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317新政一周年:广州成交量创近5年新低 这个盘收金最多!

广州乐居

成交量下跌近四成,网签均价同比下降1.34%!

今年2月全市一手成交量更是创下近5年新低!

全市库存量超6.2万套,多区去化周期创新高!

......

你没看错,去年317限购新政实施后,

至今日,广州楼市交出了这样一份成绩单。


在“大限”的背景下,市场发生了翻天覆地的变化。不管是在市场环境成交量还是房价等方面,都与之前的火热画风截然不同。


而今天 ,“史上最严楼市调控潮”已满一周年。我们回头再来看看,广州楼市具体到底有哪些变化?


全市成交量下降近四成  外围区是主力


据阳光家缘数据显示,3.17调控周年广州一手楼网签成交80963套,同比新政前一年同期131149套减少50186套,同比下降38.27%!



我们再来看看这个时间段,广州一手成交套数和网签均价的具体情况。


自3月赶搭政策尾班车,网签量创历史上第二高的15798套后,一手成交套数随后大幅度下滑,往后的九个月平均网签只有6000多套


在2018年2月广州一手住宅情况更是惨淡。2月成交3230套,环比减少41%,同比减少54%。综观近五年2月同期,今年2月为近五年一手住宅成交量最低点



具体到各区情况,又是如何?


在2017.3.17~2018.3.15这段时间,全市成交套数排名靠前的全是外围区域,其中最多的为刚需天堂—增城,为25172套,其次是黄埔14869套、南沙12652套。


而排名倒数第一的是越秀,仅有可怜的两百来套,同比降幅达到7成!


虽然我们都知道本轮调控来势汹汹,但这样的成绩还是让人大跌眼镜!


要知道新政前一年同期,全市共有五区成交破万套,增城更是冲破3万大关!而新政后一年,全市有四区成交破万,最多的增城也只成交了两万来套,“东大仓”黄埔成交套数同比也下降了4成!


房价:涨价仍是主流 但涨幅不大


均价方面,排名基本没有变化,最高的还是天河区,近4.7万/平,从化一如既往垫底,为9274元/平。


从整体上看全市共有8区网签均价同比上涨,其中荔湾下降幅度最大,达37%,其次是天河和白云。


值得注意的是,越秀网签均价同比下降3成多,主要是因为被保障房、回迁房等低网签房拉低,大家不必在此较真~



当然,网签价格充满水分,参考意义并不大。要想知道房价的真是变化,还是要看楼盘的实际价格。


我们以10个热点的楼盘为例,对比其2017年4月价格与当前价格。



通过对比可以直观地发现,涨价仍是主流,不过大多数楼盘涨幅并不算大。


所以,限购升级之后,房价算是稳住了,相比之前的疯狂涨价,调控还算卓有成效。

全市库存量超6.2万套 多区去化周期创新高


克而瑞数据显示,截止到2018年2月28日,广州一手住宅库存量达787.28万平米,共62070套,目前去化周期为10个月,低于12个月的安全库存标准。



虽然去化周期低于安全库存标准,但目前全市库存量算是处于近年来高位了。


2017年3月,受“史上最严限购政策影响”,该月成交量创近年来新低,仅52569套,直到9月,广州一手库存量才重上6万套。10月受国庆影响,库存有些许回落,但降幅非常小。11月开始至今,库存套数均维持在6万套以上,常居高位。

 

而去化周期方面,2017年3月,由于成交暴涨,导致去化周期降到近年最低位,仅剩5.4个月。但由于调控政策持续发酵,一手住宅成交不断受到抑制,所以去化周期不断变长。从数据可知,2017年3月至今,广州一手住宅去化周期已连续11个月变长。


细看到各区情况,目前花都区和南沙区的库存套数最多,超过了1.5万套。黄埔区和增城区两区的总库存套数也在10000-15000套之间。


扎心:房贷利率一路上浮


2017年三月份前,广州各大银行给购房者提供的首套房贷利率普遍是85折,随着限购的升级,房贷折扣不断缩水,包括国有四大行在内,在年中的时候基本回归到基准。后来更是一度上浮10%,部分商业银行甚至高达20%。


直至年底,房贷利率才有所松动,不过依然以上浮5%-10%为主。


根据乐居最新调查,广州房贷依然严峻,首套最高上浮达到30%,多数银行表示额度紧张。



房卫士按揭总经理郑大源表示,估计2018年3月或者4月还会进一步出台调控政策。新调控政策应该重心放在租赁市场,租购并举,相关利好未出尽。总的调控对租赁是利好,但对于购房者或者房地产信贷是趋严。

新政一年 广州亚运城卖房最多


全市成交套数TOP10方面番禺区的广州亚运城夺冠军,新政一年成交了2891套,成交均价16445元/平方米。


花都区的广州万达城位居第二,成交套数为2386套,成交均价14802元/平方米;季军增城区的绿湖国际城,成交套数为2337套,成交均价10130元/平方米。


成交均价最高楼盘:颐德公馆 140082元/平


新政一年,网签均价上越秀、天河最为突出。


在TOP10方面,天河区的珠江颐德公馆夺第一成交均价140082元/平方米,成交1套;


天河区的侨鑫汇悦台位居第二,成交均价108091元/平方米,成交49套;季军天河区的尚东柏悦府成交均价100562元/平方米,成交14套。


广州亚运城收金最多 以48.77亿登顶


成交金额TOP10方面番禺区的广州亚运城登顶,总成交金额为48.77亿,成交均价16445元/平方米,成交2891套;


花都区的广州万达城位居第二,总成交金额为34.86亿,成交均价14802元/平方米,成交2386套;季军黄埔区的保利罗兰国际总成交金额为30.64亿,成交均价19033元/平方米,成交1638套。

销售中心冷清 购房者观望


自317限购新政实施以来,去年传统的“金九银十”成交情况十分平淡。

 

如果大家还有印象,一定会记得在2016年国庆,购房者半夜排队购房,多盘不断加推依然不够货卖的疯狂情景。但到了去年国庆,各楼盘平平淡淡地加推,购房者也十分稀疏,大家都不怎么关注成交量了。


2016年“十一”增城某楼盘开盘现场

2017年国庆,某盘销售中心稀稀拉拉的几台客人


而到了今年3月的“楼市小阳春”,各楼盘销售中心人气就更加惨淡了。

 


可以看到,限购限贷政策除了影响楼市成交外,还在影响着购房者心理。

 

广州乐居曾在去年317新政后做过一项调查,其中四成人表示接下来暂时不会购房,先观望一段时间;不过,也有超过四成的人表示将会继续购房,其中27.18%的购房者购房计划不变,大约15%的人会趁别人买不了而加快购房。

 

同时调查中超过一半的人不看好限购能使房价降温,而认为房价会跌的网友不足三成。值得注意的是,在317新政后,超5成广州客涌到增城、从化以及佛山买楼,导致个别楼盘大幅度提价,这也导致了后面这些地方出台政策抑制楼市过热局面。

 

进入2018年,随着广州楼市成交量价齐降,业内人士认为这是刚需“上车”的好时机,或许,买房最好的机会已经到来。



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广州乐居

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