实探：距地铁站1km！紧邻花都湖！即将1.7万/平起拍的靓地长啥样？

花都凤凰路二期地块，春节后土地大战中其中备受关注的一宗地块！占地131435平方米，紧邻花都湖，北靠区府商圈，包含住宅、中小学、商业用地......这不是靓地是什么？

难怪该地块还未开拍，楼面价就打破了花都区的历史最高记录，17250元/平 !

靓地，一定有过人之处。一起跟着乐居君来看看这块巨无霸地块。

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地块基本信息

该地块位于花都湖东南侧，紧邻凤凰南路，去年11月，该地块首次挂牌出让，不过后来因故中止出让。

该地块总占地面积为13.1万平，起拍总价为39.6亿元，折合楼面价17250元/平。将在2月28日14时开拍，采用限地价+竞自持+摇号的方式出让。

其未开拍楼面价已经超越了去年越秀拿下的凤凰路一期地块17115元/平的楼面价，刷新了花都区的最高记录。

凤凰路二期地块包含四个小地块，东侧为居住用地和中小学用地，西侧为商业用地。

与首次挂牌相比，本次出让条件较上次做了调整。地块D（商服用地）部分面积占地面积减少0.9万平，此外，本次挂牌放宽了要求，无自持、建设五星级酒店、配建政府房源等要求。

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地块现状

地块目前为杂草丛生的荒地、菜地和垃圾场，地势略有起伏，但位置很开阔。

地块东面一街之隔就是云峰花园小区；南侧为2025 park产业园、国光工业园；西侧紧临主干道凤凰南路；东南侧为花都湖；北侧为区府商圈。

左侧为云峰花园，中间为联乡路，右侧为地块

据地块旁机器加工厂的工作人员透露，地块在几十年前被私人买下，后一直由于资金缺乏，所以闲置。近期，才被花都政府收回，得以出让。

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周边配套

地块周边的各方面配套都比较全面。

交通方面，地块与九号线清㘵站距离约1公里，步行需要10多分钟。有两宗地块项目毗邻京广线，可接驳机场高速路，自驾车可快速通达白云区和白云机场。

由于9号线与3号线换乘较方便，加之花都成本低于市区，该位置对于天河、白云等中心区的上班族来说也有一定吸引力。

教育方面，距离地块最近的为云峰花园的配套小学和幼儿园。周边居民说，“这里要建中小学那真是太好了！现在周边入住的人越来越多，孩子上学是个发愁的大问题。”

据了解，现在云峰小学一学年只招收80人，远远满足不了周边居民的教育需求。加之邻近的豪利花园等小区的孩子也能入读云峰小学，所以名额非常有限。地块未来将引入中小学，能在一定程度上缓解周边教育资源的紧张。

商业配套方面，近一些的主要依赖云峰花园的小区商业配套。能够基本满足日常需求，但是大多临街商铺并未开业，人气不足。

距离地块两公里，就是花都区府商圈，有广百百货以及大润发超市等，配套完善。不过，地块自身有商业配套，可以聚集更多的人气。

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周边房价

目前，周边主要以二手住宅项目为主，一手项目缺乏。二手项目价格，如合景新城需1.7-18万/平，云峰花园则要1.8-2万元/平；一手项目，如嘉都汇均价在2.4-2.5万/平。

广州中原研究发展部认为，按照目前起拍楼面价推算，未来建成产品盈利点基本在2.8万元/平以上，但假如算上商业部分建设、公共设施配建、运营等费用，实际成本将更高。

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地块未来将主打中高端产品

近五年来，花都商住用地供应呈下降趋势，且在2016年全年，无商住地出让，出现“断供”。所以，花都的宅地商住地一贯都比较抢手。

根据去年5月，广州国规委通过的《花都湖地区居住组团控制性详细规划》，花都湖周边将打造成为居住人口达26万的“滨水新城”，将按照“小街区、密路网”的概念进行规划。

官方规划立体图

凤凰路地块属于三大规划区的枢纽，位于花都中轴线，以及新白云国际机场、广州北站组成的三角区内。广州中原研究发展部认为，地块定位将以中高端产品为主。

去年，越秀可是经过17轮厮杀，才拿下凤凰路一期地块的。

此次凤凰路二期地块出让，会不会像之前一样，引来房企激烈争抢呢？关注广州乐居， 2月28日见分晓！

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