生活化、休闲化的趋势，历史街区更是成为人们“微度假”的重要选择之一。政策利好加上市场需求旺盛，全国各地兴起了一股历史文化街区的开发热潮，据住建部统计，截至2022年，全国共划定历史文化街区超过1200片，确定历史建筑5.95万处，与2016年底相比，历史文化街区的数量翻番，历史建筑增长近5倍。在同一背景下大量开发，实质上往往是一套成功模板的复制，历史街区难免遇到同质化的困境，“千街一面”现象普遍。随着社交媒体的发展，开发者往往更关注建筑、景观等历史的“外皮”打造，希望吸引游客打卡，但忽略持续的内容更新。往往游客新鲜劲一过，街区就陷入“冷却”，再难吸引更多的消费。我们通过观察发现，那些过气历史街区都有如下特征：市场定位同质化、民俗历史概念化、经营资源碎片化、场景体验表象化。游客进入街区往往只能感受城市历史中的表象化概念，缺乏更深一步了解的途径，自然难以产生黏性。不同城市、不同街区、不同风貌带来不同的历史文化和消费习惯，历史街区的转型升级也必然需要围绕消费者需求这一维度展开。本文将分享一些有特色的历史街区，看他们如何通过独特文化业态呈现，提升消费者粘性，成为更具活力的文旅资产。从“看见”到“触及”强化主题文化特征的体验感身临其境的体验是一种积极的心理状态，会让人获得极大的愉悦感，从而促使不会厌倦地反复参与活动。近几年，在密室、夜游、实验戏剧、网红展、主题商业街区等新业态的协同中，沉浸式体验项目热度居高不下，井喷式增长，备受开发运营者青睐。因此，抓住体验经济的浪潮，面向"文化体验"的历史街区升级显得至关重要。历史街区的主题文化将历史街区物理空间的改造与非物质文化遗产沉浸式体验融合为一，有助于融合历史传统的氛围和意境，保留街区历史记忆，并运用丰富的设计，创意营造更为适宜的场景、功能和业态，焕发出历史街区与时代生活的可能性和趣味性。佛山的岭南天地将其主题文化“岭南商业”，通过现代商业的演绎方式呈现，打造成为“体验强化版”的展示平台。如将建于清朝并保留下来的佛山酿酒业（称敬业酒行）的行业会馆“酒行会馆”活化更新为本地酒厂品牌展示店；寻回老字号“黄祥华如意油祖铺”后人开设传承创新养生餐馆品牌；设置以当地嫁娶文化为展示的“文会里嫁娶屋”，并将禅城区婚姻登记处安置到了这里，让游客感受到了传统文化的生活气息。营造出非遗文化的沉浸式体验。与此同时，项目大量吸纳本土自主创新品牌，通过新老的碰撞，体现岭南商业文化的传承和变迁。▲

近年来，北京、上海、成都、深圳等城市，相继出台了鼓励“首店经济”发展的政策。3月7日，北京市商务局发布2023年度鼓励发展商业品牌首店首发项目申报指南的通知，《通知》明确各类型品牌首店的概念及申报资格，把新品发布活动作为支持方向；同时在申报流程上做了更可落地的优化。明确定义，精准施策北京加码首店扶持力度本次《通知》对首店的概念、申报条件、申报材料内容规范以及申报流程节点都做了清晰准确的描述，帮助符合申报资格的品牌加速落地。这不仅体现了北京对首店经济的重视，更体现了经历不断迭代，首店扶持政策的成熟，评估体制的完善以及政策执行的愈加精准。首店定义及标准更加明确《通知》明确了有资格申报的品牌首店（包括亚洲首店、中国首店、北京首店）、旗舰店、创新概念店的定义。□

一个国家达到一定现代化程度后，其经济在地理空间上会高度集中在少数地区；同理城市发展也一样，且随着近几年中国城镇化率涨幅速度持续降低，城市骨架的拉伸速度减缓，城市集聚效应凸显。核心城区新增土地供应越来越少、地块小、商业单层平面小是目前核心城区新增商业和旧改商业普遍遇到的问题。如何在有限的建筑空间内，呈现无限的空间体验，是这类型商业的核心挑战之一。韩国“现代首尔”百货（The

