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网友写下在广州买一套二手房的全纪录 居然还要经历这些流程...

广州乐居

       房价居高不下,在广州买一套房子已经很难了,辛苦物色好之后,没想到接下来的操作也并不简单。一名网友写下了自己在广州买二手房的全过程,个中滋味,我们一起来感受一下......

在广州生活了10年了,从学校毕业再到工作,广州的房价也从几千一平飙升到了几万一平,我是真真切切感受到房价的上涨给刚需买房一族带来的压力。


我老板也时常聊起他和他身边人的买房经历,他老婆的弟弟大概10几年前在天河区某处买的一套房子,现在这套房子总价已经翻了15倍。就老板自己的房子,现在是我们的工作室,是小区里的一套复式,大概200方左右,在10几年前买的时候价格在4000左右一方,总价也就是80万左右,现在每平方的价格已经超过4万,所以这套房子的房价已经超过800万了。就说他去年投资的写字楼,买了300方,每平方均价3万5左右,一年过去,均价已经涨到4万5了,这里的投资收益就已经有100万。



眼看着房价越来越高,政府也是出台了一系列的限购措施。从去年3月17日起,非广州户籍的人在本市连续缴纳个人所得税或社会保险由三年变五年,并限购1套住房。这种购房的压力增加的可不是一点点。


1

房租太高?开始物色新房子

看完目前广州的房价情况,我有好几次都觉得我这种工薪阶层似乎是没有在广州买房的可能性了,但是现在自己租的小区房子一个人住一房一厅的房租一个月都2500了,假如买一套150万的房子,首付50万,贷款100万的话还款期30年月供就是一个月5300左右,自己的房子住的舒心啊。有了这个心态之后我就开始在广州物色房子。


由于看中交通学位等配套,最开始是在去年9月看的市区新楼盘,还参加过几个看房团,当时这些楼盘均价应该是在5万左右,总价的话90方左右就要去到450万了。其实广州市区的楼盘,我想均价应该是没有低过4万的,所以因为资金有限,还是放弃了市区的新楼盘。开始考虑广州的二手楼盘,在能够接受的价格里看各个区域的在售二手楼盘。


2

便宜买下白云老房却遇中介忽悠佣金

虽然公司和现在租住的小区都在天河,但是天河的房价算是广州市区里面最高的了,即使是价格便宜一点的二手房都是那种非常老旧的或者是社区环境不好的小区,所以也暂时没有考虑。因为女朋友家住白云区,所以决定在白云区这一片看二手房。



那时候通过中介看房也看了十几套,都是均价2万左右的二手楼,在这个价格的楼都是楼龄比较旧的楼梯楼,没有资金考虑电梯楼的话,想想只要楼层低一点的话楼梯楼也是可以考虑的。但是看了十几套这些二手楼之后都没有满意的,要不就是楼层高,要不就是格局不好,要不就是周围的环境太差之类的。


某一天我的一个朋友在他们家附近的小中介,看到他们家那栋楼有一户在放盘,而且户型是和他们家类似,蛮方正的。小区比较旧,房子是97年的楼梯楼,出售的房子在6楼。我现在租住的房子也是在6楼,爬楼好像也能接受。



由于房主在广州还有一套房,急需腾出一个购房资格去买另外的房子。所以价格上比较好谈,周边那时候大概是1万6-1万7的均价,我们最后敲定的价格是80方的房子总价120万。


房子敲定了,接下来就是去做商业贷款了,为了保证正规靠谱,我选择了一家大中介公司,一般来说,他们收取的中介服务费在房屋总价的2-3%左右,但如果是私底下联系的工作人员,中介费可以低至1.2%。



这边的中介人员说中介服务费最高不会超过房屋总价的1.2%,然后说可以向公司申请最低的费用。然后主要在确认交易前期就是要拿房主的房产证去查册房主的房子的产权问题,有没有做过抵押,或者是房屋的性质是不是商品房,如果是房改房的话,还需要额外缴纳土地出让金。



