2019年广州房价怎么走？7大因素告诉你答案！

买，或不买，的确是一个值得思考的问题。

2018年接近尾声，但广州楼市却一反常态，热闹非凡。28个项目在12月有动作，其中有15个还是全新盘；房贷利率下调，有银行仅上浮5%；土拍市场再掀热潮，12月共有17宗宅地出让；各城新政频出，广州公寓松绑，允许个人购买......

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在年关这个节点，这波信号不禁让人“浮想联翩”。那么2019年是否会延续这波热潮？房价走向如何？适不适合买房？

我们可以从以下7大因素中窥探一二。

房价：2018年环比涨幅达18%

从下图我们可以看到，近五年广州一手房网签量唯一一次破十万套出现在2016年，共128113套，而当年的均价也首达“2字头”。

截止到12月24日，广州12月一手房网签量为88110套，均价为34656元/㎡。

2018年统计日期截止到12月23日

从整体上看，虽然近五年来一手房网签量起落较大，但其均价却始终呈现平稳上升的趋势，到了2018年，均价更是达到3万元+/㎡，对比起2017年，有了18%的涨幅。

也就是说，不管政策怎么变，近年来广州一手房价都没有出现过明显下跌的情况，而房价涨幅也在可控范围内。

市场：明年一波高价地将入市

合富研究院统计，2016~2017年，土地拍卖市场共出现19个高地价宅地，此外还有一个南洲路项目，是前几年越秀地产拍得，最近才公示，加起来共20个高地价宅地。（高地价定义为：竞得楼面地价占当时当地房价的75%及以上）。

而2019年或将有7个高价地项目入市，分布于荔湾、白云和海珠三个中心区。其中海珠区的三个项目最值得期待，有两个有南向江景，一个位于老城核心区域。

高地价往往意味着高房价。

这些项目的地价都不低，在未来一年陆续入市，售价是否会较高甚至推动其周边区域的房价上涨？

乐居君观察发现，合富研究院预测这七大项目主要以复式产品为主。而在容积率满足条件下，高地价项目选择复式，能够以高性价比提升产品价值，化解高地价成本压力，这样一来，其周边区域房价亦有望保持平稳。

政策：以“稳”为主

一个“稳”字将为明年楼市定调。

12月19日至21日，在北京举行的中央经济工作会议在房地产方面释放出以下信号：

构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。坚持房地产因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

无独有偶，在今日召开的全国住房和城乡建设工作会议也强调“房住不炒”，提出要补齐租赁住房短板，解决新市民住房问题。

1、以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展，坚持因城施策；

2、以加快解决中低收入群体住房困难为中心任务，健全城镇住房保障体系，继续推进棚户区改造；

3、以解决新市民住房问题为主要出发点，补齐租赁住房短板，积极盘活存量土地，深化住房公积金制度改革。

实际上，我们从去年的“330公寓新政”中，便可以更加清楚理解这个“稳”字。

要知道，新政前20个月，广州公寓成交面积达321.76万㎡，新政后20个月成交面积跌至129.01万㎡，跌幅达60%！公寓物业库存量累积严重，增幅达到76%，较330政策出台时的1.8万套增加1.37万至超3.1万套！

在这种情况下，广州便再出新政对公寓进行松绑。不少人将此举解读为楼市重大利好，但其实这也是一种维稳、保持楼市平衡的手段罢了。

人口：至2035年每年增加30+万人

人口对楼市供需关系有着重要影响，而楼市的供需关系，又直接影响到楼市是否能健康发展。

近三年来，广州常住人口每年增加40多万人，到2035年每年都将增加30多万人的人口红利，有人就会有需求。

也就是说，未来这十几年，广州每年至少要增加十多万套住宅，来满足十多万个新家庭的居住需求，满足每年新增一万多户中产者的改善需求。

图片来源：中商产业研究院

资金：千万资产以上家庭数超7万户

广州不仅“多人”，而且还“多有钱人”。

2018胡润财富榜已于近日公布，根据榜单数据显示，广州600万资产家庭数达到16万户，较比去年增加1万户；千万资产以上家庭数达76570户，较去年增进7000户！

根据去年统计局公布的最新广州人口数为1449.84万人，估计广州家庭总数约527万户。这就意味着，广州每22户家庭，就有一户资产超600万元；每69户家庭，就有一户资产超1000万元！

按照这个不完全统计，2018年广州增加了17000户六百万元以上资产的中产家庭。理论上，若这些家庭在2019年都买新房换旧居，广州600万元以上的高端住宅市场极有可能供不应求。

地铁：带动沿线楼盘成交

当前广州地铁新线建设已进入新一轮高潮。

三号线机场南至机场北段、二十一号线、八号线北延段等线路预计在2019年年底前陆续建成开通，届时广州地铁将形成500公里的线网格局，线路遍及全市十一个区。

地铁的开通大大缩短各区之间的通勤时间，一些本来对外围区持观望态度的刚需客，有可能会因地铁的开通而入手该区域的楼盘。

规划：粤港澳大湾区规划将出台

期待多年，终迎实锤！

据香港电台12月15日报道，香港特别行政区行政长官林郑月娥透露，粤港澳大湾区发展规划将于2019年年初正式出台。

而据《经济参考报》报道，国家发改委、交通部等部委正在编制粤港澳大湾区基础设施互联互通专项规划。

目前粤港澳湾区内各城市，都开始根据城市特色，逐渐规划和明确未来发展的战略定位。随着湾区的发展，各城市基础建设投资力度加大，经济发展潜力巨大，人口红利也将持续发展，轨交的畅通及基建更加完善......

这一切一切，都将会给房地产行业带来更大的机遇。

来源：广州乐居、合富研究院、综合网络

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