全国商业地产经理人年度关注热点01疫情防控政策全面调整

在城市整体促消费的政策背景下，社区商业在整体城市商业结构体系中的角色日益重要，尤其是在国际消费中心城市的规划体系下，社区商业被提到了关键一环的地位。北京在《北京市商业消费空间布局专项规划（2022年-2035年）》中，社区商业是“四级商业消费空间结构”其中一级。同样在上海的国际消费中心城市规划中，社区商业则要承担“提升社区生活圈能级和水平”的重任。无论从政策上以及实际体感上，社区商业都在角色上有着较大的转变，也恰恰是角色的转变，更值得我们基于社区商业的角色新定位去思考在开发的产品阶段，如何适配社区商业的运营并保障其资产价值。资产角色的转变促使重新思考社区商业的产品“不同的角色定义下就有不同的剧本”，同样社区商业在整个产业链下的角色转变要求重新思考其“剧本”即产品打造的逻辑。我们都知道社区商业在房地产红利期阶段扮演着两个核心角色——现金流的“打辅助”以及楼盘的“扬声器”。这两个角色就要求社区商业的产品按照营销和快销的逻辑去打造，由此产生了很多标准化的规则，如柱距一分为二的划铺原则、夹层原则等。标准化的产品兑现价值的本质就是“随行就市”，市场买家多，产品总能销的出去。但现在大家都明白，社区商业已从短期的转手兑现价值进入了持有运营的长线价值，整个市场70%以上的社区商业均要兑现商业运营的流量价值。这是从短期主义到长期主义的转型，这种转型就要求站在资产评估的角度去转换产品设计的切入角度，以审视产品的价值实现：第一，从社区商业圈的范围角度去评估产品的价值。过往社区商业注重向内价值，如自身社区需求，甚至忽视消费需求而关注投资需求，但从资产运营及评估的角度来看，社区商业体的评估点位是基于在城市商业圈的能级及差异化。商圈内的特色社区商业和常规的配套商业的评估价值和运营价值一定是不同的。第二，从社区活力的角度去构建社区商业的产品体系。资产的价值除了自身产品价值本身之外，额外需要看其赋能价值，对于社区商业而言就是能否带动更大区域活力的能力，简言之是否具备流量价值。商业的价值往往在于容器价值，所以从活力以及流量的角度去看产品，就需要追问这样几个问题：本产品是否具备链接更多空间的能力？本产品是否具备吸引自身以及外围流量的能力？本产品是否具备承载流量以及流量品牌的能力？……所以从资产角色的角度重新思考社区商业的产品打造，本质就是围绕两个维度去思考：更大的影响力和更大的活力。向城市攀关系，引水入渠社区商业在常规视角下主要是内向服务的角色，服务好社区居民是其运营基础。但站在资产长远价值的角度,社区商业的产品阶段首先注重的是培育产品的“先天禀赋”价值，志向高远但不好高骛远是对其的辩证要求。那么从这一角度出发，社区商业的产品在前期就要思考如何放大其价值评价，从而为后续的招商运营奠定流量评估基础。这其中需首要寻找与城市的公共流量体建立链接，建立自身价值的放大器。RET睿意德联合中商数据对于全国代表城市的代表社区商业做过综合研究，发现常规社区商业辐射的确更多分布于1.0-1.5km范围内，占比约50%；其次为1.5-2km范围，占比约20%；而0.5-1km范围及2-3km范围均占比15%。但我们也发现，当社区商业链接上地铁这一城市公共流量体后，其辐射放大价值立即凸显。TOD的加持可以创造2倍的人口辐射的放大价值。▲

数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心▲

Park”的线上官网，在私域社群建立、流量价值扩大等等品牌营销方面细致入微，在减轻品牌商户的运营压力之外，还牢牢抓住了消费者的心，给消费者带来了信任，拉近了商场、商户与消费者三方的心理距离。▲

前言2021年伴随元宇宙题材的首个公司上市，元宇宙（METAVERSE）这一概念彻底走进了人们的视野。从消费者对于元宇宙的期待，以及从消费端第一次有普通人为数字藏品买单，元宇宙概念的出现激发了另一商业领域的无限可能。而针对这一可行的未来，从头部公司对技术的底层布局，到市场上理性且精准的投资方向与心理预期，亦最终映射到国家政策对虚拟现实技术的支持与提前布局，无不预示着元宇宙这趟科技的高速列车正在飞速前行，有机会带来一些新的改变。元宇宙的第一次尝试已由消费者开启人与人的链接是驱动消费者探索元宇宙的源泉当大部分行业还在讨论元宇宙未来的落地价值时，其实消费者已经开始了对元宇宙的尝试。根据麦肯锡2022年的消费者调研，其中60%的消费者表达了将现实生活向元宇宙转变的兴奋，链接是吸引消费者的首要驱动因素。当询问消费者未来五年内希望在元宇宙里做些什么，很多人的答案是与家人和朋友进行社交和交流。链接还包括一系列提供商业增长机会的活动，如娱乐（66%的消费者表示他们对参加音乐会和运动会等现场活动感到“兴奋”或“非常兴奋”，以及观看电影和参加节日和博物馆）、游戏（66%）和购物（64%）。旅游是另一项令调查者“兴奋”或“非常兴奋”的活动（选择人数占比62%）。元宇宙旅行的特定主题与超越物理世界的可能性有关：时间旅行、幻想之地、难以到达的异国和太空旅行。调查还发现，前往医院和疗养院的需求强劲，进一步突显了人们对连接的渴望。▲

什么样的社区商业算是成功的？可能不从同的角度会有不同的答案，有人说看租金回报率是否够高，有人说看人流是否旺盛，有人说看功能是否满足需求等等。作为商业地产从业者，我们也没有标准的答案，应该说开发者对商街的不同目标定义决定了其“成功的标准”。但我们在内心始终有一个“不成功”的标准——“不能够反映在地生活文化和产生社交连结的社区商业，一定不是成功的”。《全球城市

