买房客户去哪了？

别人的五一，都在景区景点自拍里，而地产圈的五一，不是售楼部沙盘就是样板间。

今年的五一，昆明大部分的售楼部都有特价房供应，【27盘“五一”释放特价】，其价格已经有明显的优惠。

比如某发在北市区项目，jfc价格低至1.38万/平，南市区cyc均价1.4万/平，gyh均价1.25万/平，这一系列下来几乎比平常销售价格要低2000元/平，这优惠力度空前，尤其gyh优惠21个点。

按照数据显示，昆明3月份的新房价格为1.56万/平，优惠后的价格远低于昆明的平均售价。

最为关键的是，就在今年3月份，某发就启动了全线全产品系的调价，涨幅基本在500-2000元/平。

也就是说，还不到两个月的时间，价格几乎回到了原点。有业主在群里说，这是为了冲业绩，对的，假期就是做促销冲业绩最好的时候了。同样的时间，今年的一季度的业绩不及去年一半，不慌才怪！

还有巫家坝某项目，之前推出第二套半价，虽然是公寓，但也成功吸引了市场的关注点，连央视财经也报道了。

而在这次五一劳动节期间，该项目又推出了买一赠一，即买一套住宅就送一套公寓的促销活动。

还别说，这个促销，公寓直接作为购买住宅赠送的对象了，之前半价好歹也算是价格驱动了，作为赠送，已经把公寓销售玩绝了，对于购买者而言，同一区域内，住宅用来居住，公寓用来办公或者收租，既能驱动住宅的销售，还能顺手带上公寓的去化，一举两得。

走自己的路，让别人无路可走！真不知道同区域内的其他开发商的公寓产品往后该如何销售了？

那市场到底怎么了？

最科学的解释：就是市场的客户变少了，哪怕是流量盘，也耐不住客户减少的窘境，为了拿下极其难得到访的客户，价格驱动是最行之有效的手段，没有之一。 

另一方面，金融层面的苛刻要求，很多客户躺倒在贷款门口。据4月份多个开盘项目来看，因客户首付款来源、银行流水或征信等问题，被拒贷的比例平均在15%左右，最高达到20%，也就是说100组客户，至上有15组客户会被拒贷。

原本到访客户就少，加之银行的精挑细选，有购买能力且符合购买资格及信贷要求的客户则变得更加弥足珍贵，首付分期的做法也自然被摆上明面操作了。

为此，原则上只能寻找更多的客户，做大客户基数，是每一个售楼部要做的事，要么地推外展，要么小蜜蜂上街派单。

所以当你在同德昆明广场看到那么多外展的楼盘，不用惊讶，这里已经是小型的房交会现场，他们都是不惜成本代价利用城市展厅来导客。

另外，按理来说，今年要面市的多个新盘，价格预期都很高，也应该能拉一波市场行情或者市场信心，但谁都清楚，想利用学区房做高溢价的已经越来越难了，昨天的文章【没有了学区房，地铁物业会火吗？】简单做了分解，靠学区房驱动，后劲会越来越乏力，唯独只能靠品牌和靠产品本身了。 

还有，产品的分化已经出现，刚需盘只能通过价格跑量，而改善盘则需要从产品维度做足情怀，抢夺有限的高净值人群，而投资类产品注定会是沉重的负担，搁谁身上都不会好受。

这市场艰难但依然裹挟前行，至于客户去哪了，或许真的大部分购房客户都出去玩了。

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