广州旧改大跃进！茅岗、冼村、小新塘有新进展（下一个猎德、杨箕正走来）

　　一座城市，经过岁月的洗礼，或许会变得破败不堪。由繁华走向衰落，亦或许，它在历史的长河中沉浮飘零，最终抓住新的机遇，重获新生。

　　老城之上，备享荣华，新城出世，将再续辉煌！广州“三旧”改造项目即是一次宝贵的机会，它为散落在广州各区的旧城、旧村、旧厂注入了新活力。＠新浪乐居即将推出城市旧改栏目，踏遍广州大街小巷，寻找旧址中仅存的情怀，敬请期待。

物转星移，随着城市版图扩大，“缺地”已是普遍现象。为了缓解用地紧张，促进城市建设等难题，大家都盯上了“三旧”改造这块难啃的骨头。

旧改，属于城市更新用地，利用旧地改造项目，不仅可以招商引资，促进城市更新。同时，改造后的土地村落也将有更完善的基础设施和生活环境，提升老城区居民的生活品质。

据悉，目前广州年均约20平方公里的新增用地需求，且按照广州城市发展规模来看，其城市建设用地已接近控制线。怎么把这个缺口补上？是个难题。

面对城市用地资源紧缺的问题，广州城市更新用地正好是根“救命稻草”。早前广州市政府常务会议审议通过且即将实施的《广州市城市更新总体规划（2015-2020年）》，确定了广州未来5年的城市更新目标以及旧改的具体方法思路。

　　去年广州在旧改上有不少进展，其中落实推进的有黄埔茅岗村、天河小新塘等项目。而土拍市场上如海珠万宝冰箱厂地块、芳村华大物流、广钢新城等“旧改地”更是得到各大开发商青睐。

2016年旧改项目分布图

西湾路

　　荔湾在西湾路、火车站西边一带，是南北汇聚的交通之地，具有区位、交通网络、商务环境等优势。虽然在很多老广州眼里，西湾路不是呼吸水泥厂呛人的灰尘，就是遭遇发电厂抹一鼻子的煤灰，车多路窄，粉尘噪音都很严重。

　　但随着旧改工程的推进，西湾路这地块将成为集卫生、文化、休闲娱乐等为一体的人居生活服务区域，摇身一变成高富帅，生活水平大有提高。

历经近6年改造的荔湾旧改项目近日宣布“修成正果”，其中项目中的荔湾新城·欣悦湾已获得预售证，即将入市。

　　位于荔湾区白鹅潭经济圈属于茶滘城中村改造项目，一期改造始于2011年中，设计的土地改造总面积达到58万平方米，整体建筑面积近200万平方米（其中约60万平方米为商业），体量相当于五个杨箕村，三个半冼村，三分之一个珠江新城。

茅岗村

　　茅岗村于黄埔临港经济区鱼珠核心功能区内，西临广州国际金融城，东接老黄埔中心区，北靠广州科学城，具有极佳的地理位置。目前该项目由富力及南驰实业负责，去年12月已正式动工。

▲现在西华村已经基本搬空，密密麻麻的握手楼即将被夷为平地。

　　据黄埔区城市更新局有关负责人介绍，该项目占地面积79.54公顷，改造后计算容积率总建筑面积为227.43万平方米，其体量是琶洲的两倍，杨箕、猎德的三倍，是广州市目前进行的最大一个“三旧”改造项目。

　　目前离茅岗村旧改项目较近的楼盘有保利学府里，均价在4万/平。因此无论从区位条件，日后发展前景而言，茅岗项目具有一定的价值。

　　此外，它还将配建10万平方米的公共配套物业，引进名校资源，后续还将建起商场和写字楼取代原先的物流仓库，从城中村“漂亮转身”为居住、商业、办公于一体的广州东部临港山水城。

小新塘

　　提起小新塘片区改造项目，不得不提下它的“威水史”。

　　当年小新塘是广州市首批启动改造的9条城中村之一，也是深入天河智慧城核心区域的一条村，与奥体中心、广州科学城、天河软件园相临，改造用地面积达到19万平方米，建筑面积78万平方米。

　　不过旧改之路实在不易走，直至2015年8月小新塘村就该项目引入合作企业，保利地产旗下城中村改造子公司保利城投成为项目开发建设方，预计投资额高达200亿元。

　　从区位图上看小新塘旧改项目布局情况，目前以世界大观为圆心的周边区域，东有牛奶厂板块，北面则是上面提到的“智慧城-科学城”延伸带。

　　随着近年天河牛奶厂板块的崛起以及科学城建设的延伸，智慧城-科学城这一区域未来有望打通成为广州的“电商互联网+”产业园区，再加上地铁21号线将于明年通车，届时这一片区有望得到更多买家关注。

文冲村

　　从古村到新城，黄埔文冲村的华丽转身备受瞩目。

　　根据规划，文冲城中村改造范围主要为文冲石化路以西的城中村，南至黄埔东路，东到石化路，西靠乌涌河，北临万科城市花园，规划总用地面积为504939.9平方米，是天河猎德村旧改项目的两倍。

　　文冲街道有关负责人表示，改造后这里将有一个现代化社区全面落成，并伴有商品楼、酒店、购物广场、文化商业区等商业规划后，村集体收入和村民个人收入有望翻倍。

文冲村的千人宴盛

　　开年后，文冲村改造迎来“开门红。昨日，文冲改造七期回迁安置房开工仪式成功举行。据悉，其回迁安置房的总建筑面积为4.7万㎡，房源共计372套，当中以112㎡和125㎡的大三房户型为主，还有少量的复式单元。

冼村

　　天河冼村，一座拥有800多年历史的古村落，村里仍有残楼破瓦，与隔壁高楼耸天的珠江新城格格不入。

　　“旧改难，难于上青天”，用于形容冼村的旧改并不过分。事实上，早在2009年冼村整体改造工作就正式启动，可由于各方的利益博弈，这个城中村的改造变得一波三折，至今已过7个年头。

　　历经曲折，在天河区发布了《广州市天河区人民政府关于全面开展冼村改造的通告》之后，终于在去年的12月19日开始正式全面启动冼村城中村改建工作。假以时日，冼村也将拥有钻石般身价。

　　据了解，冼村本次改造规划范围东起猎德路、西至冼村路、南至金穗路、北至黄埔大道，总用地面积18.49万平方米。改造后将分为三大地块，即村民回迁地块、村集体物业地块和融资地块。

制图：广州乐居

　　古人云：昔年种柳，依依汉南；今看摇落，凄怆江潭。时过境迁，昔日的古村早已经不住岁月的蹉跎。然而“三旧”改造之路，可以让其重获新生。

　　从楼市的角度而言，市场对中心区产品的渴求以及中心区“缺地”的矛盾促使城市更新需要坚持走，而本身广州的建设升级亦需要对落后、脏乱差环境进行改善。

　　我们希望，旧改的推进就正如广州城市更新局提及的原则一样：政府主导、市场运作，成片连片，成熟一个推进一个。

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