在“无科技不商业”的趋势下，各个商业地产运营商以及项目都将科技的投入设置为预算投入很重要的板块，但是对于商业地产端而言，科技最重要的价值是在实际应用端产生切实的价值。但我们都知道科技的投入在预算层面是弹性非常大的，如何避免“”撒盐”式的投入，将钱花得更高效？对这个问题的回答需要我们回到商业的模式本质去挖掘。科技助力运营实现耳听八方我们业内人常说，商业运营要“以客户为中心”，我们这个行业的本质从属就是服务业，那么从服务业的商业模式本质来看，我们商业运营就有两个角色：我们首先是服务员，给予客户好的服务体验是我们的本职。服务业有句老话：干活不由东，累死也无功。这句话道出了商业运营服务体验的前提，就是好的服务一定要瞄准客户需求，而服务的改进一定是依据客户的反馈而进行的改进，而不是单纯臆想的改进。此外，如果商业地产的运营本质上以用户的交付体验为核心的话，商业运营的另一个角色就是项目的产品经理，遵循着非常典型的产品经理的思维方法论，围绕用户的需求及体验开发及优化产品，因此如何洞察用户需求的动态反馈就成为关键。动态反馈越及时，优化动作跟进就越及时。因此从这两个角色出发，都需要我们要对客户的声音做到耳听六路。用户在商业场所内的体验相当于一场旅行，影响其整场体验的正向与否，有时并不在单纯的货品交易本身，而在于整场旅行的各个节点，因此对于旅行各个节点的反馈获得以及反馈改进，用户获得改进的反馈越及时，其交付的正向体验就越强烈，从而用户留存的概率和对外传播的口碑动力就越强。而科技要围绕什么样的用户体验反馈去发力呢？我觉得用户的体验反馈并不在很多大事上，而更多的要围绕“小事”下功夫，总结一句话：建立场内外的数据场，关注用户的离场数据；激励客户发言，形成场内的话语池。首先，在科技的大数据时代，我们每一个项目获取场内数据已经是手到擒来了，但场内运营如若围绕“变化”去发力的话，单纯关注场内数据往往是无效的，场内数据往往会有固定的模式和习惯，唯有场外数据才能反映用户的喜好、变化，商业运营要利用科技的数字化获得用户的离场数据，方能捕获用户的“全面画像”，才能做到顺势而变；其次，场内需要建立全面的反馈触点体系。按照用户在场所内的体验旅程来看，在吸引、到场、购买、离场四个环节，每个环节内多个节点均关系到用户对于商业场所这一产品的综合体验，每一个环节的体验是否正向直接关系到用户的留存和粘性。因此场内是否设置相应的节点反馈机制，方便客户提供留言、打分等评价动作是科技在场内发挥作用的基础设施。再次，要围绕“让客户说话”建立激励的运营机制。我们在科技端的应用往往过大的权重是围绕“卖货”来构建的，譬如私域运营、线上营销、精准触达等，但如果回到服务的本质来看，如何让客户愿意说话是我们在运营端需要额外构建的运营激励体系，如果我们没法及时获得客户的表达，即使画像再精准，改进也无方向。消费者为中心是商业运营的共识，而从科技投入端来看，消费者和其中的商户是我们的用户，商业运营本质就是产品经理，因此在科技投入中如何实现让客户说话甚至投诉，并围绕此实现耳听八方是关键。实现真正的过程优化，而不是事后补救。科技为商业空间注入讲故事的能力过去，商店曾是商家是和顾客展开谈判的地方，但现在，那些往日景象都无影无踪了，这里只剩下商品自主销售和博得关注的技术了，因此商业运营的核心是激励消费者进入空间内浪费时间的游戏了，这场浪费时间的游戏就要求商业运营要实现一个重要的能力就是通过商业空间讲故事的能力。现代的商业运营本质上是一门“感性的技术”，这门感性的技术需要解决如何竞争、吸引消费者的时间，解决一个商业项目如何依赖有限的空间和规模，本质上并无差异的品牌内容，如何创造诸多惊喜让消费者去浪费更多时间，这尤其依赖于商业运营对于自身空间提供商品的再定义。这一定义一方面建立在品牌组合的化学变化，如购物中心的主题街区概念；另一方面就是将自身的公共空间打造为内容空间，通过公共商品的内容打动客户，给客户创造商品之外的惊奇。这意味着，商业运营在业态品牌组合之外，需要思考重点利用科技实现另一个核心能力——公共空间的故事化打造的能力。这一能力我们在类似环球影城、迪士尼等主题乐园的运营商身上已经看到其流量吸引的价值。故事化的空间需要有人格化的主旨内容、相对匹配的故事表达，更重要的是故事主旨的视觉化表达以及常换常新的场景更迭，这方面都是科技的善用之处，商业运营需要利用科技将公共空间打造为内容空间，唯有内容方能实现商业空间变身为真正的“游逛”空间。而实现了公共空间的视觉化、故事化之后，就可以将之运营成为针对消费者的激励空间。站在消费者投入时间的利益获得角度而言，一定是期望时间投入获得最大的利益，那么最大的利益是什么？是免费。英国百年百货Selfridges的创始人Harry

近几年小体量商业迎来爆发期，主要有两大原因：一是随着各城市标准型商业填空已接近尾声，二是城市核心区项目更新数量增加，小体量商业在其中占比较高。由于体量小、业态少、可逛空间少，达不到购物中心的丰富体验，也满足不了社区商业的便利和优惠，小体量商业常被认为先天优势不足，成功的挑战更大。西班牙马德里的WOW

2022疫情中的国庆长假，依然在朋友圈看到大量外出旅行度假的场景，其中更多呈现的不是到此一游的观光，而是闲逸、放松的消费。以阿那亚为代表，越来越多的文旅项目规划了更多商业空间。与此同时，更多具备一定历史资源的文旅项目，反而出现产品同质化的情况。这些项目均有一定的景观、在地名人和文化资源，但知名度低，整体性不足。基于这样的基础开发的产品也导致商业的招商运营遇到挑战。RET睿意德团队操作的某央企在宁波的文旅项目，就面临文化资源分散、客流吸引力不足、业态经营乏力的问题。团队结合项目特点，尝试了新的分析和解题策略，为项目寻找新的路径。项目背景某央企与当地政府合资运营的文商旅项目，体量约4万㎡，项目位于宁波远郊的古城内，与古城原住民为邻。地块位置在古城较偏僻位置，人流难以到达。西侧商业街已开业运营，客流不足，销售额不高。项目整体在长三角的知名度也不高。核心问题还是客流不够，因此寄希望于商业品牌为项目带来更多流量。那么商业品牌的进驻真的可以化腐朽为神奇，为文旅项目带来流量吗？驱动消费者到访一个文旅目的地的因素是怎样的流程呢？团队通过观察文旅消费者的消费路径和分析众多文旅案例，发现并不简单，通常文旅项目会有3个价值链环节：■

