亲亲家园涨了，两套换一套文化村排屋值吗？怎样的置换，是合理的丨我爱问佳骏

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问

- 我爱问佳骏 -

这两年亲亲家园涨得有点多，现在想出手那里两套房子，置换成良渚文化村竹径茶语的排屋，总价大概700多万元，主要是自住，喜欢那边的环境。

请问王老师，从房屋价值来说，这样的置换合适吗？

第

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答

- 我爱问佳骏 -

我们通常说，喜欢就是适合的。

从你喜欢良渚文化村环境的态度来看，完全有这个价值。自住，当然是自己住得舒服最重要，排屋和高层完全是两个概念和享受。

诚然，亲亲家园这几年的涨幅是要高于文化村的，很大程度上得益于交通和配套地提升，从居住环境上来讲，二者不在一个层面。你现在赚了卖掉，就是将利益最大化。

从良渚文化村到亲亲家园，开车的话是15—20分钟，不算远，路况不错（最近特殊情况修地铁，所以有点小堵）。

不过，文化村的缺点在于没有地铁直达，公共交通显然不及亲亲家园。但我们只能说这是不涨价因素，而不是不利因素。

从排屋产品自住的角度来说，如果建个地铁站，边上又是一堆公交车停靠站，这样的排屋氛围和环境，估计有些人也不喜欢了。

第

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问

- 我爱问佳骏 -

老师您好，我在杭州已没有购房资格，现在想把手头上未来科技城的1套酒店式公寓置换成临安的住宅，纯投资，你觉得可行吗？

第

2

答

- 我爱问佳骏 -

如果单纯的收租金，你的酒店式公寓投资前景应该比你想置换的住宅要高。

因为就目前看，临安再火，也没有达到未来科技城的高度，何况需求度也不一样。

当然如果考虑到出手，住宅的优势会大点。

非住宅类项目转让税费也多，卖家要承担的税费就有个人所得税、综合税、印花税、交易手续费、土地增值税等。

两个选择相比，临安的房子是住宅的优势，但缺点在于临安现在只有概念提升（撤市设区），前景尚不明朗，且已过第一轮入市机会，建议谨慎投资。

第

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问

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首付80万，自住，是选择广厦天都城的大面积，还是良渚新城90方的融信澜天或者万科劝学里？

第

3

答

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因为你是自住，首先要考虑居住舒适度，比如你是三代同堂，显然住到90平方米里会显得比较局促，那可能就需要一个大户型来满足了。

单纯从配套来讲，融信澜天距离地铁很近，边上诸如永旺梦乐城这样的商业配套也逐渐完善。

万科劝学里的话距离地铁有点远，公交车倒是挺方便，就是设在离劝学里还有一段路的地方。

文化村自身配套解决基本需求没问题，但没有大型商超，如果住在那边，逛逛的话，最方便的还是得到梦乐城那边。

再来看广厦天都城，从品质上说，相比刚刚说的两个楼盘，它应该略逊一些，而且地铁的话还得看你买哪个组团，比如最近在推的滨沁公寓，距离规划地铁站也有个将近1公里，并不近。

天都城里和文化村环境没法比，居住体验感也不如前者，配套一般，它的优势在于价格要低许多。

第

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问

- 我爱问佳骏 -

老师好，看了上塘宸章、春秋华庭、海德公园、映月台和华夏四季，哪个更值得买？

手头有现金接近四百万，房贷还有一百万。

孩子大一，工作点不确定，现在我们住在和家园，求推荐买的到的房源。

第

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答

- 我爱问佳骏 -

不知道你家庭收入是否稳定，考虑有房贷100万，不建议把所有现金都放入不动产。

假设按照300万左右的总预算看，你说的这些房源，如果对面积没有大的要求，基本上也能大致应付全款。

孩子工作点不确定，但你们住着的地方是确定的，就是城西。

父母总是不希望孩子离自己太远，这样的话，可以先姑且抛开上塘宸章、春秋华庭和海德公园三个选项，当然如果特别钟意城北的话，另当别论。

映月台和华夏四季比较，首选华夏四季，华夏四季有地铁概念，之前一批开的价格也不高，难点在于价格实惠但很难买到，如果按照之前的价格开盘，是个不错的选择。

考虑到你孩子还在读书，也不是刚需，不妨等等再看看。

第

5

问

- 我爱问佳骏 -

涌清府销售给我打电话说是要5万2的单价了，中企艮山府210方最近也要开，只要三万三，但要全款，我是选择涌清府147方还是选择艮山府210方？

艮山府听说拆迁户比较多，物业也不行，是不是影响房价所以便宜这么多？

第

5

答

- 我爱问佳骏 -

两个楼盘一路之隔，基本上共享配套和不利因素，这方面是对等的。

按照销售给你的单价看，涌清府147方即使加上精装修的成本，都还不如艮山府210方来得实惠。

要说品质，艮山府是现房销售，你可以去看看，当年的地王项目，按照豪宅设计，楼间距、干挂石材的外立面，环境还是不错的。

艮山府的物业是上海古北物业，据业主反映，确实很一般，而且价格高，这点性价比远不如它的房子来的好，有点掉分。

不过嘛，物业后期是可以换的，现在许多家庭都在装修，等到陆陆续续入住了，要是物业仍然这样，我想业主也肯定有所动作。

至于拆迁户算成不利因素，我觉得这个有点过了，拆迁户和品质和业主整体素质没有必然关系，毕竟今年杭州是拆迁大年，哪里都有，更何况，你也没办法保证涌清府里没有拆迁户吧。

说到底，影响艮山府房价的不是拆迁户，也不是物业，而是限价。

预售证早领了，就是这个价格，没法涨，这个行情下，开发商也挺肉疼。

当然中企在杭州没有其他项目，宣传比较低调，但房子毕竟是现房，你可以到园区走走。

这个价差，如果在付款方式问题不大，我建议你选择艮山府。

第

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问

- 我爱问佳骏 -

有50万的首付预算，是买星桥的天都城还是临平山北？

第

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答

- 我爱问佳骏 -

两个都是早两年比较“难卖”的地方，现在来看，临平山北居住氛围比较成熟，特别是万宝城的刺激，有了个大型综合体，气质都不一样了。

9号线加上“三路一环”（秋石快速路余杭段、石大快速路余杭段、东湖快速路余杭段，临平环线快速路）快速路的规划，交通还是便捷的。

不过它的缺点在于，地段在杭州的最北面，未来空间似乎都被提前释放了，而且最近二手房涨得厉害，容易买在高位。

星桥最大的优势是离主城要近，地铁三号线贯穿，交通也不是大问题。

新房基本都集中在天都城这边，要说环境，有个投入蛮大的婚纱摄影基地，大差不差。

但是大型商业目前是缺乏的，就看未来怎样了。按你的预算看，两边都够，可以综合自己的工作生活圈来选择。

王佳骏

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