杭州3万+地块已达32宗！限价下超八成不肯卖！卖5万一方也亏本？

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杭州市区楼面价3万元/㎡以上的项目分布图

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今年的土地市场，延续了去年的火热。就在这个月，安徽置地拿下的景芳地块，地价高达43930元/㎡，同时还包含16%的自持部分。

眼下，整个杭州范围内，已经成交的地块中，已经有32宗涉宅地块的楼面价超过3万元/㎡，其中有7宗土地的价格超过了4万元/㎡。显然，接下去这个数字还会增加。

目前，这些高价地中只有6宗土地已经开盘入市，成交均价最高的绿城·凤起潮鸣近月售价为79784元/㎡。

记者了解到，这些高价地块入市速度较慢主要有这些原因。

一是土地本身价格高，开发商在拿地后往往会选择合作开发，这就涉及到确定与谁合作开发、找谁入股的问题，周期往往较长；

二是高价地的产品定位高端，在前期的规划设计上耗费的时间较长；

三是在限价的市场行情下，预售证申领困难，即使拿到预售证了，也会和开发商期望的价格有出入，因此有些高端楼盘就放缓了申领预售证的进度，希望能等到限价的放开，以期更多的利润空间。

尽管在如今的市场下，营销费用没有往年那么高，但是让许多开发商头疼、购房者关注的，是不少高价地块的自持部分。

我们对这32宗地块进行了测算，如果按建安成本、精装成本均为4000元/㎡计算，再加上财务成本、营销税费成本等，再算上自持部分的比例，许多楼盘的保本价格也已经超过6万元甚至7万元一个平方。

也就是说，这些地块入市时会掀起一轮多个板块的价格重塑。

当然，倘若限价长期持续，会不会有开发商顶不住资金成本压力，以保本价甚至亏钱首开，甚至出售项目股权呢？

在这场角力中，是板块价格重塑还是有开发商屈服，我们拭目以待。

针对这32宗地块，我们还梳理了其周边新房和二手房的在售价格，与我们测算的保本价格进行对比，也供购房者进行参考。

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注：保本精装房价=实际地价+财务成本（成交地价10%）+建安成本（4000元/㎡）+销售税费及营销成本（成交地价15%）+精装成本（4000元/㎡）。含自持部分的地块，实际地价=成交楼面价/（100%-自持比例）；数据来源于钱江晚报购房宝、透明售房网、中国指数研究院，在售项目未进行精装保本价统计，商业部分不做额外计算，以上数据仅供参考

黄磊

楼肖桑

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