爆踩天河200万元以内楼盘！30多㎡做三房，竟带2个卫生间

来了，来了，乐居君带着最前线踩盘猛料走来了~

上一期，我们梳理了广州中心六区200万元以内的房子，回顾请戳→没想到！200万元广州中心区买三房竟有300个楼盘让你选

光说没用，踩盘才是硬道理！

所以，为了让大家更加了解200万元以内的三房都是啥样的？乐居君近日爆踩天河十几个盘，看了员村新村、棠德花苑、天平架及沙河顶地铁站周边等几个区域。中途还遇上一场“狂风暴雨”，差点淋成落汤鸡，呜呜呜……

不过，爆踩下来除了累，乐居君最大的感受是：劳动人民的智慧和想象力真的是无穷的啊。为什么这么说？看完你就知道！

01

员村新村

一室一厅被改成三房

还有一房是原来的厨房卫生间

看过上期文章的各位，还记得那个突然被乐居君cue到的30多㎡小三房嘛~

没错，就是它！遗憾地是，还没来得及去看，房子就下架了，貌似业主不着急用钱，所以先不卖了……（有钱就是任性，卖个房都看心情。）

不过，乐居君还找到了几个跟这个差不多户型的，虽然网上挂的是40㎡多一点点，但实际面积也只有30多㎡，来看一下。

员村新村位于员村二横路，小区房子都是比较老的单位房，最早期建的还是在上世纪80年代（确实很老）。

但奈何不住位置好啊！离员村地铁口不远，走路的话也就几分钟，不远就是天河公园，交通便利、配套齐全。

小区环境也还可以，房子外立面看上去相对整洁，并没有那么旧。中介表示，这里住的原业主比较多，租客也以珠江新城的上班族为主。

目前，员村新村共有8套房在卖，面积大多为40㎡左右，其中200万元以下的三房只有一套，面积40.35㎡，挂牌价为172万元，单价42628元/㎡。

| 数据来源：链家

先来看一下户型图：

| 图源：链家

三个房间的面积都很小，其中一间被用作书房，还有一间在过道的另一边。

据介绍，房子本身是一室一厅，过道那边的房间原来是厨房卫生间，后来被改造成一个小房间，整体也就变成了三房。

可以看出，房子是精心装修过的，拎包入住没问题。客厅有个小飘窗，一进门右手边是开放式厨房，整体空间并不显得拥挤。

但房间的话，就……一言难尽了。

进门就是床！

主卧还好，有个小飘窗，房间里还能搁一个衣柜。而户型图上面说的那个书房，也被做成一个卧室，勉强放下一张单人床，大概一米宽吧。

下面这个是过道那边的房间，只有一张床和卫生间，据说单个出租能租到1000元左右，三房整租的话能租到3500元。

由于屋里没有晾衣服的地方，洗了衣服只能拿到外面去晾。而且，房子是在一楼，一到雨季，潮湿度可想而知。

随后，中介又推荐了小区内另外一套房。跟这个面积差不多大，同样是过道分开，装修格局不太一样，网上挂的是两室一厅，总价184万元。

| 图源：链家

房子在三楼，属于中楼层，也是精装修，有一个不大的阳台，视野被前面的楼挡住，但好在是有晾衣服的地方了。

主卧相对宽敞，收拾的井井有条。客厅内有一个2㎡大的储物间，说是可以铺个榻榻米，当小孩子房间，这样就变成三房了。what？！

卫生间在厨房里面，广州有很多老房子户型都是这样设计的，不知道为什么……

过道另一边的房间，也是面积不大，但设计得相对合理，还设有洗手台。就是卫生间太小，胖子的话转个身可能都有点儿困难。

说实话，实际面积30多㎡做三房，本来就无法想象，但看完员村新村的房子，乐居君真心明白了什么叫“麻雀虽小，五脏俱全”！

02

棠德花苑

50多㎡均为改装小三房

同户型总价最多竟相差三十万元

棠德花苑也是乐居君之前有特别提到的，这个算是天河区的刚需大盘，配套成熟，小区内有6所幼儿园，一个棠德南小学，周边交通便利，在建的地铁21号线棠东站就离小区东门不远。