近日，RET睿意德签约京东卓越，为位于上海西站的京东卓越城市综合体提供策略定位服务，为建成京东上海办公总部提供精准的策略服务。

5公里范围内聚集了超过80万人，3公里内也有超过20万人。而沪闵高架又将其腹地的住宅与对面1公里外的南方百联、中庚漫游城等大体量商业阻隔开。▲

商业地产从开发到运营是一个金钱成本、时间成本、人力成本投入巨大的项目，考虑到长周期的运营，其本质类似于一家企业或者一项业务的运营，由这一维度去思考商业的创新就与企业的战略定位不无二致，那么商业创新无疑首要的就是战略层面的创新和方向大致正确。在企业战略制定的核心方法中有一个“PMT”的核心思考框架，用以指导企业战略从提出到执行闭环的思考模型，其强调企业战略从理念（Philosophy）、方法（Method）到工具（Tool）的完整闭环，这一思维模型与我们商业地产从策划到招商运营的闭环逻辑类似，也能有效解决策划与设计的关系、策划与招商的关系，最重要的是能够启发我们对于商业创新的起点思考。商业创新首要的是理念创新哲学上有一条规律：认知指导实践，而创新的认知则会缔造创新的实践成果。启动一个商业项目以及要在众多项目竞争中脱颖而出，首要需要问我们自己一个问题：我们做这个项目的理念是什么？经营哲学是什么？要解决理念层面的定位和统一的问题，其虽然看似很虚，但却有着提纲挈领的作用。阿里如果没有“让天下没有难做的生意”这一理念就不可能诞生淘宝，迪士尼如果没有“给游客以欢乐”这一理念就不可能有对应的产品形态。对于商业项目而言也是如此，其理念的提炼是一个项目的精神，决定了其内部空间的表达和招商资源的方向。正如英国的百年百货Selfriges

在如今竞争极其激烈的商业地产行业中，同质化严重已经成为业内面临的重大困境之一，行业竞争，要求开发商不仅具备标准产品快速复制能力，更要具备结合项目特质打造作品的能力。华润万象生活作为国内头部商业运营商之一，被业内以品质定位与均好性产品线化发展著称，更是在2020年12月赴港上市后引起了更多好评与关注。作为引领者，创新更像是与自己的对决。万象食家的创新不仅仅体现在项目的定位、空间的打造和招商策略方面，更有着与商户合作模式上的不同。在作品呈现前，RET睿意德作为产品阶段的合作方，在项目接待第一批用户前，去回溯新产品研发的起初，解答市场的疑问，分享给业内的创新同道。创新：建立商业地产新的生产函数著名经济学家熊彼特曾经称“创新”是“建立一种新的生产函数，即生产要素的重新组合”。对于购物中心来说，空间设计、业态品牌、运营方法、细分社群、智慧管理等，均是核心生产要素。深圳万象食家既是对于这些要素本身做迭代，又建立了一种新的商业地产的生产函数。虽然项目被定义为“华润首个市集型购物中心”，以市集手法来演绎生活方式。但背后的创新却不仅仅是市集，而是基于人们深层需求的全方位的回应。即围绕“食”&“家”两大核心，致力于打造乐食悦居与趣味社交的生活场。▲

随着城市更新的纵深化发展，商业地产中涌现出不少体量5万㎡以下的小体量购物中心，为了博得顾客，新意不断，许多一经开业即受到广泛关注，但一个周期下来，很多项目客流骤减，门可罗雀，陷入运营困境。针对小体量商业，如何摆脱“开业即巅峰”的局面，获得持续运营，希望以本文与大家一同来探讨。面积越小，越要善于“浪费空间”谈起小体量购物中心操盘策略，大多数人的第一反应为以下三项：瞄准客群，精准定位：充分发挥自己“小”的特质，采用细分策略，找准目标客群的空白市场，进行精准的项目定位。筛选市场，匹配需求：聚焦目标客户需求，匹配最契合需求的业态品牌，实现项目功能效用最大化。营造场景，拉动流量：与场景制作公司合作，通过场景包装，如主题街区形式进行项目引流。这三项很重要，是项目成败的关键要素，但众多小体量项目定位精准、业态品牌组合效能优越、场景包装炫酷，开业前期引爆全城，却“开业即巅峰”，几个月过后，人流稀少，陷入经营困局。项目进入运营前是产品力打造期，这个时期选址，即项目区位选择、定位和招商落地是最关键的影响因素，要求建筑空间有好的可融性与弹性，需要契合品牌商家的业态可进驻、可经营，也要契合未来目标客群的审美鉴赏。到运营期，洞察消费、运营流量和动态保有最具活力的品牌就成为关键。对于3-5万㎡小型购物中心来说，因为体量有限，租金总收益规模较小，所以很多投资商就会自然而然地想要尽可能多地规划出租面积来获取高回报，而对公共空间的营造基本忽略。这从直观上看好像是因出租面积增加而提升了收入，但其实会为项目带来致命的不利影响。因为，对于小体量商业来说，空间除了交通功能外，还存在以下重要作用：空间是消费粘性的强化剂：封闭小体量商业空间沉闷、压迫，容易带来紧张的负面情绪；优质空间打造，为消费者提供舒适的购物环境，将舒适的空间和内容融为一体，提升购物体验感，为消费者到访复购埋下种子。空间是消费转化率的加速器：空间的存在，创造了人与人之间互动和交流的平台，为消费者制造了一个延时消费、社交消费及休闲消费的连带机会，从而带来可持续的消费力。空间是差异化竞争的厚壁垒：空间打造多在项目规划初期或项目更新改造时实现，项目入市即奠定了空间的格局，正因为此，其也成为较难复制的差异化竞争手段之一。因此，小面积的商场在规划时，不能以自身追求回报为诉求而“抢面积”，要回到以顾客为中心进行考虑，“正视”自身“小”的劣势，如何提升空间的体验。这其中香港有两个经典的项目案例，一个是位于尖沙咀的K11，另一个是位于旺角的朗豪坊，前者为了扩充到达人群的第一体验，直接将首层的商业面积调整为了休憩花园，后者则规划了一个用玻璃幕墙连通室内外的“通天广场”，两个都以“小中见大”的方式，创造了令人振奋的超维空间。▲

