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【致敬玖贰】十年南拓到东进置业 广州刚需迁徙路线揭秘

2017-05-30 小盈盈 广州乐居 广州乐居

【编者按】


三十年河东三十年河西,在数千平方公里的广州版图,乃至华南版图、中国版图,由北至南,由西向东,变迁的痕迹刻在每一寸土地,也刻在每一分的时光里。


【致敬玖贰】系列之《羊城变迁》,带你穿过25年风雨,感受广州新景旧景,讲述广州楼市往事与变迁,潮起潮落,记录这座城市的历史变迁与城市化进程。

 

十年前的广州,让南部番禺板块从曾经的一片滩涂农田,演变成一座座大盘林立、配套日益完善、汇聚几十万新移民的“新中央居住区”;十年的时间,也让南部板块从刚需族的首选趋向饱和,下一个十年,崛起的东部或许会成为刚需一族迁徙新的落脚地。


一直以来,“刚需迁徙路线”与“城市规划”“调控政策”等因素密不可分,广州多年来在东进南拓等战略的引导下,刚需移民路线也在不断发生变化。

1

从滩涂农田到圆梦家园

沿着广州华南快速干线、南联番禺区的样板景观大道往下走,在迎宾路两侧有一个超大规模住宅楼盘集群,这就是广州大名鼎鼎的“华南板块”。华南板块发端于上世纪九十年代末,彼时那里还是大块大块的农田。


1992年对于番禺来说是颇为关键的一年,当年5月20日,国务院批准撤销番禺县,设立番禺市(县级),由省人民政府委托广州代管。但据媒体报道,由于后来和上级广州市对南沙的管辖权限出现分歧(实际上是两级政府对南沙资源的抢夺)为番禺后来撤市设区埋下了大伏笔。


2000年5月21日,国务院同意广东省撤销番禺市设立广州市番禺区同年7月10日,番禺举行撤市设区挂牌仪式。



早在上个世纪八九十年代,就有不少广州人来番禺置业。因为不少广州市民的祖籍是番禺,对该区的认同度较高,而当时那里的楼价仅为市区的1/3甚至是1/4,对新广州人也有一定吸引力。与海珠区仅一江之隔的洛溪板块,更是以1000多元/平方米的楼价吸引了大量广州市民来这里居住。


撤市设区后,番禺成为广州市辖下的一个行政区,广州“南拓”,番禺首先迎来的机会就是楼市。楼盘接踵推出,市民大举南迁,撤市设区头一年,番禺区一手住宅成交量达195万平方米,成为全市成交量最大的行政区,接下来几年,番禺区的成交量节节攀升。从2001年开始连续三年,其一手住宅的成交面积均在200万平方米以上,2002年更是达到了历史高位——290万平方米。2004年后,由于南沙从番禺区划分出去,番禺的成交量有所下降,除了限购之后的头几年外,番禺多年以来一直稳坐全市成交量第一的头把交椅。


对广州市政府而言,番禺是广州老城区扩展和整体南拓战略的桥头堡;但对市民而言,番禺是城市住宅郊区化浪潮在广州的第一个落脚点,是市民寻求理想新生活的实现地。


地铁3号线、华南快速干线和新光快速路的开通,也解决了番禺与市区之间的交通问题。沿着华南快速干线和新光快速路,番禺区陆续建起了星河湾、锦绣香江、祈福新邨、华南碧桂园、广州雅居乐花园、招商金山谷等楼盘。特别是以星河湾、广州雅居乐花园等为代表的华南板块八大金刚接踵推出,它们以精致的产品、优美的环境吸引大量人群入住。


据第五次全国人口普查统计,2000年,番禺全区户籍人口92万人,外来人口68万人。而2009年上半年的最新统计数据则显示,番禺区常住人口为97.9万人,较十年前仅增长5万余人。可外来人口从68万人增长至105.4万人,增长了近38万之多。


2

  转战东部

随着时间的慢慢推移,番禺承载人们实现家园圆梦的功能在逐渐减弱。2010年,广州限购政策正式出台,番禺被纳入限购范围;3年后广州限购政策加码,对本地及外地户籍人员购房数量及缴纳社保年限上作出规定,番禺再次未能幸免,这无疑让不少人打消或暂时搁置了在番禺置业的计划。



(乐居根据网络资料数据整理)

 

在南拓带动下,番禺的地价不断走高,从2015年11月开始,楼面价从1.64万元/平米上升到2.83万元/平米今年1月,金地以18亿元竞得番禺官堂村地块,成交楼面价达3万元/平方米,刷新番禺区单价纪录。与此同时,番禺的土地空间也越来越少。由上表看出,从2014年开始,近三年番禺的土地出让少得可怜,都是在一两块间徘徊。


曾经,番禺这配套成熟的板块,深深地吸引着置业者;可限购政策、土地供应不足和地价的日益高涨三座大山却又无情地将刚需族拒在了门外,也引起新一波的刚需者的疑惑,习惯了南部是刚需板块,但当它不再适合刚需的时候,刚需们该往那里走呢?