小区环境也不错，有两个大花园，视野比较开阔，生活氛围比较浓厚。

乐居君要看的房子是这个↓56㎡的小三房，客厅中部出南向阳台，该房挂牌价195万元，单价为34692元/㎡。

| 图源：链家

说是三房，实际上原来的户型是大一房一厅，业主在客厅隔了两个房间，我们看到的卧室B、C都是隔出来的。

| 主卧（图源：链家）

| 隔出来的两个房间（图源：链家）

这里要说一下，乐居君原本是要去看这个房的，但是没想到！！已经到楼下了，这栋楼正在洗楼梯，上不去！

无奈，乐居君只好在中介带领下，看了同户型的一个两房，说看了以后让我自己想象三房啥样……

这套两房在2楼，紧邻大马路，白天应该会比较吵。

一进门就是客厅，因为没有人在住，长时间不打扫，看上去有点破破的，右边那个是隔出来的房间。

乐居君看了下，这个隔出来的房间并不大，只够放下一个床，一张桌子。所以可以想象，如果隔成两个房间得有多小。

厨房

值得一提的是，该房挂牌价仅为174万元，单价在30000元/㎡左右。跟上面那个挂牌195万元的房子唯一区别就是：一个三房、一个两房。

多一个房，总价竟然可以差这么多吗？

中介说，该小区还有一个改装的小三房，64㎡，2楼，挂牌价为230万元；而同户型5楼的一个两房，挂牌仅200万元，整整差了30万元！另外，房子是不是精装修，总价也会差很多。

在这里，乐居君提醒各位，真的没必要为了一堵墙多花二三十万元。有这个钱，还不是自己想咋改咋改！

03

天平架

高层楼梯楼

爬不动楼的要慎重

这里踩的是地铁6号线天平架周边的两个盘：公路规划局宿舍和陶苑小区。

实际上俩盘离地铁站都有一段距离，尤其是陶苑小区，走过去大概要十来分钟，不过天平架是它们最近的地铁站了。

首先来看公路规划局宿舍的一套小三房：

这是楼下环境，有个小院子。公路规划局宿舍是一个单体楼，1993年建的，距今已经26年，外立面看上去稍显沧桑。

要看的房子在8楼，没有电梯！乐居君这种平时不爱动的人，爬上去真心不容易。但中介说，像这种高层楼梯楼，他们每天都要爬好几栋！怕了怕了……

下面看一下房子的户型图：

| 图源：链家

这套房总面积78㎡，标准三室一厅没有改过的，户型方正，目前挂牌价为190万元，单价24344元/㎡。

因为业主没有重新装修，地板看上去比较脏，而且屋里墙壁都有点薄，估计隔音也不好，如果考虑入手的话，要花大价钱进行装修。

乐居君比较喜欢的是，三间卧室都朝南，采光通风比较好，有一间还有个大阳台，视野也不错。

但，卫生间又是在厨房里面……

总体而言，这套房子的价格还算可以，面积也不算小。如果不介意高楼层、不怕装修麻烦的话，倒是可以考虑一下。而且，离得不远就是侨乐幼儿园、侨乐小学和广州七十五中，小孩上学比较方便。

