首批宅地预计本周上架，热门地块“联动价”大猜想！
近期，上海土地市场官网发布了2023年第一批住宅用地出让预告，拟于3月16日-3月21日期间发布出让公告，4月下旬正式开启1批次土拍大幕！
今年2月，上海土地市场发布了2023年度第一批住宅用地拟出让地块详细清单，共19宗，总面积94.42公顷。即将挂牌的地块，大概率会从这些地块中诞生！
这19宗地块涉及了不少热门板块，比如青浦徐泾、静安西藏北路、普陀桃浦、闵行梅陇莘庄等，包含多个“明星地块”，其中嘉定、青浦、闵行数量最多，各3宗：浦东、奉贤各2宗、市区的徐汇、静安、普陀各1宗；此外还有宝山、金山、松江的3宗宅地。
观察这19宗宅地
会发现不少优质改善板块
正在加速补仓
按照目前的入市进度
这些项目可能下半年就会亮相
接下去房地联动价格是否会调整？
哪些重点地块值得关注？
接着往下看
青浦徐泾
大虹桥涨分又涨价？
去年青浦徐泾迎来天量供应，6月以来拿出了7000+套房源，全年占上海新房供应的近8%。多盘同期开盘，分流效果明显，大虹桥积分也降到了低点。
不过，随着这一波房源消耗完毕，青浦徐泾供应量将大幅降低，这意味着今年大虹桥的积分要求，恐怕要“水涨船高”了。
这个预判并非空穴来风。
目前，首开无需积分就可以买的招商虹桥公馆3期，二期入市已经触发积分。即将开启认购的蟠龙府2期三批次，销售也表示“积分大概率会涨上去的！”
等到蟠龙府全部清盘，整个蟠龙国际住区，将迎来短暂的“空窗期”。好在1批次土拍预告，青浦徐泾补仓了2宗宅地。
其中，小涞港西侧52-20地块位于招商璀璨时代的南侧，容积率只有1.2，很可能主打洋房+别墅的纯低密社区。
参考去年指导价的“定价原则”，可以看出一般来说低密度的别墅产品，定价通常是高层产品的1.2倍左右。
由于招商璀璨时代容积率1.8，小高层入市均价为6.3万/平米。以此推测，假设6.3万的指导价不变，那么小涞港西侧52-20地块的低密产品，很可能价格会破7。
而青浦徐泾的另一宗宅地，龙联路北侧07-02地块则位于上海蟠龙天地旁，占地面积2.48万方，容积率2.0，限高24-50m，未来大致会建成总建面约5万方的住宅社区。
去年2批次，蟠龙天地三期最后571套房源，入围分高达91.22分！（0.14的社保系数，基础分60分，需223个月的社保才能入围）入市均价约6.87-8.19万/平米。预计07-02地块的指导价，至少在6.8万/平米的水平。
而根据上海链家显示，上海蟠龙天地一期住宅，最新二手成交价格已经站上约8.7-9万/平米。
静安西藏北路
中兴路供应井喷
如果要问今年内环买哪里？静安西藏北路板块，绝对是不容无视的存在！
作为近年来上海内环内，城市更新力度最大板块之一，西藏北路板块高端住宅的城市界面已初具雏形。
去年6月开盘的天汇世纪玺，一期500套房源当日全部售罄，还夺得了7月上海新房的成交金额销冠；8月，新湖青蓝国际推出最后一批房源，总计275套，有高达1320组客户认筹，认筹率达到480%……足以证明这个板块的置业热度。
而今年，这块区域待入市的项目和地块至少有10个！此前，地产君曾一口气实探了其中的5个项目，想要了解最新项目进展，可以点击下方链接！
相关实探：《一口气看完5个新盘！今年静安内环买房就看这里！》
回到土拍市场，去年静安西藏北路板块，可谓“一鸣惊人”！
中兴社区C070202单元304-03地块和中兴社区C070202单元321-01、322-09两块土地同时出让，北万置业以120.6亿拿下中兴社区C070202单元304-03地块，登顶2022年成交总价最高的地块，房地联动价13.3万元/平方米，即当前的万科翡翠雅宾利四期。另一宗地块则由华发以80.373亿拿下321-01、322-09地块，房地联动价11.9万元/平方米。
今年1批次的土拍预告中，静安西藏北路又拿出了一块“黄金地块”——306-04地块，就位于西藏北路中兴路交界处，属于8号线中兴路站上盖，出了地铁口“就到家了”！这将是整个西藏北路板块内，距离地铁站最近的项目了。
不过，这宗地块也并非“完美无缺”，它体量小只有0.43公顷，容积率2.5，而且是商住用地。所以，从成本考虑来看，不一定会成为热门宅地。可能会类似去年静安区中兴社区C070202单元313-07地块的“命运”，以底价或者低溢价率成交，房地联动价可能也比较接近，在12.3万/平米左右。
