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实探:距地铁站1km!紧邻花都湖!即将1.7万/平起拍的靓地长啥样?

2018-02-12 广州乐居 广州乐居

花都凤凰路二期地块,春节后土地大战中其中备受关注的一宗地块!占地131435平方米,紧邻花都湖,北靠区府商圈,包含住宅、中小学、商业用地......这不是靓地是什么?


难怪该地块还未开拍,楼面价就打破了花都区的历史最高记录,17250元/平 !


靓地,一定有过人之处。一起跟着乐居君来看看这块巨无霸地块。



01

地块基本信息


该地块位于花都湖东南侧,紧邻凤凰南路,去年11月,该地块首次挂牌出让,不过后来因故中止出让。



该地块总占地面积为13.1万平,起拍总价为39.6亿元折合楼面价17250元/平。将在2月28日14时开拍,采用限地价+竞自持+摇号的方式出让。


其未开拍楼面价已经超越了去年越秀拿下的凤凰路一期地块17115元/平的楼面价,刷新了花都区的最高记录。


凤凰路二期地块包含四个小地块,东侧为居住用地和中小学用地西侧为商业用地。


与首次挂牌相比,本次出让条件较上次做了调整。地块D(商服用地)部分面积占地面积减少0.9万平,此外,本次挂牌放宽了要求,无自持、建设五星级酒店、配建政府房源等要求



02

地块现状


地块目前为杂草丛生的荒地、菜地和垃圾场,地势略有起伏,但位置很开阔。



地块东面一街之隔就是云峰花园小区南侧为2025 park产业园、国光工业园西侧紧临主干道凤凰南路东南侧花都湖北侧区府商圈。


左侧为云峰花园,中间为联乡路,右侧为地块


据地块旁机器加工厂的工作人员透露,地块在几十年前被私人买下,后一直由于资金缺乏,所以闲置。近期,才被花都政府收回,得以出让。


03

周边配套


地块周边的各方面配套都比较全面。


交通方面,地块与九号线清㘵站距离约1公里,步行需要10多分钟。有两宗地块项目毗邻京广线,可接驳机场高速路,自驾车可快速通达白云区和白云机场。


由于9号线与3号线换乘较方便,加之花都成本低于市区,该位置对于天河、白云等中心区的上班族来说也有一定吸引力。



教育方面,距离地块最近的为云峰花园的配套小学和幼儿园。周边居民说,“这里要建中小学那真是太好了!现在周边入住的人越来越多,孩子上学是个发愁的大问题。”


据了解,现在云峰小学一学年只招收80人,远远满足不了周边居民的教育需求。加之邻近的豪利花园等小区的孩子也能入读云峰小学,所以名额非常有限地块未来将引入中小学,能在一定程度上缓解周边教育资源的紧张。



商业配套方面,近一些的主要依赖云峰花园的小区商业配套。能够基本满足日常需求,但是大多临街商铺并未开业,人气不足



距离地块两公里,就是花都区府商圈有广百百货以及大润发超市等,配套完善。不过,地块自身有商业配套,可以聚集更多的人气。



04

周边房价


目前,周边主要以二手住宅项目为主,一手项目缺乏。二手项目价格,如合景新城需1.7-18万/平云峰花园则要1.8-2万元/平一手项目,如嘉都汇均价在2.4-2.5万/平。



广州中原研究发展部认为,按照目前起拍楼面价推算,未来建成产品盈利点基本在2.8万元/平以上,但假如算上商业部分建设、公共设施配建、运营等费用,实际成本将更高。


05

地块未来将主打中高端产品


近五年来,花都商住用地供应呈下降趋势,且在2016年全年,无商住地出让,出现“断供”。所以,花都的宅地商住地一贯都比较抢手。



根据去年5月,广州国规委通过的《花都湖地区居住组团控制性详细规划》,花都湖周边将打造成为居住人口达26万的“滨水新城”,将按照“小街区、密路网”的概念进行规划。


官方规划立体图


凤凰路地块属于三大规划区的枢纽,位于花都中轴线,以及新白云国际机场、广州北站组成的三角区内。广州中原研究发展部认为,地块定位将以中高端产品为主。


去年,越秀可是经过17轮厮杀,才拿下凤凰路一期地块的。


此次凤凰路二期地块出让,会不会像之前一样,引来房企激烈争抢呢?关注广州乐居, 2月28日见分晓!



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