回暖！2月广州5宗商住地开拍在即！起拍总价超百亿元（附1月土拍成绩单）

楼市入冬，春天未至。

伴随2018年底土拍狂潮退去，2019年开局土拍市场进入平静期。

2019年1月，广州土地市场共出让17宗土地，工业地唱主角，商住地仅占了3宗。拍地小高峰集中在中旬和下旬，涵盖黄埔、增城、南沙和番禺四个外围区。

比起1月，2019年2月的土地市场有回暖势头，并亮眼得多。2月欲出让5宗商住地，其中南沙庆盛枢纽板块一口气挂出2宗商地，出让体量“赶超”灵山岛。

而老城区天河金融城也罕见挂牌一宗商住地，坐拥一线稀缺江景，地块未开拍就吸引不少媒体、开发商来考察。

下面先回顾一下刚刚结束的1月土拍市场~

冷清！1月土地出让金额仅21亿元！创近五年新低

2019年1月，广州成功出让了黄埔2宗商业商务用地，以及花都一宗纯居住用地，土地出让总面积为97362㎡，同比去年下降77%；总成交金额仅21亿元，同比去年下降77.8%，创近五年新低！怎一个“冷”字了得！

纵观近五年广州一月土地市场，可谓波澜起伏。2015至2016年，广州一月份均仅出让一宗宅地，成交金额均不到30亿元，市场态势冷清。

直至2017年，广州1月拍地达到近五年高峰，仅一月就成交5宗商住地，揽金94.5亿元！离百亿元大关只有一步之遥。而2018年一月的土地市场依旧热度不减，土地成交金额也与2017年1月相差无几。

然而，在新的土地拍卖政策和楼市重拳调控政策下，今年第一个月的土地市场又重归平静。

当然，这并没有影响广州土地市场，1月依然有优质靓地出让，其中就包括花都湖板块的湖景纯宅地。

一起回顾一下。

1月土拍亮点回顾

1月成功出让3宗商住地 奥园拿下花都湖景纯宅地

① 广州开发区知识城ZSCN-C2-1商务用地最终被科学城（广州）投资集团以总价34099万元、楼面价3800元/㎡夺得。

② 广州市黄埔区KXC-E7-1商业用地最终被合景以总价16955万元、楼面价5662元/㎡拿下。

③ 花都区广花公路以东、花都湖以南J08-YY1宅地最终被奥园以总价158794万元、楼面价17000元/㎡揽入囊中。

值得一提的是，除了3宗商住地成功招到“金主”外，海珠区凤阳街凤和新市头村更新改造项目也顺利被方圆和美林基业收入麾下。

回暖！2月出让5宗商住地  起拍总价超百亿元

相比1月，广州2月的土拍市场有回暖之势。

广州土地市场共供应5宗商住地，总面积324749.2㎡，总起拍价达109.9亿元！分布在黄埔、天河和南沙三个区，拍地小高峰集中在中下旬。

值得一提的是，本月出让的天河区黄埔大道东646号地块起拍楼面价已达25838元/㎡，快要赶超去年成交最高楼面价26452元/㎡的三元里大道地块。

下面一起围观一下2月即将出让的地块具体情况~

黄埔区LG-NG-01地块

地块位于黄埔区富南路以东，腾讯路以南，土地面积共16784㎡，容积率4.0，最大计容建筑面积67136平方米。地块起拍总价42498万元，起拍楼面价6626元/㎡（剔除配建面积）。

 北边紧邻佳兆业.城市广场，西面临近南岗河，离地铁13号线南岗站直线距离不到1公里，周边住宅较为密集，生活配套还算完善。

值得注意的是，该地块要求竞买人于2022年投产，投产年产值不低于1.6亿元，达产年产值不低于16.5亿元！

  另外，竞买人还需承诺该地块用于建设生物医药制造、智能产业发展方向的企业孵化器，提供配套服务设施，项目投资总额不低于9.8亿元人民币，且本地块需配套建设一个占地3000平方米，建筑面积300平方米的公交首末站，并无偿移交给黄埔区交通管理部门使用。

  项目建成后，受让人自持物业不得低于项目计容总建筑面积的70%，自持年限10年，自持物业必须整体确权，10年内不得分割销售（含预售和现售）。

周边二手盘众多，均价在2~3万元/㎡左右。

天河区黄埔大道东646号地块

该地块面积为30946㎡，挂牌起始价为255638万元，起始楼面价为25838元/㎡。地块位于五号线东圃站地铁上盖，距离该地铁站仅约800米。附近有黄埔大道东、东圃大桥、广州环城高速等路段，地理位置较为便利。

根据规划，地块将建3栋26层高的住宅楼，以及3栋商业性质的楼宇，其中一栋高100米。从位置来看，住宅及商业楼均可望江。

根据出让文件，该地块的沿江一线建筑为商务商业性质，塔楼建筑高度将不高于50米。二线建筑为住宅性质，塔楼建筑高度将不高于80米。

目前，地块内部已清理平整，地面可见杂草、砍落的树枝及废石块。地块上还覆盖有绿色的滤网。江对岸是珠江前航道的江心小岛，主要面貌以树木、农田为主。

△地块全景图

周边工业气息浓重，新旧景象杂糅。分布有多个钢材城、五金市场，地块周围目前以工业面貌为主。

此外，与地块一路相隔的地方，可见兰亭盛荟的楼盘耸立，在各商铺、楼房之中，显得十分显眼。

板块附近的一手楼盘主要有以下5个，距离最近的兰亭盛荟2017年开售，在售均价约45000~55000元/m²。板块5公里范围内楼盘如下：

板块附近二手盘较为密集，价格皆在3万元/㎡至4万元/㎡。距离较近的美林湖畔花园建于2005年，二手售价49090元/m²；阳光桃源建于2012年，目前均价为41132元/m²；

