内环内，纯别墅社区等待入市
上海内环内的别墅新房供应可以说是越来越稀缺。
在过去的2022年，一整年，也不过供应了98套。而过去3年的供应总和也不过262套。
数据来源：cric
262套，即使是一个单一项目的供应，也是较少的体量，更别说是放到整个内环，还是近3年的供应总和！
这种绝对的稀缺性，已经不言自明！
数据来源：cric
虽然去年内环内还是有4个项目推出了别墅产品，但是，细细一看没有一个是纯别墅社区！
那么，上海内环的下一个纯别墅社区在哪里呢？
很可能就是，位于北外滩的历史风貌保护项目—弘安里！
近期，项目又传来了新的动态！
#1
三大品牌房企联袂打造
121套建面约290-375㎡联排、合院
沿袭“历史风貌街区”特色
弘安里即虹口区四川北路街道17街坊地块项目。项目东至江西北路、南至海宁路、北至武进路、西至河南北路，属于虹口四川北路街道，从区位上看无疑是上海市中心核心地块。
弘安里历史风貌住宅地块是“市区联合、政企合作”进行旧改的试点项目，通过土地市场组织规划实施方案评审，联交所组织网络竞价及产权交易，确定合作企业之后转让部分股权。
如今，这幅地块由招商蛇口&绿城中国&上海地产三大房企联袂筑造，品牌各个耳熟能详，实力雄厚。同时，这也是招商蛇口在虹口的第四个项目了。前三幅地块，以高端“玺系”定位，分别为外滩玺、云玺和虹玺，都是有口皆碑的项目，在市场上赚足了眼球。
目前，项目现场正在施工中。
弘安里项目施工现场实拍
弘安里地块总占地面积约3.7万㎡，容积率仅1.1，市区已十分罕见。地上住宅面积约4.1万㎡，建筑限高仅10米！
因地块“历史风貌街区”的特殊属性，社区将沿袭“总弄-支弄”的里弄风貌肌理，总弄宽度约4-8米，支弄约3-4米。
现有的历史建筑实施“留改拆”方式，和乐里、宝兴里等约0.67万㎡历史建筑，建筑质量一般，可采用规划保留或拆除复建方式予以更新；建筑立面不宜改变，保留历史特色构建。
鸿安里、德年新邨等约3.43万㎡建筑质量较差的历史建筑，可采用拆除新建方式予以更新……也就是说，在保持整体风貌、肌理的前提下，地块上建筑其实都是可以被拆除的！
地块地下还可以开发1-2层的空间，以住宅附属空间、停车场等功能为主，地块内还将规划约3000㎡的绿地。
此前曝光的示意图供参考
产品打磨和规划上，项目非常用心，邀请了像GOA大象设计、蓝颂设计、W·Desgin无间设计、CCD等享誉国内外的设计团队，将共筑上海城市更新全新里程。
立面设计上，项目还原了上海海派风格，同时使用老砖、老瓦、老石箍等保留构件，更加贴近场地历史，延续传统历史建筑风貌。
景观打造上，由主弄串联起住区各景观节点，将场地既有建筑构件等元素予以适当保留，也蕴含在里弄街巷的景观布置当中，打造专属于弘安里的历史记忆。
产品方面，项目将推出1-3层低密里弄住宅，主力产品面积段290-375㎡，并规划有满足高净值人群社交圈层需求的多功能会所。有，且仅有121套可售房源，难抢程度可想而知。
弘安里看房通道
#2
四轨环绕，商圈环伺
500米内即享高质无忧生活配套！
小环境仍有改善空间
距离项目步行较近的地铁站是10号线四川北路站和10/12号线天潼路站，步行距离都在500米以内。此外，项目周边还有3/4号线，多轨交环绕，十分便捷。
从天潼路站1号口出来，就是曾经知名的七浦路服装市场，虽然已经经过了改造焕新，但整体看着还是档次不太高的样子。
然后沿着河南北路一直走，上天桥，天桥上右转下来到海宁路，就来到了项目所在的位置，实测步行友好。
一路上可以看到，城市界面其实还是比较一般的。没有什么亮眼的商业。
弘安里项目的四面都直面马路，东南角是两幢三层的小白楼，马路对过邻近的位置也没有什么高楼。可以说，这个地块是非常适合作为低密住区的，整个地块周边的建筑高度都很适中，不会有那种被高楼包围的压迫感。
地块东侧，就是四川北路超30万㎡的综合体，综合体内有约11万㎡的商业，目前正在施工中。
项目斜对面就是中信广场，可以说是距离弘安里项目最近的商业了。中信广场高耸的办公楼相较周边的建筑可以说是一柱擎天，非常显眼。
中信广场办公楼旁边还有配套的裙楼商业，新式里弄街区风格。咖啡店、火锅店、川菜馆、汤包馆一应俱全，里面还有spa馆和密室，休闲娱乐也很方便。
作为一个社区型商业，中信广场的人气还是蛮高的，不仅可以服务旁边写字楼里面的白领，更是周边居民的“食堂”“会客厅”。
中信广场东侧马路对面还有许多品质不错的沿街商业，餐饮、SPA、便利店、书局...应有尽有,生活氛围还是很浓厚的。
此外，弘安里项目距离崇邦集团打造的商办综合体“今潮8弄”，步行距离也仅约400米。今潮8弄修旧如旧，包含了8条弄堂、60幢石库门房子和8幢独立建筑，如今这里已成了很多年轻人的又一打卡地。
此外，四川北路地铁站附近的壹丰广场和利通广场内也是网红店云集，可以一站式满足吃喝玩乐购需求，距离弘安里项目直线距离也在500米以内！
#3
均价？？？
内环内纯别墅社区等待入市
价格方面，项目周边的二手房由于房龄和品质的不同，单价上也存在较大的差异。
由于成交价的样本量较少，我们给大家看一下挂牌价做个参考。
数据来源：上海链家
2005年建成的耀江国际广场（公寓），目前挂牌单价约14万元/㎡；
2007年建成的玫瑰广场，近四川北路地铁站，隔条马路就是壹丰广场和利通广场，目前挂牌单价约12万/㎡；
2011年建成的复地新都国际，宝山路站地铁口，目前的挂牌单价约12万/㎡；
2013年建成的华侨城苏河湾，一线苏州河景，目前有一套挂牌单价约22万元/㎡；
2017年建成的圣和静安公馆，目前挂牌单价约15万元/㎡。
我们再来看一下今年入市的内环内别墅新盘的成交均价。
数据来源：cric
其中，天汇世纪玺距离弘安里直线距离仅约700米，虽然天汇世纪玺不是纯别墅社区，但是推出的别墅产品却是纯联排，价格还是有一定的参考性。
此外，之前杨浦内环内，东外滩，拍出了一块容积率1.6的地块-平凉街道6街坊，这块地也是位于历史风貌保护区，未来属于东外滩的历史风貌保护项目，房地联动价21万/㎡！
那么，弘安里的入市均价到底会站上什么位置呢？
据悉，项目预计今年二季度入市，价格究竟几何就让我们拭目以待吧！
弘安里看房通道
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