算笔账，300万的“老破小”为什么这么多人买？

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买房千万不要买“老破小”，买了只能烂手里！这样的建议相信很多人都听到过。

然而一年又一年，在上海这座城市首次置业的年轻人，有人因为工作年限少，打新积分不足，有人因为积累有限，只能拿出100多万首付，最终第一套房“上车”的，都是五六十平米的二手房，也就是大家概念里的“老破小”。

网签数据显示，上海有73.6%的二手房成交价低于330万！（网签价格）

其中，总价200-330万的房子是成交大头，占比为36.34%。如果按面积维度，70平米（建面）以下的房子，成交占比超过43.22%。

这个数据一定程度上，反映出上海二手房市场的成交结构，以“小面积、低总价”为主流。

数据来源：城市测量师行

也就是说，“老破小”还是当下上海二手房买卖的主流房源之一。

似乎就眼前来看，“老破小”还有一定的市场流通性。于是，就有年轻人问：“老破小”还能买吗？如果接手，会砸手里吗？

刚拿到房票的梓俊小夫妻，就是提问者。

假如手握300万买房，

你是会买郊区新房，还是市区老破小？

01

梓俊和妻子在上周，刚签下一套305万的“老破小”。

买房前，两人反复盘算手上的现金。双方家庭都算不上丰裕，父母能拿出的资助有限，工作五年来攒下的积蓄，加上家里赞助的首付，总共135万。预留30万作为税费等交易成本，剩下的钱还有100多万，无论怎么算，似乎都只够上车一套300万的小刚需房。

买房小账本

总现金135万-交易费用35万=首付105万

                首付                       105万

 +             贷款 （6.5成）      195万

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买房总预算             300万

还贷方式：

公积金120万+商贷75万

利率：

公积金  3.1%     月供约8100（直接冲抵）

商贷   4.65%     等额本金 月供（首期，逐期递减） 6031.25元‍

对于买房，两人的基本共识，就是靠近地铁（上班方便），至少2间卧室（预留一间给小家庭的未来），这样的需求和预算，能在上海买什么样的房子呢？

300万预算，地铁新房，太难找？

02

年轻人都喜欢新房。一开始，小两口密切关注上海郊区的新房动态。但是看了小半年的房子，两人沮丧地发现，300万左右的预算，在新房市场的选择范围相当有限。

因为新房市场如今主流户型以90平米为主，出发前，两人先算了一笔账，300万预算只能看单价3万出头的项目，如果有面积紧凑的小两房，最多可以找找单价4万的房子。

从区域来看，总价300万的房子，大多数在金山、临港、车墩这样地铁尚未通达的外围区域，实际看下来最大的问题是交通配套的短板，通勤困难。

目前上海总价300万级新房地图

（不完全统计）

数据来源：网上房地产

还记得两个人去看过一个嘉定徐行的项目，82平米户型的两房，各方面都挺满意，就是暂缺轨交，门口未来有嘉闵线，但得等，预计2027年底才会通车。虽说买房买规划，地铁是潜力，但对于人生第一套房来说，最好是即买即享，花3-4年等一个配套兑现，还是太漫长了。

两人觉得像嘉定新城这样成熟的交通就挺不错的，但可惜现在新城的房价已经4万+，而六七十平的小两房，在新盘里真的很难找。

算了一笔账，

老破小VS远大新，可能是个伪命题

03

放眼五大新城，青浦朱家角、奉贤南桥、宝山美兰湖都已经4万，甚至4万+。浦东惠南今年前不久出了一个单价3.3万的项目，有89平米户型，勉强够得上，一问得知抢手得很，“新上海人工作五年”的这点积分，可能无法入围。

如果能再加100万，新房的选择就能从容得多，五大新城的主力总价段就是400万起。

除了单价因素外，同样两房，新房的主力面积一般也要比“老破小”更大。体现到产证上，可能一个80平，一个50平，这中间相差的30平米，对首次买房的购买力来说，是一个挑战。

反过来看，虽然“老破小”的单价不便宜，但是由于面积小，总价就显得比较低。同样是6万/平米，新房80平米总价要480万，但50平米的“老破小”，总价正好300万。

左图，是目前市场上某热销新盘的81平米两房

右图，是上海常见的老公房两房，户型面积为51平

*面积单位均为建筑面积

按照300万的总价，梓俊小夫妻可以在内环内、内中环、中外环三个区域进行选择。

在内环，能买到的是面积30平米左右的老小区，还有旧式里弄。这些房屋从居住体验上来说，不太理想，但周边配套都很成熟，甚至可以在公司附近找找，选择走路去上班。

其中黄浦、静安、陆家嘴周边等板块，这类二手房价格基本在10万/平以上，北外滩、徐家汇、万体馆、四川北路、浦东塘桥等板块，此类房源价格基本在8-9万/平。

内中环间，这类房源的单价在7-8万/平，中外环间地铁通达的区域5-6万/平，像普陀真如、杨浦中原、浦东康桥等区域，老小区的房价基本在6万/平上下，选择余地相当多。