南沙庆盛枢纽2019NJY-1地块

该地块总占地面积达6.96万㎡，总起拍价近12亿元，折合楼面价4530元/㎡。西侧紧邻去年5月由新鸿基拿下的2018NJY-4地块，是庆盛枢纽截止目前为止出让面积最大的一宗用地。

该地块配套条件、定向要求颇为苛刻。拿地企业必须为上市港企，独自或合作开发建设位于香港铁路沿线上盖已建成的各类投资或收租物业的建筑面积不少于100万平方米。

竞得人需要自持计容40%面积不低于10年；非自持的60%计容总建筑面积须引入人工智能、互联科技、创意创客、科技研发及成果转化、专业服务、金融及金融后台服务、国际教育培训、商贸服务等相关产业。此外，该地块要求建筑高度在100-250米之间，带有一定“地标”性质。

南沙庆盛枢纽2019NGY-1地块

除了挂牌这宗商服用地外，庆盛枢纽板块近日亦有一教育核心区工程进行线下招标。

南沙庆盛枢纽2019NGY-1地块（庆盛科创教育核心区工程）位于广州南沙区东涌镇，东至东部干线（待建），南至广深港客运专线，西至京珠高速，北至沙湾水道，距离庆盛地铁站约1公里，位于规划中的“人工智能园区”范围内。

地块占地面积14308㎡，起拍总价1.37亿元。值得关注的是，该地块为庆盛板块第一个PPP项目，需配建“人工智能园区”内道路、桥梁、学校等公建设施。

本次出让为继去年2018NJY-5地块出让后，“人工智能园区”再次出让用地。两宗地块均需要引进人工智能相关产业，可以预见的是，未来庆盛板块的产业园建设将逐步提速。

目前庆盛板块主要以布局产业园、商服项目为主，板块周边一手楼盘较少。距离较近的住宅区为东涌板块。

位于东涌板块的美的云筑，目前在售93~115㎡三至四房，均价1.9~2.2万元/㎡。

需要注意的是，东涌生活中心距离地铁站3~4公里，交通出行以“公交接驳地铁”为主。

相比之下，距离庆盛以北3个地铁站的亚运城，由于临近地铁口，教育、生活配套较为成熟，对未来产业园、庆盛上班族具备较强的吸引力。亚运城目前一手房在售均价26000~30000元/㎡，二手房25000~30000元/㎡。

值得一提的是，从2019年伊始，广州副中心“南沙”挂牌的两宗地块均位于庆盛枢纽板块。其中，1月25日挂牌了科创教育核心区工程项目；1月29日，挂牌了2019NJY-1商服地块。

回顾近一年时间，庆盛板块近期密集出让用地，自去年1月挂出2018NJY-1出租地块后，至今累计挂牌总占地面积达13.1万㎡，远高于同区的灵山岛板块，市内仅次于科学城。

2018年1月至今重点商服区挂地情况（单位：万㎡）

目前庆盛生活配套主要集中在东涌立交周边，石牌市场、百越商场可满足一般生活需求。

据广州中原研究发展部表示，庆盛枢纽地铁（4号线）、大湾区通勤（广深港高铁）特点与其他商服区相比特色鲜明、优势明显。加上广州官方“强南沙”战略，在金洲-蕉门等传统板块商服布局饱和后，庆盛将成为新的发展热土。

南沙黄阁2019NJY-2地块

南沙2019NJY-2地块位于南沙区黄阁镇东湾村进港大道北侧，为二类居住用地、中小学用地、商业服务设施用地。挂牌起始价为667870万元，起拍楼面价10291元/平方米。

该地块邻近地铁4号线蕉门站，附近有南沙区政府，不远处还有南沙万达广场，配套完备。根据规划，该地块还预留了地铁15号线地下接口，由此可见未来将会建成一个“双地铁”项目。

该地块未来将崛起十几栋住宅高楼，还有中小学校和花园等，令人充满期待。

值得一提的是，此块地的出让条件涉及东湾村旧村改造，竞买人需配建16000平方米复建安置房，由黄阁镇东湾村按规定的建设费用成本价回购，专项用于东湾村旧村庄改造。且要求吸水脚片区旧村改造拆迁补偿安置协议签约率须在50%以上，以及微改造投资额须达到总投资额的50%以上。

该村临近地铁四号线蕉门站，村子附近一手楼盘保利半岛在售97-154㎡复式及叠墅，精装均价3.5万元/㎡；二手楼盘中富门花园均价1万元/㎡，南沙境界均价2.1万元/㎡，逸涛半岛均价3.1万元/㎡。

2月的5宗商住地将花落谁家呢，敬请关注乐居君带来的拍地报道。最后附上2月商住地土拍日历图~

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广州乐居

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