房价打五折 昆明这个片区有点疯狂
降价，在当下的昆明楼市并不鲜见。
但是部分特殊房源单价打五折，还是令人咂舌。考虑到房产的市场属性，这就相当于其他小商品的白菜价、跳楼价了。
而且单个项目的降价，直接带动了整个片区的房价“跳水”。可以说，当初凭一己之力撬起的片区价值，如今降价的影响力也波及了整个片区。
说得就是古滇片区。周末度假或者康养旅居选择古滇片区，有什么优劣势呢？本文将结合租售两个角度，一起来看这个市场。
（此次跑盘，我们选了古滇片区的三个在售项目）
云南市场文章往期回顾：
云南作为旅游大省，省会昆明却鲜有拿得出手的文旅名片。
这就有点尴尬了。
前段时间，云南又提出到2025年将云南打造成享誉全国的国际康养旅游示范区。
仅剩3年的时间了，昆明该怎么做？
其实，借着前几年城市“南延”发展势头诞生的古滇板块，倒是有扛起昆明文旅大旗的野心。
受到疫情对文旅产业的冲击、房地产整体市场下行的叠加影响，古滇片区迎来了艰难时刻。
降价，也是不得已的突围。其中，该片区名副其实的“老大”七彩云南·古滇名城（以下简称古滇名城）最先放下身段。
（2021年4月前，古滇板块所在的晋宁区房价远高于昆明周边其他郊县。和今年8月相比，房价降幅约23% 房价地图来源：云南克而瑞）
也许，大部分购房者的观点是“买涨不买跌”、“越降价越没人买”。古滇名城则告诉大家一个道理：市场不好，不怪购房者，怪开发商价格降得不到位。
据称，拿出特价房源后的古滇名城售楼部人气颇高。根据相关数据机构的统计，也能佐证项目热度。
（图源：克而瑞云南）
在今年上半年昆明各郊县销售金额统计中，古滇名城不仅是晋宁区的销冠，也遥遥领先于其他郊县盘。
即使和昆明主城区项目销售金额放在一起比较，古滇名城也能挤进前十。很多人唱衰，仍然有人入场。
整体来看：
1、公共交通不方便，主要靠自驾车。从昆明市区（同德昆明广场）或长水机场驾车到七彩云南·欢乐世界的时间差不多，约50分钟。从呈贡（七彩云南第壹城）出发，则25分钟左右可到达。
2、片区配套主要依赖古滇名城相关设施，除了湿地公园免费向公众开放，类似欢乐世界、温泉山庄、萌宠乐园和养老度假小镇均是对外营业，但是只有古滇名城业主可享有优惠。日常生活配套（菜市场、超市、餐饮等）比较欠缺。
3、片区项目不多，且较为集中。除了古滇名城分布在环湖南路北侧外，其余项目大多在环湖南路和昆磨高速之间。
4、古滇片区大盘效应明显，古滇名城的价格波动会影响周边楼盘定价，也会吸引竞品楼盘外溢客户，销量明显集中于单个项目。
5、客户来源中省外客户（35%)和地州客户比例相差不大(31%)，当地居民（晋宁区）占比约24%，昆明客户占比仅有10%。（数据来源：克而瑞）旅居度假属性还是比较明显的。
6、二手房价格优势远不如新房。新房是市场的绝对主力，古滇名城虽有二手房挂牌，但目前没有价格优势，即使少数业主亏本出手，降价幅度也没有新房大。另外，新房有部分现房和准现房销售，也覆盖了二手房所见即所得的优势。
7、租房市场比较冷淡，古滇名城两房户型租金大约1500元/月，适合旅居度假而非长期定居的人群，比住酒店和养老度假公寓划算。
七彩云南·古滇名城
云南颇具代表性的文旅大盘，经过10年开发的积累，成就了古滇片区。即使经历了风波，但“老大”地位不变，只是更加低调了。
（从项目的区位图上大致可以看出配套）
我们跑下来的直观感受就是：想要在古滇片区买房，绕不开古滇名城。
为什么这么说？
