房地产为何不能成为短期刺激经济的手段？

2019-08

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文 | 易宪容

从1998年中国住房采取货币化分配改革以来，房地产市场就成了居民消费升级，拉动整个经济增长的动力。中国经济增长快与慢在一定程度上与房地产市场的调控政策有关。房地产市场往往成为短期刺激经济增长的工具。正是在这样刺激下，中国房地产市场踏上一个又一个的新台阶，从而使得房地产市场泡沫不断地被吹大，各种风险不断累积。

在7月30日中共中央政治局召开的会议上，房地产政策有了一些新提法。即坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，这是一个全新的提法，意味着房地产市场调控政策将出现重大的变化，真正让房地产市场回归到“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”上来。

“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”的房地产市场的发展原则已经提出了几年，也是中国未来房地产市场的发展方向。但是，这几年来为何这个房地产市场发展的原则没有得到真正落实，最为根本的问题或许在一些地方政府没有放弃把房地产市场作为短期刺激经济的手段。因为，有些地方政府出台的所谓的房地产调控政策，看上去是遏制房地产市场，实际上变异为当地房地产市场的饥饿营销，目的就在于短期刺激当地的经济增长。所以，许多城市越是出台房地产调控政策，其房价上涨得越快。“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，就是要扭转地方政府这种经济发展的思路。

当然，要认真落实“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段”的精神，首先要做的就是要把“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”落到实处。要做到这点，不仅政府的房地产调控政策不能够托住房价（要让房价由市场供求机制来决定），而且要让当前各地方政府的行政性调控政策逐渐地退出市场，加大房地产市场经济杠杆的调控力度。坚决用税收政策把住房的投资与消费区别开（比如调整房地产交易税及房地产交易所得税，通过这些税收政策鼓励购买一套住房的消费者，严厉打击购买二套以上住房的投机炒作者），坚决遏制房地产投机炒作，让房地产市场回归到以消费为主导的市场，而且还得全面收紧金融杠杆（对购买第二套以上住房者增加首付比重及上调按揭贷款利率），利用经济杠杆迫使房地产投机炒作者退出市场。同时，政府也得通过土地管理等政策让房地产市场回归消费市场（即土地拍卖时对将建造的住房给予限定）等。只有这样，房地产市场才能逐渐地回归理性，房地产市场长效管理机制才能够逐渐形成。如果中国的房地产市场是一个以消费为主导市场，那么中国的房地产市场不仅能够走上持续健康发展之路，而且也会释放出无限的住房需求，房地产市场同样可以成为中国经济长期增长的动力。（作者系青岛大学经济学院教授）

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■伍超明 李沫

我国房地产市场发展以及房地产价格上涨，对制造业投资和消费需求有什么影响？对此市场有不同的理解和声音，也成为社会各界讨论热点。7月30日中央政治局会议再次重提“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，还强调要“落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

房地产对制造业投资的影响是双重的，既有拉动作用又有挤占效应。拉动作用主要体现在房地产能有效带动相关行业尤其是制造业的投资需求，如房地产投资不仅会加大上游水泥、钢材和玻璃等建筑材料的需求，还会带动下游家电家具等行业的需求，从而推动GDP增长。据测算，2002年以来，广义房地产业（包括房地产服务业和建筑业中的“房屋建筑业”）对GDP的贡献率呈上升趋势，从2002年的6.4%提高到2016年的16.6%。

房地产对制造业的挤占效应主要体现在以下四方面：一是房地产繁荣会推高要素价格和生产成本，压缩制造业利润空间，如2019年5月份100个大中城市成交土地楼面均价和住宅类商品房销售价格分别是2008年年末的4.8倍和2.6倍，远超同期CPI和PPI的涨幅；二是房地产市场占用了大量的信贷资源，在资金上对制造业形成挤占，如2008年以来，个人住房贷款和房地产业贷款余额在五大国有银行贷款余额中的比重不断提高，而制造业贷款余额比重却逐年走低，前者从20.5%提高到36.0%，后者从18.6%降至11.0%；三是房价“只涨不跌”的神话容易滋生投机，使大量资金脱离实体经济；四是制造业是技术创新的主战场，房地产对制造业的挤占会妨碍制造业的技术创新，对制造业尤其是高技术制造业形成负效应，不利于新旧动能转换。

