住宅8.6万套！公寓惨不忍睹！一文看懂2017广州楼市
一手住宅网签8.6万套，同比下跌逾三成！
均价微跌1.4%，购房成本却增加一成多！
公寓遇冰点，限购后9个月成交仅占全年35%！
……
2017是广州楼市最严政策年，很多人猜到成交量会降，却不知道，这一降就是三成多，而且连网签均价也降了。不知道这样的结局是否如你所愿？
如果仅看数据，可以用“开局火热，两轮限购升级，市场降温，量价齐降”寥寥几句话甚至一个“淡”字概括，但无法概括的是广州楼市在这一年里的经历。
新政之下，广州楼市发生了翻天覆地的变化，不管是在市场环境、成交量、还是房价等方面，都跟火热的2016年完全不同。
下面，一起来全面了解广州楼市这一年都经历了什么。
2017年初的广州楼市，延续了去年来的火热，春节过后的各大楼盘，表现出一副我有货我“话事”、待价而沽的姿态。
春节过后笔者在踩盘的时候发现，不管是南部的南沙、番禺，还是东部的增城、黄埔，主基调都是：缺货、涨价，比一年前涨一倍的楼盘、板块比比皆是！【相关报道】
甚至部分楼盘价格一天一个样，昨天比前天贵，今天又比昨天贵。
更让人难以接受的是，在限价、限签的背景下，高出备案价的部分要以装修合同的形式签定，对于广大工薪阶层购房者而言压力山大。
房地产是一门生意，开发商定价随行就市，追求利益最大化无可厚非，在全民买房背景下，大量资金流入楼市，求大于供，形成卖方市场，涨价也就成为必然。
限购升级前南沙某楼盘开盘现场
渐渐“疯狂”的市场，房价的快速上涨，也埋下了限购升级的导火索。躲得过去年10月的调控潮，终避不过3月传统新政季。
3月17日和3月30日，在短短半个月内，广州史无前例的先后两次出台新政：单身限购一套、外地人社保从3年提高到5年、首付比例依据个人情况相应提升，更严的是，增城、从化对外地人限购一套，并且禁止公寓卖给个人……
这一系列的措施，让广州楼市迎来了史上最严的限购时代，也成为了广州楼市的转折点。
事实上，这一次的调控绝对是动真格的。
在2016年底中央提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”基调下，除了限购升级，还在限价、预售证签发、市场监管、房贷优惠利率上浮等方面进行严格调控，规范营销行为、去杠杆、逼炒房客离场、挤泡沫等等。
在限购升级前，总能轻而易见开盘人山人海，动不动就热销、时光、售罄，卖100套宣传500套，去化三成敢说成售罄，来了500人号称千人，唯恐大家不知道他们楼盘多受欢迎。
新政前这样的场面经常可见，新政后成为稀罕事
（图为9月底南沙某新盘开盘现场）
限购升级、调控从严后，各大楼盘低调多了，虽偶有楼盘集中推新，甚至开个盘都要偷偷摸摸，房价更是不能曝光，即便电话咨询也是讳莫如深，只有来到现场才肯告诉你。
当然，调控之后，购房者更加理性，挤出水分，卸下厚妆，这样的楼市终见真面目，这是购房者之幸，也是楼市之幸。
当然，楼市大限之下，最直接的结果自然是成交量上的减少。
一系列的措施，带来的连锁反应是，购房者逐渐回归理性，观望心态增强；新批预售严格，可卖房源减少；成交量下跌，房价回稳；限价限签，高价楼盘无法网签，去化变慢……
整体的表现是，市场变淡了！
市场的反应，直接体现到了网签数据上。自3月赶搭政策尾班车，网签量创历史上第二高的15798套后，随后大幅度下滑，往后的九个月平均网签只有6000多套。
阳光家缘网数据显示，截止到12月25日，2017年全市一手住宅网签86310套，网签面积约942万平方米，同比分别减少32.4%和32.7%，双双创下近三年来的新低。
特别是在第三季度，成交量跌至1.5万套左右，比去年同期减少了五成以上。