首先，古滇片区和主城其他板块的开发方式不太一样。主城区原来有一定的基础配套，后续无论是单项目开发还是连片建设，都不会是完全的“从无到有”的过程。
古滇片区则是由单个项目的落地，来不断完善片区配套。顺序不一样，开发难度升级很多倍。
最先入场的古滇名城也是该片区体量最大的项目，经过多年的持续销售，积累了一定的知名度，在后续房源的销售上，有先天优势。
另一方面，开发商诺仕达确实在努力打造文旅IP。10年时间，包括七彩云南·欢乐世界、温泉山庄、朵拉萌宠乐园、养老度假小镇等都已经成为了该片区共享的配套。
（夜幕下的七彩云南·欢乐世界 图源：项目官微）
（古滇度假酒店，办理入住的顾客挺多的）
二手房同样绕不开古滇名城。除了保利和光屿湖今年有新房交付外，该片区能挑选的二手房都是古滇名城前期交付的组团。
具体来看，一手销售：
大概是为了打消购房者顾虑，售楼部的新房销售也在输出现房和准现房。作为文旅大盘，在售的业态也很全，有高层、小高层、洋房和别墅。
我们以文旅项目比较典型的洋房业态来做对比，先看一下近5年的价格走势。
(2017-2021年数据综合售楼部对外释放的洋房均价，2022年均价仅统计到8月份 云南好房整理/制表）
从数据来看，当前的价格水平是项目面市以来的一个低价，近期项目热销也就可以理解。
中介朋友说，如果考虑精装洋房，新房比二手房划算，116㎡（三房两卫），97万，相当于单价仅是8362元/㎡。另外还有小一点的精装洋房。82㎡（两房一卫），67万，单价8170元/㎡。
来看看二手房。
以今年4月份在昆明楼市公众号挂出的二手房源为例，繁花里82㎡的精装洋房，一楼带70㎡的院子，房主挂出来的价格是118万，之后降价到100万，单价约1.2w。
（繁花里有一楼带花园的洋房产品 本图片仅示意 不代表上述业主房源）
和更靠近养老度假小镇的繁花里不同，前期交付的湖光里更靠近湿地公园。今年6月份，有读者挂出的房源是127㎡，143万，单价约1.1w，留言区有网友一针见血的评论：“湖光里最好的户型，这个总价前年没问题，放现在就挺难。”
买二手房是不太现实了，那么出租的情况又如何呢？
繁花里电梯洋房，73㎡的两房一卫，带家具家电租金是1500元/月。只要不选临路（环湖南路）房源，就是一个安安静静的社区。
（繁花里大多是6~9层的洋房产品）
（繁花里小区环境不错）
如果想要视野更开阔一些，云嶺一期的房源地势较高，但是在山上，出行不是很便利，驾车到山脚的超市大概需要6分钟。
（云嶺一期有观滇房源，冬季拍摄）
云嶺一期小高层（共11层），95㎡的两房一卫，之前估计是做托管式酒店，厨房家具家电都是纯新的，租金也是1500元/月。
（从一些细节看出，在租的这套房源之前应该是做酒店或民宿的）
（厨具和家电全新未使用过）
水电费和物业费租户自理，2.8元/㎡的物业费也不算低。
其实，如果考虑短期度假或者旅居，租房也是不错的选择。
（繁花里带暖气片，北方城市来旅居的业主看见应该很亲切）
只是要注意一点，和买房成为业主不同，租房难以享受相关配套优惠。
以127㎡户型的为例，业主声称买房落户后，可享3张七彩云南·欢乐世界主题公园免费门票，另外可享古滇温泉酒店山庄、古滇养老小镇健身、老年大学等配套设施的业主优惠。
（古滇名城各配套之间有免费巴士，就是非节假日一小时一班次，不算很方便）
如果想要更加全面的养老服务，在养老小镇还提供了旅居康养的项目。我们前去咨询了一下，据工作人员介绍，“只要符合女士55岁和男士60岁以上，且生活能自理即可报名”。