城市作为经济运行的效率载体，其规模的扩展与形式的变化不断伴随内容进行汰换与更迭，在生生不息的发展观下，城市更新更多的是机能的再生与建筑空间的再造。伴随着国内地产发展从增量转向存量市场、城市土地供应愈发稀缺，城市更新开始成为必然选择。2021年，全国两会将城市更新首次写入政府工作报告，在《“十四五”发展规划及2035年愿景目标纲要》中也明确提出，将实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升，城市更新已升级为国家战略。同年，上海市成立全国落地规模最大的城市更新基金，总规模约800亿元。深圳、广州、上海等一线城市先后就城市更新立法，《北京市城市更新条例》也于近日公开征求意见。在商业市场领域，越来越多的开发商加入其中，为城市更新项目赋予全新的生命，使其更具活力和人性化，更具韧性和可持续性，焕发出独有的商业价值，进而推动城市商业生态圈的蓬勃发展。近几年，RET睿意德成功助力北京、上海、广州、深圳、石家庄等重点商业城市的头部开发商完成一系列城市更新项目的策划、招商以及产业链的创新研究等，为城市老旧片区商业开发、存量项目改造、老旧厂房再生等提供专业服务，推动城市更新可持续发展，实现一线城市的都市再生。塑造城市更新标杆项目，助力一线城市活力激发和价值再造城市更新是城市有机生命体激发活力的新起点，以老旧区域改造带动整个片区和城市的基础设施更新，以城市老旧商业的改造提升商业氛围和城市发展的完善和优化，带动城市空间的再优化，为城市和经济高质量发展赋能。我国的城市更新发展具有极强的地域特色，深圳、广州以旧村成片改造最为突出；上海工业厂房转型改造融合在地特色和国际潮流成为典范；北京作为历史名城，更新中对于文化的传承更为重视。近几年，RET睿意德深度参与北上广深城市更新标杆项目塑造，助力一线城市活力激发和价值再造。RET睿意德携手城市更新领域的领跑者华润置地，深度参与其位于深圳的两大城市更新旗舰项目：华润湖贝项目、华润笋岗万象食家。其中，湖贝城市更新统筹片区是深圳建设中国特色社会主义先行示范区、社会主义现代化强国城市范例的主力项目。合作中，RET睿意德深度挖掘属地资源，保护活化500年历史的广府古村，以文旅新标签去塑造商业未来新形象；借鉴国外商业进化趋势，以高端引领者角色驱动战略目标，探索全球高密城市“再城市化”的深圳方案，推动华润下一代产品的创新模型迭代。华润笋岗项目所在的区域是罗湖旧改规模最大、城市更新速度最快的区域。项目原为一家主营蔬果、肉食等的华润五丰有限公司冷库，为延续其原有功能和时代记忆，RET睿意德基于人们深层需求，进行了一系列生鲜食材及餐饮产业链的创新研究。项目最终被定义为国内首个市集型购物中心，以市集手法来演绎生活方式，预计于2022年9月开业。这个被华润视为“突破式创新”的产品将为市场带来新的体验和颠覆。▲

随着疫情趋于平稳，商业地产进入相对正常的环境周期。经历危机后，所有商业项目都进入恢复、提效的新周期，这是必须的行动，但在与多位一线商业地产运营商负责人交流过程中，看到在疫情后、经济下行时期的他们也在同步思考：支持我们持续穿越周期的底层力量究竟是什么？这是可贵的长期视角，因为归根结底，任何企业都是根植于一个独特理念之上，其独特产品与服务都是基于此理念生发，随着时间迭代加强，为客户持续创造区别于同业的新价值。基于长期视角，我们需回归商业运营者的本身，超越短期促销思维，多一些对成功长青企业和基础原则的探究，获得对自身有益的借鉴启发。激发顾客兴奋1909年，当Harry

相比于区域购物中心、高端零售百货，社区商业体量小，客群辐射半径短，且盈利颇难，市场上高水平的操盘手稀缺。到底社区商业盈利难在何处？采用哪种盈利模式有利于社区商业从让开发商头疼的“无效货值”转化为“赋能住宅”、“适销对路”、“经营良性”的“三好学生”？社区商业