此时,人们开始把目光投向了东部区域。广州的“东进”从被提出至今已超过十年,虽然最初并不如“南拓”如此瞩目,但随着城市轻轨、地铁线路、公交网络的不断建设与常态化,在“十二五”规划前后大踏步前进。2014年2月12日,广州市黄埔区、萝岗区合并;增城撤市设区正式加入广州大本营,表明广州东进战略又向前迈进了一步。



相较于番禺土地出让下滑的情况,增城、黄埔的土地出让却日渐增多,渐趋平稳;即便在去年广州土地市场较为惨淡的情况下,增城和黄埔也以六块土地出让占据榜首,出让占比达36.8%,而从今天前5月的情况来看,两座城市依然保持强劲势头,以18块土地(增城7块、黄埔11块)领先其它区域。


萝岗过去因为地理位置偏远经常被人们所忽略,如今却屡屡爆出“地王”,进而重新回到了人们的视线范围内。2014年5月15日,广州尚水就业以3.15亿元(折合楼面价9364元/㎡)的价格夺得位于萝岗科学城的一地块,成为萝岗新的单价地王;2016年8月,中冶置业36.8亿拿下广州萝岗长岭居地王,再度刷新地王记录。


广州向东,已不可逆转,人们的置业之梦终于有了第二个落脚点。


3

 东部置业浪潮兴起

据了解,大黄埔区目前拥有科学城、长岭居、知识城三大主要置业板块。其中,科学城板块是距离广州市中心、萝岗老区府最近的板块,也被视为未来的天河东的区域中心,未来将打造成产、学、住、商一体化的多功能、现代化科技板块。近几年科学城版块内开发的楼盘基本为品牌名企,社区商业街配套应有尽有,以1.2-1.5万元的均价备受刚需客户追捧。


长岭居定位为广州东部山水新城示范区、萝岗新型城市组团,未来规划了高端居住、研发总部、疗养度假、体育休闲等四大功能,其兼具城市地段和生态山水资源,生态宜居优势毋庸置疑。而中新广州知识城将成为“东进”战略的重要引擎,随着万科、越秀、中海、雅居乐、奥园等一众大型开发商进驻,已经成为市区置业炙手可热的区域。


增城因为“价格洼地”一直备受刚需关注。从广州限购以来,作为一直以来唯一不限购的东部区域,增城的房价似乎并没有“随波逐流”,反而长久处于“房价的洼地”从2014年到如今均价也是九千多元/平方米,今年前四月均价也就刚过万10277元/平方米



东部还是广州新兴产业的集聚地。广州将以广州开发区、增城区、云埔工业区(黄埔)等三区为轴心打造国家级“智能制造+智能服务”产业基地。在增城,工程机械、智能装备等新兴产业正在集聚涌入,去年底富士康宣布投资610亿元在增城建设10.5代8K显示器全生态产业园区,今年3月已经开始动工。


交通网络的完善,东部优势更为突出。增城新塘未来将建成广州东部新交通枢纽,规模相当于目前广州东站的近7倍,目前打通广州东部区域的地铁6号线二期已经在去年开通,地铁13号线、21号线以及穗莞深城际轨道将相继在今明后三年建好通车。


倚仗自身宜居的生态、适中的房价、便捷交通和产业集聚的优势,未来东部或将成为新广州人向郊区迁徙的最佳选择。


(2014-2017年四区成交量及成交面积数据统计 乐居根据阳光家缘数据整理)

 

这种迁徙路线改变的效果已经开始显现。从总成交套数而言,近三年来东部一直遥遥领先于南部,2016年“东大仓”总成交量为56306,是南沙番禺27839套的两倍;今年前4月“东大仓”的势头依然保持,以17160套两倍多余番禺南沙;就总成交面积而言,2015年,“东大仓”的总成交面积为338万平方米,和“南大仓”番禺、南沙的316万平方米的差距并不大。2016年,“东大仓”的总成绩为580万平方米,几乎是“南大仓”307万平方米的两倍。


相对较低的价格,是东部吸引买家的重要原因。2016年东部均价为13535元/平方米,低于全市均价(16656元/平方米); 2017年前4月,东部两个区一手住宅均价为15595元/平方米,依然低于全市平均水平(16555元/平方米),即使两个区的房价均有所上升,但和“邻居”天河区和老城区越秀相比,这样的房价还是很低的。


广州知名房地产专家龙斌认为,新黄埔和增城在区位上处于广州的心脏位置。如果说十年前的发展看番禺,那么在未来若干年后,至少在2020年之前,向东发展将是主题,而新黄埔和增城将在较长一段时间内成为广州最炙手可热的区域。

 


在接下来的6月份,广州预计将有19个盘推出新货,广州东部区域占半壁江山,增城5盘领跑全市,广州缺货最为严重的黄埔也有4盘推出新货,而番禺一个新盘都没有。



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