（养老小镇入口处就有养老服务相关咨询）
提供的住宿统一是两房一卫的公寓，据称管家由护士担任。服务上，老人不想自己做饭可以去长者食堂，也可以选择免费的兴趣班，旁边还有一个昆明滇池康悦医院（应该是全科医院），古滇名城的相关配套可以享受长者优惠。
（从养老小镇的导视图里，可以直观的看到相关配套）
（老人还可以报兴趣班）
可以看出，古滇名城不是套个旅居康养的空壳子，确实有一整套的养老服务体系来支撑产品定位。
不过，价格也不低。单人7天6晚要1880元，一个月则需要5120元。
看来想要以后能体面的养老，还是要趁着年轻的时候多赚钱。
（晚年想要幸福生活，还是要有钱）
整体来看，七彩云南·古滇名城的情况如下：
1、文旅大盘，配套是片区内最佳。
很多购房者选择这个项目，还有一个重要原因就是相关配套有业主优惠。除了游乐配套，项目配套的古滇精品湿地公园，现在已对公众免费开放。
生活配套主要集中在养老小镇，有一个比较大的超市，有生鲜水果可选购。还有药店、食堂、老年大学、健身房等设施。
（养老小镇一楼有药店和超市）
食堂是在固定时间开放，还算比较方便。配套的其他餐饮店看上去运营情况不佳。
（除了长者食堂，也有普通食堂，在固定时间段开放供应）
（老年大学）
（健身房）
另外，在靠近大观小院组团附近，有幼儿园和学校配套。
（学校配套）
2、项目分布在环湖南路南北两侧，可选房源较多。
北侧地势较高的地方，视野比较开阔，部分房源可观滇。
南侧组团和欢乐世界隔开，居住环境更加纯粹。
由于项目开发体量较大，可选的业态类型和房源也比较多。
（云嶺一期交付的小高层产品，冬季拍摄）
（大观小院交付的别墅产品）
3、房价差异比较大。
由于项目体量大，销售周期较长，价格波动比较大。不同时期入手的房源，价格差异明显。
再加上项目本身房源也比较多，在二手房市场的竞争压力也更大。
4、居住环境好，品质感不错。
旅居产品最讲究环境，对现下和未来的业主更加友好，山清水秀的外部环境提升了片区价值。
（云嶺一期在滇池畔，冬季拍摄）
（产品做出了调性）
项目以低密业态为主，绿化景观不错。即使是高层产品，外立面也做得很不错，如果同类的产品，放在主城，估计是豪宅级别。
另外，像云嶺一期带暖气交付，大观小院带空调交付的细节，则是充分考虑了目标客群的需求，侧面反映了项目品质。
5、停车方便。
小区停车位比较宽裕，如果要租在小区里面，大概200元/月。
但是中介朋友告诉我们，完全不用租，可以停在小区外面，除非是节假日，一般情况下都有车位，而且还免费。
保利和光屿湖
相比古滇名城的名声在外，保利和光屿湖则要低调很多。
虽然没有超级大盘的体量，1251亩也称得上是大盘了。只不过，中间被清凤滇池美岸地块隔开，相当于被割成了两个大的地块。
（项目二期和四期之间是清凤滇池美岸项目，图中黄色虚线区域。售楼部比较显眼处宣传央企准现房）
项目最大的营销点就是：央企。第二个营销点就是：准现房。
荒谬是有点荒谬的，实在也是真实在。就是央企保交付，喂你一嘴的定心丸。
实际也兑现了。二期今年四月交的房，四期前不久也交房了。已交付组团都在经三路一侧，目前在售的一期位置大概在春风小院和古滇民族部落之间。
相比已经交付的二期和四期，目前在售的一期位置其实更靠近古滇名城的配套。
由于是新交付小区，二手房挂牌量较少，不具备参考性。我们还是看一手房的价格。
一期计划明年4月交付，也算准现房。高层和洋房产品在售，其中洋房是精装交付，均价约7500-8000元/㎡，略低于古滇名城在售的云嶺二期（也宣称是准现房）洋房价格，略高于古滇名城在售的林云里现房洋房。
