广东或全面实施现房销售！杭州去年曾短暂试水，20个现房销售楼盘名单奉上

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据澎湃新闻报道，9月21日，广东省房地产协会当天向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》（以下简称“《通知》”）。

《通知》称，广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料，并将于9月25曰上报住房城乡建设部。

广东省住建厅拟订的相关材料提出，商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

事实上，为了防止出现高价地，2017年3月24日-8月14日这段时期内，杭州曾出现过短暂的“现房销售”历史，杭州八区在当时诞生了20宗必须“现房销售”的涉宅项目。

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多地住建厅将深入研究

预售制或进行改革

为了解决预售所带来的管理风险、消费风险、社会风险、金融风险，《通知》建议在当前建立房地产市场长效机制的“窗口期”，对预售制进行改革，降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

广东省房协相关人士表示，目前通知正在征求意见过程中，是否会正式发布还待最终意见的汇总和研究。

《通知》称，日前，住房城乡建设部向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省住房城乡建设厅下发《关于对现有行政许可事项进行清理论证并对已取消下放落实情况进行全面评估的函》。要求对商品房预售许可进行深入研究，建议保留或提高许可条件的，要列明法律法规依据外的理据，充分论证继续保留或提高许可条件的合理性、必要性；建议取消的，要同步研究提出事中事后监管措施。

《通知》同时提出，考虑到当前的信贷政策持续收紧，开发企业资金压力普遍加大，如直接取消预售，一方面，房地产开关企业融资的周期必然大幅变长，一旦遇到市场变动冲击，极易出现资金链断裂，导致工程烂尾。另一方面，可能会出现阶段性供应“休克”，相应的矛盾会集中爆发，影响社会稳定和市场健康发展。

因此，建议在一些城市逐步试点取消预售制度，对于新出让土地，逐步实行现售。并拟定取消预售，全面实施现售的时间表，分阶段推进。第一阶段若干年内保留预算许可，把预售条件的工程形象进度提高至主体结构工程封顶；第二阶段全面实施现售，并将时间表向社会公布，让房地产行业和社会公众都做好充分的准备。

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为防止出现高价地

杭州曾现短暂“现房销售”历史

事实上，2016年的杭州楼市正热得发烫，土地市场亦然，高价地频频问世，这一把火烧到了2017年仍不见丝毫刹车的迹象。

因此，2017年3月24日，杭州在土地出让环节发布新规，设置了三重“门槛”：

当溢价率达到50%时，地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售；

溢价率达到70%时，锁定限价,转入竞报自持比例；

当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时，转入投报配建养老设施的程序。

可以看到，这第一道门槛，即“当溢价率达到50%后，必须现房销售”。然而，土地市场的表现令人大跌眼镜，参与竞拍的房企纷纷“豪赌明天”，将所有门槛都一一突破。但凡涉宅地块出让，几乎清一色进入自持阶段。

值得注意的是，杭州出台土地新政，本意是控制地价，增加土地供应量。而房企们的无畏，导致新增宅地须现房销售，推迟了其入市，而部分自持也相当于减少了供应量。

因此，2017年8月14日起，“溢价率达到50%，必须现房销售”这一规则正式取消。

据钱报记者统计，从3月24日到8月14日这段时间内，杭州主城、萧山、余杭八区中必须“现房销售”的涉宅地块达20宗，其中主城区12宗，余杭3宗，萧山5宗。

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预售制度已实施近25年

取消预售呼声渐高

自1994年《房地产管理法》颁布以来，商品房预售制度实施已近25年。商品房预售制度的改变，事关房地产行业发展模式及其配套制度的重塑，更直接关系到房地产企业的资金安排、建设计划乃至战略规划等重大事项的调整。

商品房预售制度的“创始人”为香港商人霍英东。1953年，霍英东提出“预售楼花”，并提倡分期付款。这一制度随后由香港传入内地，并在1994年的《城市房地产管理法》和随后《城市房地产经营管理条例》、《商品房预售管理办法》等法律文件中予以明确。随后这一新房销售方式被广泛运用。

2005年，中国人民银行8月15日发布的《2004中国房地产金融报告》指出，在时下上海、北京等房地产市场热点城市，房地产开发商将未开发的楼盘提前预售，这愈发加剧了消费者超前购房行为。报告称，“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”

随后的十多年时间里，也时不时有取消商品房预售的呼声传出，但至今并没有地区真正取消这一制度。

印梦怡

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