延期193天 俊发交房了！
对于很多俊发业主来说，等待交房的日子无比煎熬。
延期交付、开发商暴雷、停工维权等问题无时不刻地挑战着业主的神经，而通知交房，无疑是所有消息中最好的消息，业主终于等来了“靴子”落地。
“只要能交就好，我已经把接房的预期降到很低了，等下你们看到房子也把要求放低一些，众所周知，开发商没钱……”
第一次遇到业主要求我们交房探盘时放低标准，交付情况到底如何呢？12月初，我们应业主M先生邀请，来到俊发彩云城辰湾。
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云南好房研究院【交房探盘】，针对新交房的项目进行评测。
针对不同类型项目（精装/毛坯/文旅/城市住宅等），指标还在不断完善，也欢迎读者提供宝贵建议和交房线索。
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注意：本文所有的室内部分的交付情况，仅能代表M先生一家的情况；也仅能代表探盘当天的情况。
不代表本次交付的所有业主情况和未来整改情况；图片为研究员现场手机拍摄，无调色，无滤镜，仅供参考。
无论如何，俊发能交房都是好事。除了此次交付的俊发彩云城辰湾，今年俊发还有三个项目实现了交付——俊发蓝湖俊园、俊发城文倾苑、俊发观云海云中苑，离4月底俊发集团对外宣称的“2022年将确保3.6万套住房交付”，还有很大一段距离。
交房探盘去了俊发城文倾苑和观云海云中苑（点击项目名字，可阅读相关文章），两个项目实际交付品质差距较大，此次辰湾又会有怎样的表现呢？
辰湾此次交付涉及4700户业主，均为精装修交付，算是很大的工程量。我们在交付现场也发现，部分后期交付的楼栋还在进行收尾工作，公共区域也还有一定的工程量。
小区位置在广福路和商盛路交叉口，新螺蛳湾国际商贸城二期和中药材专业市场之间。由于在已有市政道路旁，通达性不错。
进入小区的主入口在商盛路一侧，小区大门比较开阔显眼，设计风格上偏向现代。
大门屋檐部分连接11#、12#两栋建筑，整体长度约40米。左侧为车行出入口，右侧为人行出入口，中间灰色背景墙上写着小区名字，彰显度不错。
大门外空间比较宽敞，形成一个类似小广场的空间，设计了一处水景，使得整个小区大门空间层次更加丰富，不会过于单调。
业主和研究员们看到这样的大门都感觉比较惊喜，业主表示看着还不错，002号研究员表示：“没想到，比很多项目的小区大门好看。至少在小区门面上，俊发还是用心了。”
在进入小区前，照例来看看俊发彩云城辰湾交付的优缺点。
优点如下：
1、分楼栋交付，业主等待时间短，陪验房工作人员较多，快修响应较快。
2、小区部分景观有设计感。有水景，有空中栈道，有花镜，乔木类植物较多。
3、收纳空间设置合理，配置了电动衣架。
4、对着连廊的窗户磨砂处理，保证了中户业主的隐私。
5、推销商家统一集中在小区外空地，小区内部推销人员较少。
6、配套幼儿园已建好，方便后期投入使用。
缺点如下：
1、延期交付，部分楼栋还是赶工。
2、公区施工还未完成，配套设施还未放置完成，路面和塑胶场地还在施工。
3、交房期间，候梯时间较长。
4、部分楼层消防设施未配置齐全。
5、阳台玻璃围栏较矮，后期业主需要尽快做封阳台处理。相邻两户之间的阳台距离较近。
6、中户和边户之间的入户门挨得较近，同时进出比较尴尬。
7、停车场暂未交付，业主停车不是很方便。
业主M先生对室内交付部分还算满意，不过之后对比其他项目的交付，又表示“很心塞”。毕竟花了200多万买的房子，难免很同样价位的项目做对比。
交房流程：
辰湾此次集中交付楼栋较多，交付周期也比较长，从12月1日持续到12月25日。
据业主反馈，合同约定的交付时间是2022年5月22日，由于众所周知的原因，项目之前曾延期到10月15日，但是未能交付。此次纾困资金到账后，才保证了顺利收尾，总算是实现了交付。
实现交付之后，业主对延期交房的赔偿问题也比较关注。从官渡区住建局的回复来看，目前资金会优先用于“保交楼”以及开发商其他项目的复工续建上，之后才能按照合同约定进行延期交付的赔付。
其实意味着，关于延期交付的赔偿，业主还需要再等等。