线上商业作为线下商业空间的虚拟衍生，享受着无边界的规模效益。作为典型的赢家通吃市场，庞大收益的背后隐藏着巨大经营风险，失败者往往落得一招不慎，满盘皆输的结局。那么我们是否能从线上商业的竞争中萃取经验，赋能线下商业？从表面上看，线上平台间的竞争很难对线下商业竞争有所启发；但究其本质，电商平台的竞争仍与线下商业一致，即紧紧围绕消费客群的争夺。那么在此之下，电商平台之间的竞争核心遵循什么原则呢？作为受实体空间制约的线下商业空间，可取经的竞争抓手又是什么呢？线上业务竞争核心聚焦消费者体验升级大多数人印象中的线上平台竞争可能停留在2014年那场滴滴补贴大战上，当初一天几千万的补贴狂欢已落下帷幕，伴随着滴滴的黯然退场及互联网大厂裁员，线上平台逐步进入存量博弈阶段，竞争也由粗犷式的补贴逐步转变为更注重服务体验的精细化发展模式。从消费行为来看，服务体验将显著影响到品牌选择与购买决策，消费者选择在某一个电商平台进行消费通常是因为某种体验被满足得更好。例如，针对消费者想要快速拿到网购商品的需求，京东通过自建物流的形式来满足客户“快速收货”的体验诉求；假设阿里不提供类似的服务，就会慢慢失去市场。网易2020年出具的《2020电商客户服务体验报告》也证实了这一点，报告显示，“除去价格因素，个人服务体验（61.4%）是影响消费者产品购买意愿的最主要因素”，并且追求体验的客群有年轻化的趋势，26-35岁的年轻客群对于服务体验有更高的期待。从线上行业竞争来看，不断满足消费者变化的体验诉求是维持其竞争力的核心，这同样符合基本的心理学原理，依据马斯洛模型，随着社会经济的发展以及消费者消费水平的不断提升，消费内容从满足功能需求逐渐转为满足体验诉求。那么，消费者需要什么样的体验诉求？科技手段在其中实现的体验加成，则更值得关注。体验关键抓手，好逛、方便是王道站在消费者的视角，当我们完成一次消费的体验，什么样的消费体验是一次好的体验？购物环节的消费体验，还是投诉时的客服响应速度、逛街的整体体验？一次好的购物体验大致由两方面组成，一方面是剁手的过程，另一方面是剁手的结果。从这两个维度出发，通过对线上及线下消费流程梳理对比，以了解两类商业模式的体验侧重。与线下消费一致，消费者在线上消费同样需要遵循需求-搜索-评估-消费-售后的购买流程，在流程上并未发生本质变化，但同样的流程下，二者聚焦的体验过程却各有不同。线上消费——买得方便：通过降低消费者决策成本，赋能购买体验线上消费极大化减少了需求产生到产品搜索的过程，消费者足不出户就可以进行产品搜索，通过科技手段，可以让消费者通过价格比选、评价反馈、价值排序等功能，高效完成对比评估流程，做出购买决策。优势在于极大程度地提升了消费者的成交效率，通过提升消费效率带动消费体验。其中线上消费的缺点也非常明显，消费界面天然缺失消费者体验产品的环节，所有的比选及决策依据均基于图片的视觉冲击以及功能数据上的比对反馈，缺少购物过程中的物理交互体验。为此线上平台关注提升消费者决策购买的效率；通过大数据筛选、推送功能减少消费者的购买决策周期，同时打造商户评价系统、急速退换货等服务体系，完善其体验环节的短板。线下消费——逛得舒服：通过打造体验式消费环境，提升购买体验线下消费的优势在于整体购物过程中的体验，包括具有体验感的业态搭配、可体验的场景、建筑、空间布置以及购物的及时性，同时具有相对较短的服务跟进时间。待解决难点在于如何吸引消费客群到场消费。因此线下商业注重找商场的”独特性“，通过不同的定位、场景打造、活动运营及定期品牌汰换等多种手段吸引消费者到访，解决需求产生到产品搜索之间的物理区隔，同时通过业态搭配，营造良好购物环境的同时，提升消费者的购物决策效率，促成消费。消费体验聚焦购物体验与游逛体验，科技是核心赋能抓手两类商业模式均遵循同样的交易流程，不同之处在于流程之间的衔接过程，整体来看，消费体验由购物体验与游逛体验组成。线上平台通过科技手段极致的挖掘消费者体验诉求，赋能消费体验同时亦通过科技体系化的解决措施完善消费流程中的短板。相反，线下商业的科技手段运用却稍显稚嫩，大部分的购物中心还不曾拥有自己的会员系统；在存量时代、反复的疫情期间，如果不借助数据手段去实现消费者与商业体的交互，未来如何赢得竞争？科技赋能下，线下商业空间的未来化竞争路径上文提到了竞争力源自消费体验，而消费体验重心在于提升购物体验与游逛体验，结合市面上的案例，科技应如何赋能线下商业？科技加速购买决策，让消费者“买得方便”推荐+导航，实现选品自由消费者在线下商业空间购物时，需要在有限的游逛时间内完成产品搜索、对比评估与购买的消费流程，过于曲折的购买路径一方面会给成交带来阻力，另一方面也会减少消费游逛的体验感。因此，能够快速帮助客户定位商家的商场导购系统成了解决问题的关键。通过科技手段，商业空间的导购系统可以实现商家定位、路线引导，消费指南、进店导购、线上支付等多种功能，是把商业空间服务体验立体化、人性化的重要媒介。新加坡福南广场应用数字技术，设置了简便而全面的触控导航装置，通过搜索，系统可以提供最短的路线，并根据需求匹配行动路线，提升顾客购物体验。其他提升消费体验的方式使用AR、VR技术提供商品在线模拟：消费者可以通过线上线下的形式，模拟试穿选购的商品。商品的在线浏览、试穿与免费配送：消费者可以在线浏览特定的商品、实现线上采购和及时配送。高效的会员系统：客制化的推荐系统、可以实现购物积分、商品推荐等功能。游逛体验持续提升，科技助力消费者“逛得开心”科技手段窃取消费”心声“评价是消费者对于服务是否满意的直接反馈，如果不会利用消费者的评价数据，很难在激烈的竞争中找到体验优化方向。面对消费者不断更迭的服务体验诉求，通过消费数据分析可以挖掘到消费者的真实诉求。实现大数据赋能的必要条件在于数据的整合能力以及数据的分析能力。购物中心可以通过对会员系统、POS机、WIFI等多种媒介的布置提升消费者反馈触点，亦可以通过CEM（客户体验管理）等过程管理系统收集消费者的实时反馈，进而依据消费者建议实现购物体验升级。数据应用不仅能提升消费者的体验，对商业品牌的运营体验提升亦非常显著。MO&CO及海底捞表示，北京朝阳大悦城会在运营会议分享经营相关的大数据信息，这些数据信息的提供对品牌方很有借鉴意义，品牌方可以通过数据来制定未来店铺的运营方案。除大悦城之外，龙湖集团、K11等多家头部房地产企业也逐渐重视大数据的运用。购物中心可以通过数据工具指导其选址、商户调改及消费体验提升，数据运营能力是未来消费者体验提升的基础，也是未来购物中心发展竞争的重要依据之一。其他提升游逛体验的方式停车缴费、选车位、门店预约：筛选车位、自动化停车缴费、相关门店体验预约。商品免费储存、运输、邮寄：通过升级型的储存功能，消费者在商场购物期间所购买的商品可以统一储存，无需一直拿到手上，离开时可以统一收取所有物品，该功能在新加坡的福南广场得以应用。前滩太古里使用智能AI系统，打造上海首创的智能AI跑道——全长450米的天空环道；智能跑道通过人脸识别技术记录运动数据，为会员提供运动数据资料以及专业的运动分析、健康建议，提升会员的体验感。