一切都准备就绪了,正准备约房主在几天后到中介去签合同的,但是就在这个节骨眼上中介反馈说大区经理要1.5%才能成交,120万房子总价的话,1%和1.5%价格相差6000元,钱倒是不多,但是到最后关头再来这一茬让我觉得很不舒服,所以我决定不在这个门店交易了,换一家门店。


正好我女朋友的亲戚有个同学是在这家中介的海珠区门店做的,问了之后说1%的佣金可以做到这个交易,所以就确定跑去海珠区做这个交易。因为其实交易的最后一步收楼的时候才需要到房子里面去看房子的情况,在整个交易的过程中也没有需要到房子里去的,所以交易地点在哪也无所谓了。



3

二手房交易全过程纪录:竟要经历这么多...

来到海珠区的中介后,中介会先要知道你是否有购房资格,有一份广州市房地产调控政策报告书,买方资格的要求就和我上面说的一样,上面有关于限购、限售、贷款的相关事宜。



中介会同时要拿房主的房产证去查册,查册就是以房地产的地址、地号、房地产证登记案号、房地产证号之中的任一条件为索引,来查证房地产的权属状况。通过查册,可以获取房地产的权属人、面积、结构、有否违章、有否被抵押、有否被查封等情况的书面证明材料。这里房主是单身,所以一个人就可以决定房子的买卖,如果是夫妻双方共同持有的房产的话,那就需要双方都同意售卖才行。



如果你的购房资格是符合要求的,而且房主的房子的产权也没有任何问题的话,就可以签存量房买卖合同了。合同上会详细的写明买卖双方的信息、买卖的房子的权属情况、售卖房子的价格、物业交接、税费以及如果出现违约的相关说明。无论任何一方违约,则需要向对方支付10%的违约金。


在这个合同里的每一个细节你都需要看清楚,关于税费哪方承担的事项需要提前商量好,我这里是卖家实收120万的楼款,所以一切税费是由买家来支付的。另外就是关于房产交接的方式以及怎么样的情况下属于违约等情况细节都要理解清楚之后再签字画押。



另外该购房合同还有附件,附件的内容是按揭付款、首期楼款和余款和贷款相关的信息说明。这里要说的是关于贷款的事情,因为我没有公积金,所以用的是商贷,关于贷款额度以及时间是由银行来决定的,但是银行的决定有可能会影响你这份合同的交易,例如银行放贷额度不够你付余款,例如你的征信用问题,银行不给放贷等等问题自己在签字画押之前心里都要有个底,不要什么事情都不知道就签字画押了,如果违约那可是要赔12万的啊。



存量房买卖合同都签署完毕的话就可以支付买方定金给买家了,这里的定金是可以自由商议的,我们这里商议的是5万人民币,支付给买家后中介公司会给一份收据的模板给卖家签署,买家收好这份定金收据。



和卖家签署完合同之后就是和中介方签署居间代理服务合同了,这里没什么问题,正规的中介公司一般不会要求你先付中介费,一般都是房子在房产局过户之后才支付中介服务费的。




接下来一步就是网签了,网签我们是定在了签订购房合同的3天后。网签就是买方和卖方在签订了买卖房屋的合同之后到房地产相关部门进行备案,并公布在网上。这时候还要签订一份网签版的由广州市国土资源局和房屋管理局制定的广州市存量房买卖合同,这份合同的内容会比之前签订的中介版的房屋买卖合同要详细一些,大体内容是相似的,但是细节要更加完善。



网签的同一天我也同与中介按揭签订按揭交易服务费的明细,原本需要的贷款按揭服务费是需要贷款费用的1个点,这里稍微优惠了一点点,收费为6300元。关于贷款服务其实有的人说可以自己去银行办理,但是介于我们对这种流程不熟悉,所以还是委托了按揭公司来办理。



