殷剑峰：点屋成金

来源：剑峰聊宏观

殷剑峰为中国首席经济学家论坛理事，浙商银行首席经济学家

古代希腊有个点物成金的神话故事。话说国王弥达斯，祈求酒神送给他一个礼物——点金术。得到这个礼物之后，他触碰树叶，树叶就立刻失去了水分，变成了金灿灿的金叶；他触碰玫瑰，玫瑰就褪去了红色，变成了金灿灿的金花朵；高兴的弥达斯将他美丽的花园变成了全都由黄金打造的山水花木。

  点物成金当然不可能，但点屋成金却是现实。今年一季度，在居民收入和消费延续过去十年来不断下滑趋势的同时，全国商品房销售额达到了有史以来一季度的最高值，较2020年一季度上涨了88%，较2019年一季度也上涨了42%。分区域看，除了已经历多年人口负增长的东北地区和去年遭受疫情冲击最严重的华中地区，其余的华北、华东、华南、西南和西北地区，商品房销售额均呈现出罕见的高增长态势。伴随商品房销售额快速上涨的是同样快速上涨的房价。去年下半年全国房市呈现出一线城市房价涨得比二线快，二线涨得比三线快，二手房又涨得比一手房快。所以，你只要大体选择发达地区，选择中心城市，处处皆是点屋成金的机会。

弥达斯点物成金靠的是酒神，咱们的点屋成金靠的则是财神。当然，在银行主导的金融体系中，最大的财神爷是银行，财神爷的背后又是央妈。今年一季度，居民按揭贷款较疫情前的2019年一季度并无显著变化，但个人经营性贷款却大幅度上升。个人经营性贷款的飙升与普惠小微这些准政策性贷款有着密切关系。据调研，银行发放的个人经营性贷款基本都由住房抵押，所以性质上与按揭贷款无异。但普惠小微贷款的利率仅有4.5%左右，大幅度低于按揭贷款利率。从借款者的角度看，同样是住房抵押，贷款搞经营提心吊胆、辛辛苦苦也就一年挣个几十万，还不如买房来的踏实容易，加上贷款利率低，何乐而不为呢？从放款者的角度看，这种有房子抵押的贷款是难得的好资产，而且，又符合支持普惠小微的政策导向，所以，有银行基层经理称，只要有“好房”，只要借款人签字画押保证不去买房，就闭着眼放贷。

资金向房市的流动实际上说明经济的复苏反弹不及预期。按照前文《货币主义公式为什么是错的》给出的经济运行公式，我们大体可以将整个经济活动分为实体经济、股市、房市三个部分，“钱”（货币和信用）的流向就是：

货币+信用=物价×产出+股价×股票数量+房价×商品房销售面积

当下的情况是，实体经济中除了生产资料价格上涨之外全是通缩，股价自年初一直跌到现在，唯有房市红红火火。和我们自己的历史进行纵向比较，一季度主要经济数据中除了出口之外，皆是低于2019年同期水平；和其他国家进行横向比较，我国经济摆脱疫情远好于他国，我国股市却是最不争气的。既然实体经济复苏基础不牢靠，股市又不争气，那就唯有房市可以成为吸纳资金的蓄水池了。

点屋成金让几乎所有人都感到happy。买房的人happy，因为房价上涨意味着立竿见影的资本收益。银行happy，因为价格上涨的住房成为最好的抵押品和利润来源。地方政府尤其感到happy，因为土地出让金救了囊中羞涩、偿债压力巨大的地方财政——今年一季度土地出让金大幅度上涨，已经相当于地方财政本级收入的50%以上，为过去十年最高水平。

让我们再回到点物成金的故事：高兴的弥达斯突然发现，他所指之处全变成了黄金，想喝水、水变成了黄金，想吃饭、饭变成了黄金，又饥又渴的弥达斯只能祈求酒神收回点金术。对应于现在欣欣向荣的房市，一个自然的问题是，在一个快速人口老龄化和住房自有率已经极高的国家，如果遍地都是房子，那意味着什么？

作为人口老龄化和人口负增长的典型案例，日本的情况给了我们答案：1990年日本房地产泡沫破裂后，住房空置率不断上升。根据日本内政和通信部数据，截止2018年，日本住房空置率高达13.6%。实际上，除了东京和大阪之外，其他城市的住房空置率远高于此数，更不用说人烟稀少的小城镇了。

凯恩斯在《通论》中也引用了弥达斯的故事，他说道，以人们建造巍然峙立的巨厦来容纳他们活着时的肉体和建造金字塔来保卫他们死后的遗躯而论，或者，为了忏悔他们的罪恶，以他们兴建教堂、捐赠教会而论，资本充沛损害产品充沛之日会被推迟，但这一天终将到来。换言之，资本积累终将过剩，尤其是这种不带来任何未来产品的非生产性资本积累。

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