央行房贷新规解读：购房成本或减少！（附广州最新利率）

8月25日，央行就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜发布公告，明确了住房贷款的新定价办法，这也标志着按揭款以“贷款基准利率”为标尺的时代彻底结束了！

相关报道：央行：10月8日起调整新发放商业性个人住房贷款利率

央行发布房贷利率重磅政策，核心要点主要有4个：

1、贷款利率定价以前是参照“贷款基准利率”上浮或者下调一定比例，现在变为“以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成”。（LPR即贷款基础利率） 

2、首套房贷款利率不得低于LPR，二套房不得低于LPR+60个基点。照此计算，按8月20日5年期以上LPR为4.85%，即首套房利率不得低于4.85%；二套房贷利率不低于5.45%，与现有房贷实际最低利率水平基本相当。 

3、一旦加点数字确定，合同期限内就不得更改。但贷款客户可以和银行约定如何重定LPR的利率，最短可“一年一调整”。 

4、新政策于2019年10月8日起实施；之前的贷款仍按旧有政策执行，公积金暂不调整。

消息一出，各房地产中介就开始发出“10月8日起利率上涨”、“银行额度紧张”、“月供上涨”等朋友圈。

一时间，“央行房贷利率新政是否会导致买房利息上涨”成为公众热烈讨论的话题。

今天，乐居君就为大家算算账，对比房贷新政前后还款额并带来广州最新房贷利率。

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房贷新政后，还款总额比目前少约24万元

LPR，实际上就是各大银行每月会上报一个贷款利率，然后根据加权平均计算出一个市场基准的利率数据。

而这个月（8月20日）五年以上的LPR为4.85%。

如果这个数据9月不变的话（其实这个利率变化也不会很大），那么新政开始后首套房贷款利率最低也就是4.85%了，二套房为5.45%。

看回目前广州的房贷利率，基准利率为4.9%，但多数银行都是基准上浮10%，也就是5.39%；二套房多为基准上浮15%，也就是5.63%。

也就是说，即使银行执行的是基准利率，也会比目前的LPR要高！

具体到还款额方面，同样贷200万元，如果10月8日后LPR为4.85%的话，首套房总还款额还要比目前基准上浮10%的低，约有近24万元的差距。

而二手房的利率也是新政后的比较优惠，比新政前减少8.2万元。

所以说，如果该城市原本房贷有优惠折扣的话，那新政后利率是增加了，如果没折扣的话，新政后首套房贷利率是下降的，二套房却升高。

但在我们广州，由于主流银行的首套房、二套房贷利率分别上浮10%、15%，所以新政后的利率反而更加优惠。

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基准上浮10%仍是主流

4家银行首套房贷利率上涨

为了解新政对广州房贷利率是否有影响，乐居君致电部分银行咨询房贷利率情况。

整体看来，基准上浮10%依然是大多数主流银行目前执行的房贷利率，汇丰银更是实行基准利率。

广发银行、中信银行、光大银行、招商银行、兴业银行首套房贷利率均上浮15%，浦发银行更是上浮20%。

二套房方面，大部分银行房贷利率上浮15%，浦发银行、光大银行以及中信银行均上浮20%。

放款时间方面，除交通银行、农业银行、农商银行、招商银行、中信银行以及兴业银行额度较紧张外，其余大部分银行不超一个月即可放款，浦发银行和汇丰银行更是一周内即可放款。

值得一提的是，首套房贷利率方面，建设银行、恒生银行、招商银行、平安银行较一周前有所上涨，其中建设银行从上浮5.39%到上浮10%。

工商银行、农商银行、广发银行、光大银行、平安银行二套房贷利率较一周前上涨5%左右。

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业内：新政对大部分人没有影响

早在8月20日，央行副行长刘国强就在国务院政策例行吹风会上表示，央行将会发布关于个人住房贷款利率政策的公告，有一点可以肯定，房贷的利率不会下降。

那么未来购房成本会增加吗？对此，业内专家给出了不同的看法。

易居研究院智库中心研究总监严跃进

严跃进认为，未来房贷的计算方面，或呈现因人而异、因额度而异、因市场而异的现象。对于购房者比较关心的一个问题，即买了一套房后，其贷款利率是否会上调的问题，首先应该看到，这个五年期的LPR利率是有时候会上调，有时候会下调，所以本身也使得最终购房者办理的房贷利率也会上调或下调。

其次客观来说，从近期的房地产贷款政策看，以收紧为导向，那么这可以理解为基于“LPR基础利率+基点”后形成的利率是会有所上调的，即过去是根据“央行基准利率+基点”来计算利率的，而现在是“LPR基础利率+基点”，政策中也说了，根据因城施策的原则，相关银行应该主动调整这个基点，且不能低于央行的规定。

他强调，如果后续银行资金比较宽裕，类似LPR基础利率也有下调的可能，那么最终算出来的房贷利率也有可能是下调的。

新网银行首席研究员、国家金融与

发展实验室特聘研究员董希淼

董希淼认为，此次调整的最重要的变化，是个人住房贷款定价基准的变化。在这次调整之前，个人住房贷款的定价基准是贷款基准利率，即按基准利率上浮或者下浮多少，来确定个人住房贷款利率。调整之后，个人住房贷款的定价基准是货款市场报价利率（LPR），即在LPR的基础上加点。

以5年以上贷款利率为例，原基准利率为4.9%，现LPR为4.85%，首套房贷若不加点，比基准利率低5个基点，因此银行加点可能性高；二套房贷加60个基点后为5.45%（4.85%+0.6），约为基准利率上浮11%。

“这是全国统一的最低要求。央行省级分支机构将按照‘因城施策’原则，根据当地房地产市场形势变化，确定各地首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限，预计多数地区个人住房贷款的实际利率将会基本保持不变。”董希淼说道。

融360大数据研究院分析师李万赋

李万赋认为，对绝大部分购房人来说，影响不大。后期，如果LPR利率下调，根据央行的这一规定，首套、二套房贷的最低利率自然也会随之下调，需要注意的是，这仅指最低利率，预计执行利率短期内很难出现显著的、普遍性下降。

最后，我们来一图看懂房贷新政前后广州购房成本有何变化！

部分内容来源广州日报

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