这个定价就有点微妙了。
置业顾问直言不讳：“价格肯定降了，一方面受到整个市场行情的影响，另一方面，古滇名城降了，我们也不得不降。”
（从销售战报来看，业绩不错）
具体来看一套房源的价格，带装修洋房的顶楼，94㎡，优惠后总价约73万，单价约7700元。如果按照首套房20%的首付比例，首付约15w，月供约2800元。
（户型图）
（装修标准稍显普通）
算是以比较低的成本买入洋房产品了。
来看这个项目的具体情况：
1、配套较少。
已交付的二期和四期在经三路一侧，除了道路宽敞通畅外，配套较少。
我们在售楼部也看到了二期几位业主在玩非洲鼓，居住氛围全靠售楼部烘托了。置业顾问称二期入住率约10%~15%，这就很难支撑商超、学校等相关配套的落地。
（已交付组团业主在售楼部玩非洲鼓）
不过，在售楼部后方位置，依托国立艺专旧址，打造了一个挺大的公园，看上去已经完成一部分了。
后期业主散步可以不用跑去古滇湿地公园了，算是目前项目已经呈现的配套。
（国立艺专旧址上打造的公园）
2、开发商实力强。
前面也提到了，央企开发的项目，交付风险要少一些。置业顾问透露四期有可能会提前交付，也是为了证明开发商实力。
在这一点上，算是保利和光屿湖目前最大优势。
3、房源选择较少。
四期在售的产品是高层和洋房，由于整体降价，洋房和高层的单价差距缩小，这就让部分高层客户转向了买洋房。
（四期有洋房和高层产品）
另一方面，由于前期规划的产品高层多、洋房少，这就导致洋房可选的房源较少。
4、价格优势不明显。
目前来看，保利和光屿湖的价格在整个古滇片区优势并不明显。
5、离滇池较远。
项目在环湖南路南侧，而滇池在西北侧，离滇池较远。
对于带着旅居属性的项目来说，多少有点遗憾。
6、项目覆盖客群广。
保利和光屿湖定位是全生命周期康养大盘，可以从客群覆盖上来体现。
置业顾问称：“高层产品可以吸引晋宁区和呈贡区的刚需客户；洋房产品则可以承接主城区的养老改善客户；川渝和其他城市的购房者有旅居度假需求；地州客户考虑投资入手也正是时候。”
清凤滇池美岸
和保利和光屿湖二期一路之隔的，就是清凤滇池美岸。
小区辨识度比较高，270°的弧形阳台，使得建筑整体立面呈现出流线型。
（外立面独特）
这种外立面昆明市场还是比较少见的，也带来了项目的最大价值点：独特的产品设计。
从项目的工地围挡来看，宣传重点是第四代住宅。实际看上去，不太像大家印象里的第四代住宅，倒是更接近弧形边厅的感觉。
一般第四代住宅是指以垂直绿化的方式，实现空中庭院的高层建筑。
（安宁·吾悦广场第四代住宅效果示意图）
（安宁·吾悦广场项目实景图上可以看出空中庭院错层呈现，图片拍摄于2021年7月）
但是，清凤滇池美岸的第四代住宅在实际呈现中没有体现垂直绿化，而是突出270°阳台的优势，并且申明是有专利的，称之为升级版第四代建筑。
（清凤滇池美岸今年4月底交付的组团，没有体现垂直绿化 图源：清凤集团官网）
样板间和工地外立面呈现出来的阳台，给人留下的印象还是比较深刻的。
看一下户型图会比较直观↓
入户花园交付后以围栏的形式围起来，从入户延伸到厨房一角，属于全赠送空间，大约是12㎡。
（入户花园还兼顾了生活阳台的功能）
景观阳台是一个弧形转角阳台，从客厅转到主卧一侧，大约是26㎡，属于半赠送。
（景观阳台除了长，也更宽，宽度约2.4米）