我们来到现场，发现交付仪式感还是有的。流程办理区设置在小区外，可能是分栋交付的原因，前来接房的业主不算多，业主签到后可直接前往验房。
交付现场没有在明显位置张贴竣工备案表，不过在业主的要求下，工作人员给我们看了一份竣工验收备案说明书。
现场设置了维修基金代收点，不过契税需要业主自行前往税局缴纳，不是交房即交证。
先验房再缴费。小区物业是俊发物业，住宅物业费为2.6元/㎡/月，1月1日开始缴费。车位管理费为60元/月，算是昆明大部分小区的收费标准。
大概是因为分批次交付，工作人员安排得比较宽裕，有3名陪验房人员。现场由1名陪验房人员记录和反馈问题，另外2名工作人员主要是围观接房。有快修小队可以调度，部分问题可以现场解决。
交房现场虽然不是很热闹，但是仪式感上也做了安排，有接房的喜庆氛围。
小区楼栋内外：
小区外立面是米白+深灰的色调，整体看上去比较清爽。阳台玻璃栏杆略微有点矮，从安全角度考虑，需要业主封阳台处理。
南向外立面窗墙比还是蛮高的，如果后期大部分业主封了阳台，整体会更加透亮。
但是北向外立面就比较普通，部分户型的生活阳台朝北。结构设计上，连廊对着单梁，影响中户采光。
小区地块比较方正，容积率为5。楼间距在25-47米之间，不算宽，但是相较于俊发观云海云中苑（容积率高于5），辰湾的建筑更趋向于扁平，因此整体通透性也要更好一些。
来到楼栋外，可以看到做了一面比较简约的景墙，楼栋标识明晰，围绕景墙做了一点小景观。不过楼栋前景观以小灌木为主，缺乏设计感。
楼栋入户没有过多装饰，棕灰色石材设计的房檐，部分楼栋有金属质感的栅栏。
单元门是普通玻璃门，入户大堂做了挑高设计，米色墙砖搭配灰色花纹地砖，照明选用有装饰线条的灯带。入户大堂整体感觉更像是一个比较狭长的通道，缺乏一点仪式感。
交房期间设置了快修小队的等待区，不确定后期交付完成后是否会在大堂设置休息桌椅。
一楼电梯间做了挑高设计，M先生家所在的楼栋是2T5户，电梯分布在楼栋两侧。
电梯品牌是三菱，轿厢尺寸略小，电梯内部做了防护处理。交房当天，业主候梯时间较长。
来到走廊，墙面贴了墙砖。连廊采用半墙半玻璃的设计，通透性上比不上玻璃栏杆，不过感觉更有安全感。
连廊地面使用了防滑地砖，且设计了长条的走水槽。对着连廊的窗户均做了磨砂处理，从外面看不到里面的情况，一定程度上保证了业主的隐私，省去了后期处理的麻烦。
消火栓未做隐藏处理，这个倒是可以理解。当002号研究员打开消火栓后：“消防设备明显没有配齐，连消防水带都没有，这就有点说不过去了。”
（一般情况下，消火栓箱内须配置消防水带和消防水枪，规范一点的还会在消火栓旁配置两个灭火器）
不过，M先生表示他曾在一楼看到过隐藏式消火栓，而且设备齐全。所以，有可能是部分楼层相关设施还未到位。
步梯间是水泥地面+乳胶漆墙面，安装了扶手，有自然采光。不过，楼道还堆放着装修材料，看上去有点杂乱。
房屋内部：
入户门内开，品牌为星月神，配置HBS密码锁。棕褐色普通款式，一侧有入户挂钩。边户和中户两家的入户门挨得比较近，私密性差了一点，尤其两家同时进出的话，空间距离有点尴尬。
入户后左侧是玄关区，但是从进门到玄关柜有一小段距离。从防疫角度来看，不算特别合理，因为这段距离已经把室外污染带到了室内。
玄关柜三开门设计，原木色，收纳空间做得比较强大。中间隔断区有感应灯带，可置物。未做隔断的区域安装了穿衣镜，电箱也在玄关柜内做了隐藏处理。
玄关柜对面的空间足以容纳双开门冰箱。不过，M先生家的冰箱位地砖没有对齐铺好，而且墙面疑似有渗水。
厨房暂未安装推拉门，工作人员表示装修材料没有及时到货，后期会为业主安装。
双“一字型”厨房，操作空间比较宽敞。由于厨房连接生活阳台，整个空间的自然采光非常好。
顶柜、地柜和操作台面均为白色，墙砖和地砖的颜色为米色，比较协调，厨房收纳空间充足。操作台面设计了感应灯带，也有独立控制的开关插座。
厨房水槽品牌为方太，搭配水槽洗碗机。龙头品牌为弗兰卡，可抽拉。
厨房安装了净水器，品牌为海德泰克（Hydrotech，加拿大品牌），看上去比较高端。
油烟机品牌为方太，款式比较普通，安装了一块挡油板，比较实用。灶具暂未安装。