2017年以来，房地产和制造业投资增速的滚动相关系数（时间周期为4年）开始走弱，并于2018年10月份开始转负，且负相关系数值不断扩大，2019年5月变为-0.3。说明当前房地产投资和制造业投资已呈现出“你强我弱”局面，房地产对制造业投资的挤占作用已超过拉动作用。

与对制造业投资的影响类似，房地产对消费需求也存在正负效应。在房地产市场发展初期，房地产市场的扩大和房价的上涨，在财富效应和对消费需求的带动作用下，对消费的正效应更显著，但随着房价的不断上涨，购房支出和租房开支占居民可支配收入的比重越来越高，对消费支出的挤占负效应将愈发显著。

房地产对消费的挤占主要体现在以下几个方面：一、制造业是居民工资性收入的主要来源，房地产对制造业的挤占会造成居民可支配收入的减少，如在19个门类行业中（这里未包括国际组织），2017年制造业就业人员的比重达到26.3%，是吸纳就业人数最多的行业，2014年以来制造业就业人数开始出现下降，制造业带来的工资收入增速也出现回落；二、居民购房投资会消耗储蓄存款并提高居民杠杆率，不利于居民消费潜能的提高，如居民杠杆率同比变化、房价收入比均与居民消费增速呈反向变化关系，说明居民加杠杆行为和高房价均对居民消费产生抑制作用；三、购房支出在居民收入中的比重过高，可用于消费的资金比重下降，如居民购房相关的支出（包括首付、应付利息、应还本金）在可支配收入中的比重，从2005年的12%提高到2018年的28%；四、房贷在居民贷款中的比重逐年提高，居民贷款的目的大多是购房而不是消费，购房贷款对消费贷款形成一定的挤占，如在五大国有银行的个人贷款余额中，2018年末房贷比重高达78.8%，较2012年末提高12.2个百分点。

从商品房销售额与消费增速的相关性看，当房价上涨时，商品房销售额增速与社会消费品零售总额增速的相关系数减弱，甚至多次落入负相关区间，表明当房价上涨时，居民的消费能力和消费意愿均显著下降，房价成为左右居民消费的关键力量。

从正负效应的影响拐点看，房地产投资对消费需求的影响拐点，在2016年去库存前后已经到来：2016年前房地产对消费的财富效应和拉动效应较强，房地产对消费是正推动作用，两者呈现正相关关系，但2016年后房地产对消费的挤占效应更强，两者关系转为抑制和负相关关系。

总体来看，房地产对制造业和消费均具有正负两种效应，随着房地产市场的发展，正负两种效应在不断拉锯，房地产对制造业和消费的影响呈现出“倒U”型变化趋势，即房地产对制造业和消费的边际影响先逐渐增强至顶峰后会逐渐减弱，最后可能从正效应演变为负效应。

我国经济在经历了几轮房地产热潮后，房地产对消费和制造业影响的拐点已经到来，挤占效应均已超过拉动作用。目前房地产市场的过度繁荣，已经妨碍我国新旧动能的接续转换，亦不利于经济的高质量发展。近年来，世界经济面临百年未有之大变局，外部环境的不确定不稳定因素增多，我国经济要想向高质量发展迈进，必须加快新旧动能转换速度，发挥内需的决定性作用，而抑制房地产行业的过快增长，有效降低房地产的挤出效应是其中关键环节之一。（伍超明系财富证券首席经济学家、李沫系财信国际经济研究院高级研究员）

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