徐汇田林
妥妥高分红盘预定
徐汇区作为上海老牌市中心，新房一向稀缺。近期的房源供应主要集中在徐汇滨江、长桥等板块。
1批次预告中，徐汇罕见拿出了一宗徐汇田林板块宅地。要知道，该板块的上一次开盘，还要追溯到2021年的鑫耀中城二期，入市均价104500元/㎡。距离最近的新盘是古北中央公园，入市均价108800元/㎡。
根据上海链家的数据，地块周边二手次新房的挂牌价格约11-12万/㎡。
这次的新宅地，距离徐家汇商圈仅两公里，虽然属于徐汇田林板块，但紧邻古北国际社区！内中环优秀的站位+闹中取静的宜居学区+成熟生活配套资源，完美击中市区改善家庭的痛点。
据悉，地块建筑面积约2.23万㎡，容积率2.5，住宅套数227套，套均面积约98㎡。预计入市后必然是妥妥的高分红盘，市场热度不会低。
普陀桃浦
桃浦再补仓“地铁盘”
说到普陀的未来，自然少不了桃浦智创城，本次桃浦又在这个板块推出全新宅地，继宝华、金茂、中环之后，哪家房企会有幸入局呢？
要知道，桃浦智创城未来将打造100万㎡中央公园+285万㎡商办科创+110万㎡住宅，也就是说桃浦之后还有大量优质宅地等待上市，增量商办和科研用地也不容小觑！
去年桃浦出让的宅地，全部都位于中央公园的周边。这次地块远离核心区，最大优势在于距离地铁15号线祁安路站很近，南侧紧邻沪嘉高速，交通非常方便。
房地联动价格方面，参考去年4个核心项目8.3万/平米，预计可能在8万/平米左右。
闵行莘庄
时隔8年！千呼万唤终于来了
作为上海城市副中心，闵行莘庄已经有很长时间没有土地供应了，上一次土拍还要追溯到2015年，至今已经时隔8年了。
不过这次出让的莘庄宅地，并非位于1号线莘庄站附近，而是靠近12号线七莘路站。
这块区域配套非常成熟，旁边是以春申湖为核心的莘庄商务莘庄商务区，周边学校有闵行区莘庄第三幼儿园、闵行区莘松小学、闵行区教育学院附属中学等；商业有莘庄维璟印象城、华君广场、港澳购物中心等；医疗设施有闵行区中心医院、闵行区莘庄社区卫生服务中心等。
这次推出的2宗宅地，容积率在2-2.1，限高都是80米，预计将为莘庄板块一口气新增680套左右住宅。目前，距离地块最近的新房——古美华庭均价在8.25万/平米。参考前者的价格，预计地块房地联动价格大概率也在8万+/平米水平。
嘉定江桥
北虹桥“双轨交”盘吸引眼球
这两年，大虹桥除了带热了青浦徐泾之外，嘉定江桥也火了一把。近期入市的项目，几乎都触发积分，最高的也要60+分！
比如，保利云上澄光收官入围积分66.28分，均价约5.6万/㎡；南山虹桥领峯收官房源入围分60.56分，均价约5.75万/㎡。
江桥为何这么热，有几个原因：
1、交通优势：14号线/嘉闵线（在建），双轨交加持
2、价格优势：徐泾6万+，华漕6万+，江桥5万+
3、配套齐全：江桥万达、第一人民医院嘉定分院等
4、板块潜力，北虹桥拓展区，享有大虹桥发展红利
此次即将出让的地块，是一宗商业+住宅混合用地，位于14号线乐秀路地铁站南侧，未来可以直接换乘嘉闵线，妥妥双轨交盘！价格可以参考，去年清盘的龙湖南山虹桥天玺领峯，入市均价为5.75万/平米。
浦东周浦
时隔2年！周浦新地铁盘来了
又是一个地铁盘要来了，位于已经断供至少2年的浦东周浦板块。
伴随着张江科学城的扩容，川沙、唐镇、森兰等板块均成为置业热点板块。而位于浦东南部腹地的周浦，则沉寂多年，很久没有新地块推出了。
这次的周浦宅地距离地铁16号线周浦东站600米左右，周边是周祝公路、周园路、周东路等组成的交通路网，出行比较方便。配套有周浦小学、周泰幼儿园、周浦第二小学、灃溪中学等教育资源以及周浦医院、上海绿地缤纷广场、周浦文化园等。
价格方面，周浦标杆17年次新房——保利首创·颂，目前挂牌价格在约8.6-9.3万/平米。
根据链家显示，今年的成交价格甚至超过10万+/平米。足以看出周浦市场中品质较好的次新房，还是比较抢手和稀缺的。
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总的来说
2023年1批次宅地
虽然量少，但整体质量不错
不少明星板块，区位优势明显
如果你今年下半年有置业计划
可以提早关注起来
【相关链接】
《提前剧透！上海19个全新住宅项目曝光》
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