完成之后就要去银行和银行签订个人购房担保借款合同。银行在与你签订这个合同之后,按揭服务公司会把你需要购买的房子的具体信息传达给银行。银行会根据房子的楼龄、地理位置等综合信息评估出房子的价格,然后根据你贷款的年限发放具体的贷款金额。我这里房子银行当时的估价是125万,我自己准备首付50万,贷款70万,年限是25年所以贷款额度发放应该是没有问题的。


然后就是漫长的等待了,银行与你签订购房担保借款合同之后会慢慢审批,这个时间大概会有长有短,当你收到按揭服务公司给你发送贷款通过审批的信息之后你就要准备好首付款交给卖家,然后进行房屋的过户手续了。



之后我又约定了一个日期把首付款交给了卖家,然后卖家也留了5000人民币的交流保证金给我,这里的交楼保证金就是交楼的时候如果房子里还有些水电费或者天然气费用之类的没有结清的话可以在这保证金里面扣除,顺利交楼之后可以将多余的保证金退还给卖家。


把除开定金之外的首付款转给卖家之后就可以去房管局进行过户手续了。在这里所有要交的费用都是我这边买家来交,因为之前谈好了卖家的120万为实收的楼款。这里要交的费用是卖家的个人所得税1个百分点、契税1个百分点、不动产登记费160元



过完户之后是不能马上拿到新的房本的,因为新出的房产证要拿去银行做抵押的,银行最后放款完之后才会有新出的房产证给你。毕竟这里已经过户完成了,所以需要交纳1个点的中介服务费给中介。


接下来还是耐心的等待银行最终放款给卖方,等卖方收到剩余的款项之后就可以去收楼了。收楼的时候就是要看好房屋的水表电表以及天然气啊之类的用量,交完之前的用掉的费用,签订好买卖方的物业交接确认书,然后你和卖家的交易就圆满结束了。



等到最后的款项银行已经把款项发放给卖家了,所以你就可以去银行拿你的新的房产证了,当然,你就要开始走上房奴的悲催道路了。


4

后记

这里说一下我的贷款费用,按照国家规定的基准利率4.9来说的话,贷款70万,25年还,还款方式是等额本息的话每个月还款4050人民币,还款总额1215435元。但是在我贷款的时候四大行的当代利率已经都上浮5%了,贷款的利率是5.145了,同样的金额同样的还款期限,每个月需要还款4150元,还款总额1245445元,比基准利率多了3万人民币。而现在,四大行的房贷利率据说已经计提上浮了10%,这又省了3万。


总结一下我的买方流程和时间线:


   1月8日签订购房合同,交定金,签订中介服务合同。1月11日,网签,签订按揭服务合同,缴纳按揭费用,去银行签订贷款合同。2月5日,交齐剩余首付款,房管局过户,交中介服务费。3月6日,银行放款给卖家,买家收楼。


其中一共两个月的时间,4个日期就是和中介见面4次就可以搞定完整个房子的交易,还算是比较顺利的。在买二手房的时候买家需要注意的是自己是否有购房资格,然后是确定房主的房子是否有产权疑问或者是抵押以及法院查封等情况,然后相信确定买房之前肯定看过周边的环境以及交通了,然后签合同之前要把合同的细则以及违约情况看清楚,买房还是不等同于买菜的,不要出问题之后再后悔。然后贷款的话就是提早查一下自己的征信是否有问题,在力所能及的范围下尽量多贷款,毕竟很有有钱人买房都是贷款而不是一次性付清的,这肯定是有一定道理的。


接下来我的任务就很重了,因为这套二手房年代比较久远,所以全部打拆重新装修是必须的,接下来就是我找装修公司以及衣柜橱柜之类的装修问题了......


最后,希望大家都能买到自己喜欢的住所,有个落脚之处。


来源:Mimo小米

广州乐居综合整理


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