相对来讲，同样外环内，宝山就比闵行房价低一些，宝山有些老小区的房价仅4万+/平，甚至有机会淘到小户型的电梯房。

300万的二手房，似乎选择余地还挺大。但是想到买二手房，梓俊又多了一个新的顾虑，那就是想到二手房交易成本比新房高，而且还要额外支付中介费，不知道自己预留的30万元，够不够用？

再算一笔账，没想到

买“老破小”省下一笔“隐形成本”

04

房子看得差不多了，小两口就着手里有限的预算，反复测算总费用。

一算之下惊喜地发现，由于所买的“老破小”是满五的普通住宅，无需增值税，交易成本只有上家的个税，自己的契税和中介费，总共15万左右，原先预留的30万，还多出15万。挺开心！

更开心的是，老公房的物业费和停车费也比较低，物业费才1.2元/平/月，停车费150元/月，都比之前看的新房低不少。买新房需要等待期房交付的2-3年房租，也省下来了，这样一算，前前后后又省下十几万。

置业成本：老破小 VS 新房

300万“老破小”

交易税费（主要部分）约9万（上家二套个税+下家契税）+中介费约6万（按共2%）=约15万

300万“新房”

交易税费（主要部分）约3万（首套契税）+过渡期房租约15万（按5000元/月，2.5年）=约18万

以上计算方式，认为二手房交易费用，由买入方实际支出；

新房交房期限，按2.5年计算；

居住成本：老破小 VS 新房

两房 “老破小” 约60平

物业费约60-80元/月+停车费约150元/月=约200+元/月

两房 “新房” 约80平

物业费约600-800元/月+停车费约300元/月=约1000元/月

以上计算方式，以两房居住功能，常见户型面积作为参照；

现在唯一的担心，就是怕房子越来越老，以后想置换的时候，不好出手了。

买下“老破小”，会砸手里吗？

05

有交易量，就是买家，也有卖家。

梓俊在看房中遇到的几位房东，都是出于各种原因，卖出手上的“老破小”。

有人是卖掉老房子，摇新房。有人想换电梯房。有人需要跟父母合住，两家都把小房子卖了，买一套大房。还有老年人，卖掉高楼层的换低楼层的。最后卖房给梓俊的老阿姨，是把自己早年的动迁房卖掉，给儿子买婚房当首付。

因为各种原因，想置换掉手上“老破小”的人，不少。而对接手的人来说，不管买什么区域地段的“老破小”，本质还是因为手里的资金有限。梓俊看房的时候，遇到过好几对跟自己差不多情况的小夫妻。

在买房过程中，梓俊还有两个小发现，一个是“老破小”的增值能力不强，但出租回报率似乎挺高的，特别是靠近地铁或者民办中小学的老破小，都很好租。

第二个是，很多人说不能买顶楼和底楼，但实际上老房子的一楼未必差！在还没有装电梯的老小区，有些家有老人的刚需，会指定买一楼的，租赁市场上，一楼的房子因为搬运家具比较容易，也更受“过渡型租房需求”的家庭欢迎。

总结经验，梓俊认为，世界上没有十全十美的房子，特别是二手房。老房子的缺点很多，但有一个最大的优点，就是便宜。

如果经济允许，他也更愿意买新房，但是面对现实，“老破小”好歹给了自己上车的机会。

毕竟上车总比走路强。总算不用再租房，有自己的家了。

自己买的房子，近地铁，周边有学校、商业，梓俊打算用省下的钱，把房子好好装修改造一下，也许5-6年后等到自己有能力换房子的时候，还会有工作不久的大学生，或者像自己这样新上海人小家庭，成为下一个业主。

买“老破小”如何避免被坑？

06

最后，梓俊总结了几个自己的看房心得，供同样准备入手“老破小”的年轻人参考：

1. 有硬伤的房子不能买！比如采光不佳、非正常户型等，虽然买进价格低，但未来很难卖掉；

2. 要么市中心，要么地铁旁，否则同样，未来流通性能比较低；

3. 尽量跟学区挂钩，学区房虽然不吃香了，但保值功能还在，还能为自己的孩子带来教育保障；

4． 房子越老，贷款年限越短，这一点要注意！

5. “老破小”里面，还可以挑一挑房龄：一般上世纪90年代后期建造的老公房小区，一梯两户的比较多，而上世纪80-90年代前期建造的房子，很多是一梯四户，甚至一梯五户、六户的也有。不同年代建造的小区，楼栋距、小区绿化、停车位等影响居住感受的状况也有差别；

6. 最后就看运气了，运气好的“老破小”，可以遭遇“旧改”，或者“加梯”，也有升值空间；

在这里，地产君也整理了一些小区和板块行情，祝愿大家都能买房顺利～

如果是第一套房

你会买“老破小”吗？

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*本文内容来源于真实经历，应粉丝要求，文中梓俊为化名

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