单价2万元出头！8万元装修费！天河地铁神盘日销过百套

2字头买天河地铁站旁一手房！近日，一个“神盘”几乎刷爆所有地产人的微信朋友圈。

说的就是距离地铁6号线沙河顶站15分钟步行路程的尚塬颐都汇。

这个盘火到什么程度？6月1日开盘，当日就卖出一百多套。

在连续几日遭“哄抢”后，中介称开发商实行“限量发售”，每日仅放出30套，下午看房，第二天早上才能过来排队刷卡，更有中介称为了让客户抢到想要的户型，早上五点就要排队。

“限量发售”后，销售称每天在早上开售后15分钟就能卖光30套。

而乐居君踩盘当日，广州正发布着橙色暴雨预警信号，再加上开发商有领导到楼盘检查，销售中心一直拖到下午4点多才开放，但从中午开始现场已经有不少中介以及开着车牌为粤A、粤B、粤E的客户在门口守着。

销售中心一开放，几乎每张台都被坐满，中介不停按着手机为客户计算房价。

到了端午假期，情况就更加夸张了。从中介朋友圈视频看到，现场人多到需要出动保安来维持秩序。

说真的，近一两年乐居君踩过不少公寓楼盘，包含产权公寓和使用权公寓，但这种买家“不求户型，只求能买到”的情况实属少见。

究竟这个楼盘是“笋盘”还是“坑货”？我们赶紧来扒一扒。

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主打53~70㎡一至两房户型

均价2.25万元/㎡

尚塬颐都汇位于天河先烈东横路，距离地铁6号线沙河顶站15分钟步行路程，隔壁就是星海音乐学院附属中等音乐学校，周边汇集了多个大型服装批发市场。

其实质为广州市市政集团有限公司2012年拿下的沙河顶旧厂房改造项目，楼面价2.7万元/㎡。

项目用地面积12643㎡，规划用途商业、办公，总建筑面积81659㎡，其中计容建筑面积56894㎡，容积率4.5，总投资约8亿元。

|项目改造效果图，来源广州市城市更新局

项目总共有三栋建筑，其中1栋去年开盘，产品主要为46、70㎡跃式一房一厅，层高3.8米，价格为2.7万元/㎡，目前仅剩下少量尾货，今年底可交楼。

3.8米的层高导致产品给用户体验非常不好，即使个子不高的人上二楼卧室也要弯着腰，嗯，感觉挺压抑的

|70㎡跃式一房一厅

至于近日遭哄抢的产品位于目前主推的2栋，户型为53~70㎡一至两房，其中最受欢迎的是总价较低的53㎡一房一厅和58㎡两房一厅。

需要注意的是，2栋后面有一小型发电站。

53㎡一房一厅户型布局简单，从门口进来依次是厨房、卫生间、客厅以及卧室。比较让人惊喜的是，这里所有的户型都带阳台，解决了公寓要在室内晾晒衣服的通病。

58㎡两房一厅户型也大同小异，客厅面积缩少，增加多一个房间，厨房与卫生间分开。

|样板房客厅内不断有购房者询问销售问题

62㎡两房一厅户型比较住宅化，不但厨房可以明火，还有玄关设计，整体布局也少了几分公寓的味道，实用面积大，即使是最小的房间也不会让人感到局促。

总体看下来，乐居君感觉项目产品麻雀虽小，五脏俱全，小两口选择一房户型已经够用了，而一家三口选择两房户型，居住体验也不会太差。

不过，吸引购房者的不是项目产品，而是其2字头的均价。

销售给乐居君算了一笔账，以一套53㎡一房为例，现一口价111.54万元，另外加8万元装修设计费，总价119.54万元，折合2.25万元/㎡。

由于项目有房产证，首付5成后，余下房款可贷款10年，月供约6160元/㎡。

看到这里也许大家都会有疑问，8万元的装修设计费是什么？

销售介绍，这8万元其实也是房款的一部分，开发商分开收是为了给自己和购房者省税费，但这8万元并没有发票和收据。

乐居君再三追问这样收款是否合规，销售显得有点不耐烦：“这8万元所有人都要交，你想买就交，你接受不了就别买。”

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周边二手房最高5万元/㎡

买前先解决三大疑问

项目所处的沙河片区近年来不仅没有一手楼盘在售，就连二手房放盘量也少之又少。

一般楼龄超20年的楼盘报价约在3万元/㎡，较新一点楼盘报价在4.5~5万元/㎡。

|数据来源：链家

项目虽然是公寓性质，但其还剩33年产权+均价2字头的优势确实十分吸引，至于买不买得过，乐居君认为还要解决以下几点疑问：

1、这8万元装修设计费要不要交？

要消费者无端端掏出8万元，而且还没有合同没有收据，多少会让人觉得有蹊跷。

早在2016年，广东省住房和城乡建设厅就发布了《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》，其中明确要依法查处房企商品房销售不予明码标价、在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用行为。

也就是说，这8万元的装修设计费只是巧立名目，违规向购房者收取额外费用而已。而且8万元占到总房款的6%，不是一笔小钱了！

2、内环路高架桥对住户有噪音污染？

项目1栋紧挨内环路高架桥，打开阳台窗户就能听到车呼啸而过的声音，且这条高架桥联通天河、越秀和广园东路，车流不是一般的大。

按理来说，1栋已为2栋住户隔绝不少噪音，但当日乐居君在2栋阳台，还是能明显听到车流经过的声音。

3、项目所处板块租金回报率是多少？

投资公寓，绝大多数人都要考虑什么时候回本。

销售称，项目已经与酒店管理公司有合作，购房者买了公寓后可直接甩手给酒管公司打理，租金为4000~4500元/月，每年递增8%，合同期为6年。

如果按照销售说法把房子交给酒管出租，按4000元/月的租金计算，如无意外第14年差不多可以回本。

年投资回报率方面，我们同样按4000元/月收益计算，一年收益为4.8万元，以总价119.54万元来算，年投资回报率为4%，看起来的确不错。

但乐居君在链家网站搜索发现，沙河片区单间租金大概是1333~3300元/月不等，这还涵盖了住宅和公寓。

再加上项目周边大型批发市场众多，乐居君认为，片区有租房需求的多为批发市场员工，片区环境较复杂，在珠江新城、体育中心、环市路等商圈上班的白领不会首选在片区租房。

综上，该楼盘有着交通方便、部分户型可以明火、均价2.25万元/㎡等优点，但我们也不能忽视其收取额外房款、临近高架桥、租金回报存疑等问题，不能盲目跟风，人买我买。

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广州乐居

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