疫情的常态化，造成了城市居民生活方式的改变，户外经济崛起、悦己型消费崛起；做商业讲究“人、货、场”，如今随着消费者需求改变，消费者与品牌、商场之间的关系也会发生变化；下面从消费需求变化角度出发，探究小体量商业街区招商的结构性机会？新消费格局形成：精研消费、情绪消费和谐共生精研消费：后疫情时代、消费者的消费观念变得越发的“谨慎”，只买自己需要的且性价比较高的产品；每个消费者都试图让自己的消费成为“专家型的选择”。即“物有所值”、“精致实用”，消费者始终追求“性价比”的平衡。情绪消费：在刚需性消费满足基础上，疫情的防控，促使消费者更倾向于能愉悦自己心情、治愈疲惫的生活方式；希望短暂逃离目前的生活状态，追寻心理抚慰、逃离焦躁亲近自然；懂得情绪急救与疗愈是品牌发展的突破点之一。花苞灯露营品牌变革进行时：持续拥抱变化、才能实现常新随着疫情的常态化，消费趋势从“性价比”到“颜价比”再到“心价比”的迭变，预示商业“人心红利”时代到来，制造情绪价值才能成为品牌流量密码。而传统的刚需型品牌复制扩展模式已经满足不了新消费需求，精准拿捏消费者在具体场景的心态，才是品牌构建竞争壁垒的有效手段。因此各城市悄然兴起了一些泛心理生活品牌，如北京的超级植物、tufing、懒人便利商店、各城市的独立小众咖啡品牌等。这类品牌多呈现以下两种特征：1、非标准性品牌：这类型品牌大多为个人独立品牌，不会大规模复制开店、每一家店都会有其独特性、唯一性。2、品牌价值凸出：与标准连锁品牌相比，这类型的品牌有其鲜明的品牌态度、如超级植物的理念是实现植物自由、懒人便利店是彰显一种慵懒但认真的生活态度，精准击打目标客群的心理防线。懒人便利店超级植物精准匹配，是未来招商重要趋势消费者消费趋势的改变，驱使着品牌业态的变化，而招商就是两者相互匹配的过程。近几年随着城市标准型商业填空期接近尾声，小体量商业街迎来爆发期，但其因体量和招商投入预算的限制，致使其招商存在三大挑战：1、大品牌招商落地性难2、品牌数量少致使单一业态难以形成规模优势3、同质化程度高易复制，构建竞争壁垒难而造成这三大挑战的核心痛点就在于操盘方的“取”“舍”的问题；客群的取舍、业态丰富度与有限空间矛盾的取舍，所以如果把小体量商业打造成“小而美”且能发挥出“大能量”的商业，需要对客群定位更加精准判断、对品牌和业态的筛选更加精心；结合RET服务案例共同探讨下小体量商业街招商结构性机会？项目基本情况介绍：项目体量1-2万㎡租售结合商业街区、位于二线城市核心商圈内，2KM范围内有类似万达广场购物中心，但临城市主干道展示性较佳，整体区域商务属性显著。定位方向：市井时尚社交场。项目核心问题：客群分流严重，体量小难以形成规模效应。解决策略思考：1、筛选客群、精准定位：小体量商业做不到业态齐全、商品组合丰富来吸引消费者，那么就要充分利用好自己“小”的特点，找准自己的目标客群，坚持围绕着目标客群的消费需求展开，做到纵深唯一性。譬如上述案例，购物中心基本满足家庭型客群需求，而周边商务白领和周边居住的公寓客群的工作简餐、青年社交需求还未满足，未来也将围绕着商务白领及青年客群生活、社交需求进行定位和招商。2、筛选市场、寻找匹配客户需求细分机会：在目标客群确定情况下，寻找目标客群消费空白点及升级点，找到与消费客群匹配的细分机会。譬如上述案例中存在两大机会，第一是标准型购物中心的品牌多为连锁性品牌，反而目前趋势向好的独立性品牌存在空白点，第二是商圈内近五年无新增商业街供应，目前的连锁品牌时尚度欠缺，也存在连锁性品牌升级的机会。3、筛选业态、匹配商场经营逻辑：项目定位一定程度决定了商场气质，譬如上述案例定位方向为市井时尚社交场，它是一个大人流、快流量型商业街区；它能为商户提供也是高客流的供给；因此它入驻商户的经营理念也是需要大人流支撑，高翻台率、高营业额的店铺经营逻辑。只有所选业态的经营理念与商场定位相符合才能实现长期主义。比如小体量商业MALL和小体量商业街因其经营逻辑不同其在选择业态和品牌方向上也不相同：小体量mall：经营逻辑是商场为商户提供人流，商户贡献租金，因此若想提高收益主要考虑的是要选择高坪效的业态，且mall主要收入是租金+管理费，高成本也倒逼着选择承租能力偏强的业态和品牌，一般会选择连锁性零售和连锁性餐饮。小体量商业街区：其租金成本相对较低、空间感强、经营时间灵活；所以在业态选择上，偏向于品牌个性较强的体验业态，比如独立网红咖啡、独立网红花店，反而能打造更具有特色消费体验的商业空间。4、筛选品牌、匹配客群消费价值观：越少越精心、小体量商业本身品牌数量小，更应该聚焦、精心筛选与客群消费价值观匹配的品牌。同一业态下、不同品牌其针对目标客群其品牌价值也不相同；如美妆品牌完美日记主打务实平价，橘朵为少女的国货之光；同样我们在招商筛选品牌时，也需要筛选出与目标客群消费特征匹配的品牌。如上述案例的目标客群为商务白领，他们喜欢新潮前卫、文艺、有个性品牌，因此我们在筛选品牌多以时髦且有趣的品牌为主。

