实踩：时隔七年广州南站板块再推宅地！周边唯一住宅项目4.3万元/㎡！
时隔7年，广州南站核心功能区终于再推宅地。
近日，广州一口气挂出18宗地块，起拍总价高达约270.6亿元，刷新了今年起拍总价纪录。其中有两宗车辆段地块，一宗是白云区华南快速路以南、广清高速路以东白云湖车辆段地块，另一宗是番禺区陈头岗停车场场站综合体项目地块。
而乐居君今天要说的，便是番禺区陈头岗停车场场站综合体项目靓地。要知道，地块所在的广州南站核心功能区，在上一次推出宅地已经是2011年了！
01
现状：交通极其不便，周边工厂林立
陈头岗停车场场站综合体位于番禺区石壁街东晓南放射线与东新高速交叉口西南侧，由于地铁22号线尚未开通，目前距离地块最近的已开通站点为地铁二号线会江站。
值得一提的是，地块邻近长隆飞鸟乐园，到广州南站约需半小时车程。
从会江站出发，打车到达地块约需6分钟；乘坐公交车的话，要经过两个公交车站+步行约半小时才能到达地块，而且公交车约40分钟才有一班。
总的来说，目前地块所处位置交通非常不便！
从会江站出发，乘坐145路公交车到达石壁小学站，还需步行半小时才能到达地块
当然，地铁二十二号线开通后，这个问题就不再是问题了。
根据前段时间公布的设计施工总承包招标公告，22 号线番禺广场 - 陈头岗段竣工时间为2020年6月30日，届时从南沙出发，最少三站即可到达广州南站。
乐居君现场所见，陈头岗停车场目前在紧张施工中。据现场保安透露，工地上一根根白色的柱子，将来用作承托地铁车辆，所有地铁车辆将停在上面。
施工现场不断有大货车出入，尘土飞扬，一派繁华作业的景象。
再来看看地块周边情况。
地块紧邻石壁三村，村内工业园区林立，厂房出租信息随处可见。
从地块步行十来分钟即可到达石壁三村，虽然这里的道路并不像其他城中村一样狭窄，但来往于工地、厂房的大货车经常会造成道路拥堵。
来往的大货车经常造成道路堵塞
同时，村内还有一所小学。
乐居君翻查资料后，并没有发现有关石壁三村旧改的消息，但南大干线石壁段已于今年10月动工，村内挂满了征地拆迁的横幅。
据介绍，南大干线是联系广州南站 - 番禺新城组团及大学城组团的交通干线，预计 2021 年建成通车。项目西延跨过陈村水道后可与佛山市南海区的高等级路网形成对接，往南接通过广州新城组团后接通南沙区，将形成佛山 - 番禺 - 南沙的快速通道。
有地铁二十二号线和南大干线的加持，相信未来石壁片区出行将更加方便。
02
时隔7年再推宅地 区域内一手房4.3万元/㎡
乐居君梳理发现，陈头岗停车场综合体地块所在的广州南站核心功能区域，最近一次出让宅地，已经是2011年的事了。
2011年11月1日，尚泰集团以底价30335万元，楼面价7000元/㎡首夺广州南站区域商住混合用地。同日，奥园地产分别以底价18387万元、48492万元拿下广州南站区域两宗商业金融业用地；
2011年11月8日，耀中房地产集团以底价38400万元拿下区域内一宗商业金融业用地；尚泰集团以底价12735万元、楼面价7000元/㎡拿下区域内一宗商住用地；
2012年1月31日，路福地产以底价21713万元拿下区域内一宗商业金融业用地；
2012年2月23日，广东发现地产以18000万元拿下区域内一宗商业金融业用地，这也是该区域内地块首次溢价成交，南站拍地摆脱底价成交的命运；
2012年3月30日，敏捷地产以26700万元拿下区域内一宗商业金融业用地，溢价200万元。
也就是说，在陈头岗停车场综合体地块出让之前，广州南站板块共出让了8宗地，其中仅两宗为宅地，皆为尚泰集团所有。
目前，两宗宅地已建成项目面市，项目名为臻尚苑，在售95-118㎡三房，带装修均价约4.3万元/㎡。
值得一提的是，臻尚苑也是南站区域内唯一的住宅项目。而其他商办项目如雄峰城、万科世博会，在售产品为别为38-51㎡复式单位、26-38㎡单位，均价为1.9-2.4万元/㎡、3-3.1万元/㎡。
最后，我们回归到本次出让地块本身。
根据出让公告，陈头岗停车场综合体地块竞买人需满足以下条件：
1、竞买人须具有10年以上地铁线网（地铁线网是指3条或以上地铁线路）建设、运营、管理经验。
2、竞得人须按规划要求配建地块内的45班九年一贯制学校、110kv变电站等公共设施。
3、土地项目建成后，受让人须自持不低于105126平方米建筑面积的住宅用于租赁住房。
条件如此苛刻，单单是第一条就已让人觉得地块有定向出让的意味。
陈头岗停车场项目现场工作人员也表示，该地块是广州地铁的囊中物。“综合体建成后，下面停地铁，上面建住宅，这可是真正的地铁上盖！”工作人员说道。
地铁车辆段上盖住宅？似曾相识。
犹记得在2017年底，广州地铁以131亿元拿下地铁13号线官湖车辆段地块，成交楼面价为15937元/㎡。
后来，广州地铁宣布与越秀集团合作开发地块，而近日地块建成项目“品秀星图”产品即将面市，户型涵盖79-121㎡两至三房，售价待定。
至于陈头岗停车场综合体地块最终是否会被广州地铁拿下？又将与谁开发合作？我们拭目以待。
新闻加点料
广州乐居
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