由于阳台面积比较大，从宣传单页上看88㎡的户型实得面积约120㎡，按照这个面积怎么也能做出三房两卫了。
但是，88㎡还是常规的做了两房一卫，证明多出来的面积并不能多出一个房间，全部多在阳台。
但是，这个高层产品的户型单价约1.1w，相当于还是把赠送的阳台面积算到了房价里面。
这个，就需要考虑到底值不值得为这个大阳台买单了？
（从样板间呈现来看，清凤滇池美岸的装标要高于保利和光屿湖）
产品创新的溢价高也体现了出来，毕竟古滇名城的高层产品6千+，保利和光屿湖7千+的时候，清凤滇池美岸直接1.1w+。
当我们感叹古滇片区怎么还有单价1w+的高层产品时，项目置业顾问表示也有普通的不带大阳台的高层产品，也卖7千+。
这就回到了前面的问题，那为什么不去买古滇名城呢？
除了高层产品，清凤滇池美岸也有合院和别墅产品在售，面积段较大，总价约170w起。具体来看一套带前后大阳台的户型价格：90㎡，优惠后总价约92万，单价约1w，如果按照二套房首付三成计算，首付款约28w,月供约3400元。
看一下项目整体情况：
1、产品创新但溢价较高。
户型上有创新，大阳台的配置，是那种第一眼惊艳的感觉。
（换个角度看这个阳台）
但是，想象一下使用场景，在大阳台上放置摇椅茶桌，坐下来，放眼一看，无山无海无景可观。
多少有点鸡肋。
选择大阳台户型要承担的溢价也更高，实际算下来不太划算。
2、物业类型上仅有高层和别墅。
小区规划了高层住宅、公寓和别墅产品。
别墅产品总价略高，高层住宅中第四代住宅产品单价较高，剩下可以选择的仅有普通高层产品。
对于旅居度假或者养老改善客群来说，兼具舒适度和性价比的洋房产品缺失，有点可惜。
3、开发商知名度不高。
片区内竞品项目开发商是央企保利和本土多元化发展的诺仕达，清凤集团的实力相对弱了一截。
虽然前期观云府组团顺利交付，但是对于当下市场，“不敢买期房”也很普遍。
这也是古滇片区三项目不约而同打出“现房”和“准现房”这个卖点的原因。
同时，项目物业是清凤集团旗下的金优物业，物业费是2.68元/㎡/月（古滇名城和保利和光屿湖的物业费均为2.8元/㎡/月），不确定服务质量如何。
4、配套落地还需要时间。
项目占地1170亩，规划的配套有商业也有学校。
（从学校工地围挡上的校训，倒推出项目配套的是昆明理工大学附属学校，不确定实际落地情况）
但是，目前还是只能蹭古滇名城的配套。驾车到位于养老小镇的诺享生活超市需要约10分钟（骑行约16分钟，步行约40分钟），意味着在这边买房需要有车（电动车也可以）。
考虑到入住率问题，自身配套的商业街招商也有难度，落地速度不会快，生活便利性差。
（业主暂时只能享受宁静，另一半繁华落地还需要时间）
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不少客户也会将古滇片区与大渔片区对比，实际上当天我们也了解了一下大渔片区的绿地·滇池国际健康城的情况。
绿地·滇池国际健康城也有现房洋房在售，毛坯单价8K+，装修的则要一万出头，相当于毛坯洋房的价格和古滇精装洋房的价格差不多。
出租情况则和古滇片区类似，一套112㎡的三室两卫，租金约1500元/月。
古滇名城配套全，保利和光屿湖开发商实力强，清凤滇池美岸产品创新，各有优势和短板。
其中古滇名城的销量能够遥遥领先，除了降价因素，购房者对已经呈现出的配套更加认可。
但是，一个片区的成熟，肯定不能只依赖一个项目。
希望古滇片区的文旅项目不要浪费了握在手里的一手好牌。
END
点赞云南好房，一起买到好房！