元宇宙在海内外巨头公司与资本市场的助推之下，已经成为现象级的社会话题，紧跟潮流的商业自然要保持着高度关注。在这股潮流之下，已有购物中心采用了虚拟人IP作为人格化的品牌形象载体。今天的文章来自RET睿意德顾问同学的分享，虚拟人IP会成为购物中心IP应用的新思路吗？源自元宇宙的虚拟人IP比传统IP应用有新价值吗元宇宙概念大热，在此风潮之下，虚拟人IP也在社交媒体上引起了追捧，任何受追捧的要素都会引来商业的期待，将虚拟人应用至商业就自然已成一部分商业人脑海中的“灵感时刻”。的确，与传统IP相比，虚拟人的IP其优势不言自明。在传统的IP应用中，历来有应用不当、费效比低、易同质化的老问题，显然虚拟人在这些问题上有着全新的答案，更带来了新的惊喜，相对于传统IP而言，虚拟人更有3个优势：-可塑性高衍生互动能力以往的商业IP应用，总会陷入造自有IP还是借力经典IP的两难选择里，但经过了市场的物竞天择，选择经典IP仍然是当前主流。原因是尽管设计自有IP的成本更低，但效果也更不可控，很容易出现自说自话的尴尬境地，难以建立与消费者的对话关系。但虚拟人IP，无论是造IP还是借IP，在形成消费互动的能力上都优于传统IP，对借力经典IP者，自然不存在消费者影响力的问题，如果是造自有IP，因其亲和力更甚以往，反倒比传统的方式具有更大的幻想空间。传统造IP的方式，因其难以与消费者展开互动，所以并不能像经典IP一样，富有强烈的故事色彩。但虚拟人的方式，因为可以自带人设，通过脚本成为虚拟世界中的鲜活个体，并反映在现实生活中，反倒起到了经典IP达不到的沟通现实与幻想的作用。比如一个活跃在动漫中的人物形象，就远不如一个到游乐园打卡，到消费者工作的园区工作的形象更具亲和力，却同样可以有延展出的解读空间。小红书近期发起“潮流数字时代”企划，推出由阿喜、Reddi、AYAYI、IMMA、Callmevila、Vince构成的虚拟人博主矩阵，已宣布与GUCCI、Givenchy、Maison

2020年奥特莱斯的销售业绩业已公布，整体数据显示，2020年销售额突破10亿的奥莱项目就多达39家，总销售额超800亿元。根据不同业绩水平划分的6个销售额军团中，40亿+的奥莱2家，30亿+的奥莱3家，25亿+的奥莱6家，20亿+的奥莱6家，15亿+的奥莱10家，10亿+的奥莱12家。

2021年2月3日，全联房地产商会商业地产工作委员会与RET睿意德在京联合发布《中国商业地产行业2020/2021年度发展报告》，对2020年中国商业地产领域热点进行盘点与点评。2020年中国商业地产十大热点直播带货从线上到线下

从去年开始，国内一些一线购物中心的运营者，开始讨论“如何让更少的人来”，其背后是提升复购、聚焦用户、高效运营的目标转变。经历疫情之后，这样的讨论进一步成为共识。站在运营者的视角，做好会员和找到有“消费粘性”的业态，已是重中之重。回归到本质，消费与人的关系，实际也是文化与人的关系。本期，我们仔细梳理购物中心文化业态，围绕流量粘性的逻辑，为无形的文化匹配有形的尺度。影院还会带来惊喜吗？大众文化是成年人了解自我的镜子尽管此前人们并未对影院抱有太高期望，但在刚刚过去的七夕，国内电影票房收入达到5.23亿元，高于2018年的4.07亿，略少于2019年的5.69亿。复工以来，影院还是能为购物中心带来大量客流。数据显示，北京部分商场在复工之初，周末客流环比增长高达40%以上，部分电影和影院甚至出现了“一票难求”的现象。上映不到一周的时间，电影《八佰》获得了10亿人民币的票房收入，位列票房之首，观影人次在5天前就接近1300万。作为大众文化的代表，经过百余年的发展，影院早已不是简单的放映场所。根据法国精神分析学家拉康的“镜像理论”，当观众置身于漆黑的影院时，电影银幕就相当于镜子，观众对银幕的“凝视”，类似婴儿从镜中发现自己身体边界的过程。在观影过程中，消费者与影片中的普世文化相碰撞，寻找自己的位置，拼合他人的观点与自己的认识。同时，同场观影人并列而坐，在有一定隐秘性的公共空间中，共享着同样的体验。紧密的情感链接和暗合的情绪共振，加深了消费者的自我认知。因而，影院聚客属性来源于，与大众文化的交互，是消费者完善自我认知的前提。书店到底在解决什么?现代人文化语言的普遍匮乏除了阅读本身，与阅读相关的商业都在变得更受关注。数年来，电商平台的图书销量一直在以20%以上的幅度持续增长，而线下却是持续性的下滑。只有消费过程足够便利，卖书才是可行的商业模式。实体书店在2014-2018年经历了新生和繁荣，但要与线上渠道竞争销售效率几乎是不可能完成的任务。不考虑品牌本身的资金实力或线上线下的效率结合，在疫情中活下来的实体书店，大多也是把线下流量的运营能力做到了极致。7月以来，书店品牌的拓店动作又开始活跃起来。上海书展期间，茑屋公布了上海首店12月开业的计划，且再次提及未来10年在中国开出1100家店的数字；多抓鱼上海快闪店在几乎没有外部宣传的情况下，短期内获得了极大的客流；言几又则高调公布大唐不夜城36000㎡文化综合体计划。国内购物中心的书店+模式，主要脱胎于日本茑屋书店和国内的诚品书店。茑屋的模式中，除了基于会员大数据的场内组合和外部延申外，串联咖啡、茶饮、策展、健康、教育等等业态的“书店生态”已经是国内书店的常规配置。

疫情期间，我们推出【战‘疫’行】专题，对朋友们关注的问题以及趋势方面的研究予以解答和交流。今天是此次专题的第三期。疫情期间，实体商业实施了许多应对策略以最大限度保证对消费者必要的供给，由此我们看见了实体商业数字化进程的加速与电商化的尝试。那么，在此过程中运营者会面临哪些问题，疫情过后的实体商业又该如何从当下的经验积累中受益？对此，我们对RET睿意德北京策略顾问部总经理周雷亚进行了采访，本文为采访问答实录。疫情时期大众需求本质从未改变“

通过买手制，实体商业“意见领袖”特质会愈发凸显

商业地产，不只是专业，还有温度和趣味。