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地铁上盖只卖7800元/平!白云、番禺这种房子有点抢手 不过 你敢买吗?

2017-09-16 冯诗铭 曾晓敏 广州乐居 广州乐居

  在前段时间,各大媒体纷纷发出标题为“7千5每平买番禺地铁上盖楼盘”“总价30万+买广州市中心楼盘”的文章,莫非广州现在还有这么便宜的房子?


  非也。乐居君发现这些楼盘不是我们传统意义上拥有70年产权的房子,而是受“330新政”影响,在缝隙中“艰难求存”的公寓


  上有政策下有对策。虽然“330”新政说明今后公寓不允许卖给个人,但开发商总得要回本啊,于是公寓又偷偷换了个新面貌走进了市场—卖不了产权,我就出让我的使用权



  相信了解市场的老司机都知道这是怎么一回事,出让使用权嘛,就是常见的签租赁合同,办理租赁登记手续,双方建立租赁关系。


  而我国法律规定租赁合同的期限不能超过20年,也就是说,这种小产权公寓只有20年的法律保障,超过了20年就要续签协议了。所以说那些打着40年、70年使用权年限的公寓,也不过是个噱头而已。


  为了更加真实了解到公寓在目前楼市市场的情况,近日,乐居君走访白云和番禺两个区的部分公寓,没想到这些卖使用权的公寓很多人买,买的人大部分都是用来投资。


白云安华汇

可卖公寓所剩不多,样板间也将撤走

位置:地铁三号线白云大道北站C2出口

价格:16000元/平

使用权年限:40年

周边楼盘:春庭花园、春晖苑、白云花园、新城领域(公寓)、金碧雅苑、时代玫瑰园、云山诗意



安华汇是白云区“三旧”改造试点项目,邻近地铁3号线白云大道北站、地铁2号线黄边站。


在公交站元下田村站下车,就能看到这个号称30万平的大型商场正在进行最后的修葺整理,据现场的工作人员表示,安华汇已确定在10月28日开张



在营销中心可以看到不少销售在闲聊,沙盘旁还坐着几围咨询商铺的顾客,现场还看到有帮忙注册公司的工作人员。一名销售向乐居君介绍,他们所售的两栋公寓均为40年使用权,目前仅剩最后一套贴近商场的48平平层单间公寓未售,不可明火,均价16000元/平。对比起周边较新小区买到三四万每平,这样的均价的确很吸引。



当乐居君跟随销售前往样板间参观时,发现样板间一片凌乱,原来当天已经准备把样板间撤掉了,销售也非常热情地向我们推荐附近的公寓:“到地铁站A出口去吧,那里有便宜的。”



安华汇周边有不少大大小小较为老旧的楼盘,据当地中介介绍,就在安华汇旁的春庭花园春晖苑均为1999年的楼盘,楼层好点的均价会去到19000元/平,一套65平两房的单位大约120万左右。



而对面的白云花园配套较为完善,均价大约在23000元/平左右,值得注意的是,白云花园有几栋楼加装了电梯,均价可以去到25000元/平。



随后乐居君在烈日下徒步走了一段时间,才终于来到了安华汇销售推荐的“便宜”公寓——新城领域。新城领域目前也是处在最后收尾的阶段,可以看到一楼有工人在进行商铺的装修工作。



据现场销售介绍,目前项目仅剩最后几套顶层或低层的公寓产品,28年使用权均价仅11000元/平。中介还特别强调,相比起安华汇,这里可以明火还配备阳台,离地铁站更近,若是拿来投资收租,同样是48平的公寓可以和安华汇一样收到3000元/月左右的租金



由乐居君目之所及来看,新城领域周边有不少较新的高层住宅,虽然靠近地铁,但人气还是稍显冷清。据了解,新城领域对面的恒大金碧雅苑已有10年楼龄,目前二手均价大约在38000-40000元/平。而另一相近楼盘时代玫瑰园,由于比较新,二手均价可以卖到40000—45000元/平


对于使用权仅有28年的情况,新城领域的销售认为如果投资的话过了20多年的房子基本也没什么人要了,相比之下便宜的公寓更容易回本:“如果公寓都回不了本的话,住宅就更加回不了啦!”


番禺WE公馆

7800元每平住地铁上盖楼盘!