燃气管道已安装好，但是未见可燃气体报警器。交房当天没有看到燃气热水器，不确定后期是否会统一安装。
我们也注意到交房期间，燃气公司在小区外面设置了临时办理点，应该是为了方便业主开通燃气。
M先生家是竖厅设计，餐厅连接客厅。虽然是边户，但是由于建筑设计上中户比较往外凸，一定程度上遮挡了部分采光，室内采光条件不算很优越。
客厅、卧室区域都是常规的精装房交付标准：客厅采用白色乳胶漆墙面+浅米色瓷砖铺地，卧室区域则是白色乳胶漆墙面+原木色木地板铺地。地砖做了灰色美缝，但是美缝施工比较粗糙。
如果仔细看，会发现白色墙面污渍较多，存在墙面破损的情况。客厅地面没有波打线装饰，踢脚线施工问题不大。
吊顶没有装饰线条，但是除了灯带，还安装了筒灯和射灯。
客厅净高约2.73米，算是正常范围。
阳台是双门的推拉门，有把手，使用顺畅。M先生家的户型是客厅和主卧连接阳台，比较少见，一般都是次卧对着阳台的设计。
阳台长度合适，宽度也还不错。不是封阳台交付，玻璃栏杆比较矮，约90㎝，站在阳台围栏前，不太有安全感。
阳台一侧不是墙体，而是金属质感的栅栏，比较少见。另外一侧可以看到，隔壁的中户阳台更加往外凸出，对边户阳台采光有一定遮挡。
刚交房，阳台地砖就很脏，清洁工作不到位。难得的是，景观阳台配置了电动晾衣架，002号研究员表示：“很少有项目会配置晾衣架，没想到辰湾会有。”
卧室木地板未出现明显的软塌现象。主卧对着阳台，私密性差了点，主卧还做了吊顶。靠主卫一侧的墙面定制了衣柜，带感应灯带，收纳空间一般。
北向次卧面向广福路，但是距离足够，搭配双层隔音玻璃，噪声影响不大。
东向次卧空间合适，但是两个卧室均是普通窗户采光，没有做飘窗，且窗户栏杆都比较矮。
窗户有两种打开方式，内开内倒，既可以将窗户往室内进行平开，还可以将窗户进行内倒（即窗户下部分不动，上部分可往室内倾斜一定角度）。
室内门为浅金棕色，包边到顶，安装存在一些问题。M先生家主卧门锁开关异常，次卧门无法关紧，需要后期整改。
该户型有两个卫生间，主卫二分离设计，次卫三分离设计，两者在洁具配置上略有差异。
次卫紧邻北向次卧，在过道空间设置了洗漱区，一旁空出的位置还打造了一个收纳柜，002号研究员表示：“该户型在收纳空间上，做得还是蛮不错的。”
洗漱柜是普通的敞开式柜门，没有分层收纳，洗漱台比较宽，可放置的东西比较多。镜柜带灯带，镜面比较宽。
洗手台盆的品牌为科勒，单盆，台盆较大。水龙头品牌为摩恩，可抽拉，有下水按钮。
次卫设置了木制推拉门，比较少见，一般湿区都会使用防潮性能更好的玻璃门。
马桶品牌是科勒，款式比较普通，主卫马桶带智能马桶盖。马桶旁安装了置物架和一键报警按钮，上方还安装了毛巾架。
淋浴间铺了防滑地砖，侧面也有设计走水槽。卫生间窗户外开，显得淋浴间不那么拥挤。但是，交房当天，M先生家的主卫淋浴屏还未安装好，观感较差。
花洒品牌为摩恩，主卫花洒可升降带顶喷，次卫花洒可升降不带顶喷。淋浴间一侧还安装了双层置物架，业主无需额外安装。001号研究员表示：“装修配置上兼顾了细节，这点还蛮有好感的。”
卫生间风暖品牌为名族,虽然出风面板不算很大，但试用感觉升温较快。
可视对讲暂未安装，工作人员称正式接房后，可以领取安装。
开关和插座较多，比较常见的深灰色面板，不过没有品牌标识。除了前面提到马桶旁，主卧床头位置也安装了一键报警器。进门处安装了全屋开关。
整体看下来，辰湾作为一个偏刚需的项目，室内部分精装配置比较合理，施工方面存在一些问题。M先生家具体存在的问题有：白色墙面污渍较多，次卧墙面有明显破损，阳台墙面有铁丝露出；冰箱位地砖不齐，墙面疑似渗水；主卧门锁开关异常，次卧门无法关紧；主卫淋浴屏未安装、厨房推拉门未安装；主卧门边框需要重新打胶；次卫镜柜灯带有一根不亮，洗漱台未打防水胶等。
公区基础设施：
按照规划，辰湾的绿地率是40%，和大部分高层小区差不多。实际看下来，靠近大门的绿化景观做得比较用心，暂未交付的楼栋前，绿化还需要补种。001号研究员表示：“景观给人的感觉是把钱花在了大家都能看到的地方，后期还需要好好维护。”
具体来看：
1、地面硬质铺面比例较大。