侨乐小学

接下来，我们来看看陶苑小区。这套房子在3楼，东北朝向，面积71㎡，挂牌价为175万元，单价24493元/㎡。

| 图源：链家

因为有租客在，不太方便拍照，以下图片来自链家。

这样看着客厅采光很好、也比较通透是吧，但实际上采光、通风都不怎么好，客厅窗户比较小，进去后给人感觉闷闷的。

主卧比较大，光线也很好。次卧是室内窗，想要通风的话就只能靠客厅的窗户常开着。

这一间呢，说是一个卧室，实际也是隔开来的，空间狭窄，连窗户都没有，只能用来堆放一些杂物，根本住不了人。

厨房也比较简陋。

陶苑小区是1996年的房子，小区比较老，而且不大，也没有停车位。最重要的是，房子靠近大马路，车来车往的确有点吵。

小区靠近沙太南路

04

 沙河顶 

服装批发集散地

人多车多房子也多

在地铁6号线沙河顶站周边，乐居君分别踩了侨翠苑、先烈东路一个单体楼和永福东约巷单体楼。

沙河商圈是广州著名的三大服装批发集散地之一，主要以南城、北城、万佳、益民、金马、魅力东方牛仔城、沙东有利服装批发城为主。

所以来到这里，乐居君的第一感受是——人真多！走在街上，可以看到很多拉货的，人来车往，十分热闹。当然，也有点嘈杂，加上街边店里的流行音乐，说话都要提高几个分贝。

先看侨翠苑：

侨翠苑距离沙河顶地铁站只有几百米，走路的话五分钟，还是比较近的。我们要看的这套房是侨翠苑的一个蝶式小三房，又是在8楼……

| 图源：链家

房子是1995年的，总面积47.8㎡，挂牌价158万元，单价为33055元/㎡，据说最早是香港那边的企业开发的，实用率很高。

| 图源：链家

一层是客厅、厨房、卫生间，还有一个小卧室和阳台。业主精装修，根本看不出是那么老的房子。

阳台在一层卧室里面，空间相对宽敞，放一个洗衣机、堆一些杂物绰绰有余，还能晾衣服哈~

二层有两个卧室，都不大，卧室里面的窗户很小，所以看着采光不是很好。而且层高不到两米，给人感觉有点压抑。

但楼顶的风景特别好！视野开阔，还能望到白云山~

对了，这套房子是省级先烈东小学的学位房，站楼顶就能看到小学的大牌子，想买学位房的可以关注一下。

下面这套是先烈东路的一个单体楼，离沙河顶地铁站也很近。

| 图源：链家

房子总面积60.93㎡，东南朝向，挂牌价162万元，单价26588元/㎡。说的是三室一厅，但有个房间是这样隔出来的……

里面长这样，这房间估计只能放个桌子喝喝茶吧。

另外两个房间，主卧还比较好，有大大的窗户，光线充足。奇葩的是，两个房共用一个衣柜，嵌到墙里面的那种，还特别厚，本来就小的次卧显得更加小了。

主卧

次卧

不知道最初设计的时候是咋想的，想象力是挺丰富。

卫生间在厨房里面，乐居君已经不想说啥了……

接下来看看永福东约巷的一套房：

这套房在8楼，同样没有电梯，总面积69㎡左右，挂牌价198万元，单价28695元/㎡。进门左手边是卫生间，正对着是开放式厨房，看着像是原来阳台改成的。

客厅很大，也很敞亮。虽然堆了很多东西，但还是有不少空间，不会觉得拥挤。

这是靠近门口的一个房间。

穿过客厅过去，有两个房间和一个阳台。

由于房子是在顶楼，乐居君看到在阳台的一个角落有漏雨发霉的痕迹。

但整体看下来，这套房性价比是比较高的了，而且窗户外面还可以看到广州动物园。（虽然只是一片树林围墙）

踩盘手记:

在天河200万元以内买三房，交通要求便利、配套成熟的前提下，本身所选择的房源并不多，基本上都是超过10年甚至20年的楼梯楼，且多是一房一厅或两房一厅隔出来的三房，因此整体布局会比较压抑。

乐居君认为这类房子，用来出租或投资可能会比较好，自住且对舒适度有要求的话，这里就不适合你挑选了。

OK看完这些，相信大家对天河区200万元以内的三房大概也有个了解了~

下一期，我们来看看学位房霸主越秀区200万元以内的三房是啥样子的。

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广州乐居

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