【首席连线】李宗光：房地产要健康发展还要良性循环

首席嘉宾：李宗光（华兴资本集团首席经济学家、中国首席经济学家论坛理事）

首席记者：张菁（CCEF研究院 宏观研究员）

首席连线：李老师，您好。近期民营开发商集中暴雷，信用风险压力不断加大。您如何看待“民营房企应该退出历史舞台”等言论？

李宗光：张菁，你好。很荣幸能够参与此次首席连线。确实，像您所说，去年以来，以恒大为代表的民营开发商不断出现一些风险事件，比如说华夏幸福、蓝光发展、恒大，包括阳光城，以及一些大型头部的开发商出现了一些融资困难，大部分是与自身条件相关，例如杠杆过高。过往十年二十年，房地产有一个基本模式，就是高杠杆、高周转。实际上，就是用尽量少的钱把房子尽快地卖出去，来提升利润率。而中央的政策是房住不炒，不鼓励加大杠杆，用银行的钱去博一个利润最大化。所以，大环境的变化致使高杠杆的企业面临了一些困难，社会上才出现类似的言论：民营地产商是不是使命完成了？是不是应该集体退出历史舞台？等等…根据我对中央精神的学习理解，整体来讲是不可能的，但是确实应该要稳健、合法经营。例如，有关部门提出的三条红线能不能达标，对国有地产商也是一视同仁。若合理经营，民营地产商应该还是会受到欢迎的。

从另外一个角度来讲，退出历史舞台之后会不会缓解我们当前的高房价的问题。如果地产商集体退出或者是高度转模式被完全逆转，那将来可能周转下降，资金会更多沉淀在土地市场，导致资金成本大幅上升。那么它会体现在什么方面？我的理解一定是在房价上面，羊毛出在羊身上。所以说，民营地产商过快退出或者是被集体强制性退出的话，房价肯定会更高。国有房企的开发能力现在来讲还是有限的。目前，前50名的开发商当中，大部分还是民营，如果短时间之内集体清掉，那么剩下空缺很难被弥补。最近一段时间，新一线城市像苏州，广州在土地的拍卖过程中，大部分的土地被国有地产商以及城投拿走。而城投实际上根本没有任何开发经验，相当于同样一块地让他们来开发，风险可能比成熟民营开发商大很多。所以，商业银行对于城投拿地也会担心贷款会不会形成坏账。如果你开发能力不足然后成本又更高，会造成供给的短缺，很可能导致房价更高，与我们改革的初衷是相违背的。我们中央强调系统思维，任何事情可能是对的，但采取的力度和方向不对，那么也可能会产生于不良效果。

首席连线：您认为房地产业的健康发展和良性循环，该怎样通过房地产改革实现？

李宗光：这次的中央经济工作会议提出了房地产要健康发展还要良性循环，我们觉得是非常实事求以及正确的，对应的就是我们现在房地产市场一个整体不那么健康的状态。短期来讲，房地产最近出现了过快的下滑。健康发展、良性循环，他的落脚点一定是发展。而房地产过快下滑，我们的经济是完全不能承受的。长期来讲，那就是我刚才讲的高房价问题，必须要尽快遏制房地产市场快速恶化的状态。恒大出了问题，我们可以讲这是个体的问题。但如果头部地产商50家当中有20家出了问题，那背后可能有一些共性的问题，有关的部门应该尽快去解决，不能够任由卧倒躺平。房地产的直接贷款占银行的30%左右，考虑到的抵押物，整体要50-60%。并且，房地产卖地的收入占到地方收入的一半以上。所以说，房地产短期快速下滑，对于整个国民经济的健康稳定是极大的隐患。

中央的精神实质上是鼓励合理的需求。首套房按理讲是合理的需求，但是实际上去年以来，首套房的利率也没有任何优惠，甚至可能拿到贷款的时间4-5个月，甚至是半年。正常的需求，房地产改革也好，调控也好，目标是让刚性需求能够成本更低上车，但现在的结果显示，中央“房住不炒”演绎成了“不住不炒”，只把成交量和价格控制住我就完成任务了，这个过程当中可能是有一些简单粗暴的嫌疑。所以说，中央的下半年是紧急纠偏，合理需求要充分释放。在房地产快速下滑情况下，我们合理需求的限定在什么地方？比如说改善性的需求。按照限制的条件，改善意识就应该是不被鼓励的，比如以前我首套房60-70平，那将来结了婚，生了小孩，而且生了二胎三胎，理论上国家是鼓励的。但按照现在的政策肯定不可能，卖掉换个大房子，如果我之前有贷款还是算二套，那这到底合理不合理？所以，我们合理线应该放在什么位置很重要，不能为了我抑制房价采取极端措施。改善也好，刚需也好，首套也好，实际上成本比以前更高了是不合理的。所以，我们建议在短期下滑压力比较大的情况下，适度放宽调控政策来支持健康需求。长期来讲，还是要设立房地产长效机制，好比房产税。但力度过猛导致了房地产需求的硬着陆不可行。另外，土地财政的问题。卖地的收入不解决，地方政府是没有动力让土地的价格，甚至房价去下降。这种情况下，房产税会起到反效果，致消费者受伤。比如，房租上涨，在一线城市是非常现实的问题。目前一线城市的房租与国际性大都市相比较低。在像北京这种住房供给相对短缺的城市，房产税转嫁的力度可能性非常大。长期来讲，健康发展一定是改革的机制的精确设置。

首席连线：本次政治局会议同样强调推动保障性住房建设，那发力保障房建设是否能对2022年的房地产投资起到一定支撑作用？

李宗光：确实，房地产的面临着一定的下跌困难，对冲这种下跌的困难最好的方式还是激发实体经济的需求，比如说房地产的住房的合理需求，恢复开发商的信心，商品房的信心。因为现在还是以商品房为主。但是短期之内，恢复信心需要一个过程，在这个过程当中，最主要有效的还是保障房的建设。所以，保障房在稳定房地产的需求方面是中流砥柱的作用。像一些大城市，比如北京这种保障性住房的占比已经不低于40%了，所以它对于整个环境是有作用。当然，从更长期的角度来讲，房地产市场还是以商品房为主。只有房地产商品房的市场实现了健康发展、良性循环整个房产投资才可能出现趋势性的改善。所以从这个角度来讲，在救急的同时，还是要从根本上恢复整个房地产发展生态的良性循环和健康发展。

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