从规划图上看，围绕楼栋的绿地面积要大于硬质铺面，但是实际看下来，硬质铺面比例较大。
小区道路较宽，地砖颜色有深浅变化。路面清洁工作不到位，显得脏脏的。
塑胶跑道的材质能够感受到，但是由于还未完成涂色工作，所以不算完工。包括小区内的一些室外运动场地，交房当天，都还在进行收尾工作。
2、乔木类植物较多。
小区景观的丰富性主要体现在大门入口处迎宾景观。其他区域的绿化植物种类不算多，设计感不是很强。
进入小区，12栋前面的景观还是挺有设计感的。比较浅的镜面水景，比较安全，后期维护起来难度也更小（交房当天，也有物业工作人员用网兜捞水中落叶）。
从一侧斜出的一棵大树，正好在水面之上，比较有造型。
水景旁边设计了高出的景观台和下沉式的休息区，统一使用白色调的设计，比较协调。
在该区域，除了比较常见的草皮灌木，还有乌桕这样的名贵树种。其他乔木也都比较高大，如果是夏季，树冠的整体呈现会更加茂盛。
休息廊亭背后是空中栈道，增加了景观的趣味性和层次感，小朋友应该会比较喜欢。
空中栈道的下方也设计了花镜，还有大片的草地，组成了一个比较有整体感的景观。
楼栋之间的景观主要以弧形和水滴形的小块绿地为主，大部分只有三个层次：草皮、灌木和乔木，没有太大亮点。
植物选择上也以常绿观叶植物为主，色彩上缺乏变化，比较单调。5A栋前的绿地上有几棵杉树，颜色略有变化，但是比较稀疏。
3、公区配套设施欠缺。
由于辰湾属于延期交付，又是在纾困资金到位的情况下才实现的交房，所以“保交楼”的痕迹比较明显，优先保障室内部分的交付，公区配套的兑现比较滞后。
除了前面提到的，塑胶运动场地还在涂色外，景观也还在补种。儿童游乐区的设施应该是没有到位，导致两位研究员没有找到相关区域。
另外，小区内基本没有设置休闲桌椅，垃圾桶也只有临时的移动型大桶，更别提宠物便纸箱。好在路灯和监控摄像头是安装了的。
4、小区大门和侧门都还不错。
前面我们提到了小区大门比较大气，使得辰湾交房给人的第一印象不错。
在小区北侧还有一个次出入口，目前还堆着一些装修材料，同样设有车行和人行出口。侧门设计风格和大门保持了统一，像是一个缩小版的大门。
侧门小区名字彰显度不错，有门禁和值班岗亭，客观来说，小区大门这一点，辰湾比多数小区都做得好。
总体来看，小区公区部分交付比较匆忙，由于我们是跟随较早一批业主接房，现场可以看到还有工人在赶工，不确定到月底全部交付完成后，公区欠缺的配套是否能跟上？不过，业主M先生倒显得没那么介意，大概还是因为把期待放低了。随着越来越多的业主入住，公区存在的问题也会逐渐暴露出来。
地下停车场和其他配套：
我们跟随业主接房时，被告知地下停车场暂未交付，工作人员称：“具体交付时间还未确定，但是大部分工作已经完成，应该会在25日所有楼栋交付完毕后，通知业主来接车位。”
所以强调一下，本文地库部分呈现的图片不是最终交付的情况，而是12月5日我们看到的状态，最终还是以实际交付为准。
地库地面入口人车分离，进出道闸已安装好，但是暂未启用。业主目前来小区，要将车辆停放在小区北侧的小路上。
地库入户大堂空间较大，已贴好地砖和墙砖，但是由于没有装饰和休息桌椅，显得比较空荡荡。
地库地下入口虽然没有做好，但是从栅栏吊顶来看，还是有一定设计感的。
整体采光明亮，标识还未完成，地面由于还未打扫，又堆着装修材料，比较脏，正式交付后应该会好一些。
小区有社区底商，主要集中在商盛街和商海路两侧，目前暂未有商铺开业。外围有一个公共卫生间，比较方便。
小区还配建有一所15班的幼儿园，从外围看，已经建好。随着业主入住，应该很快能投入使用。
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俊发作为本地房企，开发项目多，在遭遇资金困难后，“保交楼”的压力也最大。
此次辰湾的交付，虽然也存在一些问题，但是从一些细节上看，还是能够感受到俊发想要好好实现交付的诚意。
而对于还在等待交房的俊发业主来说，煎熬没有结束。
最后，照例是投票环节：
END
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