位置:地铁三号线大石站B出口

价格:7000+元/平

使用权年限:27年

周边楼盘:新月明珠花园、敏捷四季花园、天骄时代(公寓)



  从三号线大石站B出口一出来就是WE公馆,这对于在广州市中心上班的人来说,WE公馆的通勤条件是极佳的。而且其楼下有食肆、便利店等商铺,配套较完善。



  从公馆销售中心入口的招租信息可以看出有不少人大手笔扫入多个单位,然后再以自己名义出租。


  销售中心的人表示,WE公馆的产品有60方公寓以及120方的复式写字楼,由于产品很抢手,目前只剩一套60方的公寓可卖,其他均已被买下或出租。


  在价格方面,目前WE公馆无论是公寓还是写字楼都是卖7800元左右/平,使用权年限为27年,不可明火。部分投资者会买一批公寓然后放租出去,租金3000元/月,物管费3元/月,租约一签签一年。


  七千多每平就能买到地铁上盖的房子?这的确很吸引!为什么会卖这么便宜,其中是有原因的......



  图片左边为60平米公寓,右边为复式写字楼。小小60平米的公寓可以做到有阳台,而且采光充足也通风,这的确是个亮点,但是!由于公寓靠近新光快速,车来车往烟尘滚滚不说,噪音还十分大!乐居君在关上阳台门和窗户后,依旧能听到车辆来来往往嘈杂的声音,如果是常住的话,这的确是一个很大的困扰。


  而在WE公馆对面,还有个使用年限多达70年的公寓——天骄时代,产品为30-50㎡平层公寓,使用年限比WE公馆多了40多年,价格13000元/平,虽然比前者高,但并没有高出一倍,目前放租租金也是3000元/月


  一般商业公寓使用权年限最长50年,而天骄时代使用年限长达70年,据小道消息,其合同是分两次租期拆开签,即提前续签一份满20年后的合同。


  我们可以来算一笔账,除开其他因素,我们购买一套WE公馆的60平米公寓大概需要47万,将其放租后,按每月3000元租金来算,租金不上涨的话,27年后我们可以收到97万,减去47万成本后得到50万收益。而购买天骄时代一套47平米公寓大概需要61万,按每月3000元租金来算,70年后我们可以收到252万,减去61万成本后得到191万收益。


  这么个算法,收益看起来十分可观,但实际上是怎样?某房屋中介表示:不要说住了,就只拿投资来说,公寓肯定不及住宅划算!


  我们可以拿WE公馆以及天骄时代与周边住宅来比较一下。


  新月明珠位于WE公馆正后方,地理位置也十分优越,楼龄十年,两梯六户,小区两到三房均价为3.2万-3.5万/平,245平米顶层复式带花园总价可卖到1000万,对口学位为礼村小学,小区内配套幼儿园。


  据中介介绍,新月明珠花园整个小区只有一百来套两房户型,目前没有人放盘。中介表示,小区今年年初才卖2万+/平,同一套106方的三房,半年时间就涨了100万,加上以后南大路要扩充的利好规划,小区房价估计还会涨一波。

图为106方三房,放盘价360万,户型较方正


  租金方面,中介表示小区两到三房租金为4500元-5000元/月,虽然比公寓贵出了1500元-2000元/月,但依然有价有市。

从现场看来,小区里楼与楼之间间距很密。右图为小区配套幼儿园。


  值得注意的是,新月明珠也有一批公寓在建,预计年底开卖,价格待定。


  而位于新月明珠后面的敏捷四季花园也是住宅,15年已全部卖光,小区均价3.5万/平租金为5000元-6000元/月,由于该小区目前还没拿到房产证,业主只能放租而不能放卖。

敏捷四季花园


  用中介的话来说,投资公寓不见得是一个好选择,因为有产权的房子升值空间是可以预见的,租金可以随着房价上涨而上涨,但由于公寓出售的只是使用权,在市场上并没有一个可以参考的准确价格,所以公寓房价、租金涨不涨,涨多少都是无法预见的,再加上没有产权的原因,即使忽略税费高等问题,买了的公寓也不能确定是否有下家接手。



总结:


  这些小产权公寓大多处于极佳地理位置,周边生活配套成熟,总价五六十万甚至更低就可以入手一套。对有强烈刚性需求的年轻人来说,的确是很吸引,但买这些公寓也存在着以下风险:


1、合同20年有效。超过部分不受法律保障,有毁约风险

2、即使不讨论20年后的事,在租赁期间若土地因法定或约定原因需要解除合同而被回收,购买公寓者能不能得到赔偿也是个未知数。

3、开发商因经营不善将项目多次转手,租户需承担巨大风险。


  正所谓,投资有风险,入市需谨慎。虽然购买公寓使用权价格很便宜,但拥有实实在在的产权总比使用权更让人安心,在入手公寓之前,大家可要好好衡量一下了。


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