当然，将今年跟热得滚烫的2016年对比有点苛刻，或许，与2014年更有可比性。
同样是在限购升级的背景下，2014年全年网签量是71622套，同比下跌23%左右。再细看两次限购后的9个月时间里，2013年“穗六条”发布后的9个月是48873套、563万平方米。
今年4月至12月网签量是56871套、约620万平方米。不过，其中至少三个项目的2173套和25万平方米属于保障房和安置房。
换言之，这两次时隔三年的调控，网签数据只有6000套和30万平方米左右的差距，其实非常接近！
今年11区网签量均有不同程度下滑
跌幅更大的，毋容置疑是禁止对个人销售的公寓。
据广州克而瑞统计数据显示，新政发布的3月，成交量创下全年最高峰的6181套，随后的4月出现断崖式的下跌，5月开始更是低至数百套，也就9月勉强突破一千套。
截止到12月15日，全年合计成交17333套，成交面积89.5万平方米，同比2016年的33919套、171.4万平方米分别下跌49%和48%。
值得注意的是，1.7万余套中，超过1.1万套是在一季度成交的，也就是说，新政后的9个月里成交量只占全年的35%左右。
对于公寓而言，真真是受到了1万点伤害！
成交大幅度下降，那么房价方面又如何呢？
据阳光家缘网的数据，今年全市一手住宅网签均价是16425元/平，比2016年的16656元/平还低了1.4个百分点。
然而，关注楼市的人都知道，由于受到限签的影响，今年网签价格充满水分，参考意义并不大。
想要了解广州房价到底是涨了还是跌了，最直接的还是看楼盘的实际价格。
为此，编辑在成交较热门的5个区中随机挑选了15个项目，用现在的报价与4月的进行对比。
期盼今年楼价下跌的朋友，恐怕要失望了。
经对比发现，涨价仍是主流，不过大多数楼盘涨幅并不算大。
实际上，广州整个市场跟上述楼盘的情况基本一致，在限购升级后，房价终于稳住了，虽不能杜绝所有楼盘继续涨价，起码涨幅没有年初那么疯狂了，调控的效果确实成效显著。
房价涨幅放缓了，不过购房成本依然大幅度上涨。
皆因，房贷利率上浮了！
今年三月份前，广州各大银行给购房者提供的首套房贷利率普遍是85折，随着限购的升级，房贷折扣不断缩水，包括国有四大行在内，在年中的时候基本回归到基准，后来更是一度上浮10%，部分商业银行甚至高达20%。
直至年底，房贷利率才有所松动，不过依然以上浮5%-10%为主。
相关报道：松动了！年末广州首套房利率上浮5%成主流
房贷利率的上浮，对于购房者而言，实际上是另一种形式的涨价！
单位：元
抛开房价变动的情况，以购买200万的房子为例，首套七成贷款即140万，贷款30年，利率上浮10%比85折时月供要增加1031元，总利息增加约37万，也就是说，相当于房价上涨了12%。
正所谓房价不涨房款照涨，试问，有多少工薪族年薪可达到37万？
不管是好是坏，2017年终将成为过去，那么，2018年广州楼市将会如何？
合富研究院预计，2018政策难松，供应端和需求将支撑楼市，广州一手成交保持平稳，二手成交高位回落，住房总需求持续；房企合理定价走货或会增多，整体楼市趋向平稳发展。
而方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，中国楼市规模仍在上升通道，明年广州楼市成交量基本将会是上涨、平稳两种市场交替出现。价格方面，他看好稳中有跌，核心城区抗跌，郊区将会出现微跌，原因是部分房企资金链扛不住，只能以价换量。
邓浩志表示，2018会有许多好的入场时机，但没有“抄底”一说，好房靠淘。【更多大佬观点】
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