凉！11月广州卖地揽金未破百亿 猛！12月582亿推23宗地

11月的土拍市场，在时代中国斩获科学城年内首宗宅地后收官。11月供应的14宗商住、商业用地中，3宗宅地终止出让，4宗宅地因无人报价延期出让，其余地块均底价成交。年终来临 ，土地市场的凉意，会在12月有反转吗？

乐居君统计广州公共资源交易中心数据显示，11月广州揽金96.65亿元，环比10月上浮7.54%。成功出让7宗商业、商住用地，数量与10月持平。土地出让总面积37万㎡，环比11月上涨59.7%，其中南沙明珠湾近14万㎡巨无霸宅地占据总出让面积的三分之一。

在当前降温的土地市场，地价下滑也体现了政府的让步。如广州花都商业大道宅地曾经惨遭流拍命运，重新挂牌回炉出让时，地块总价下降近1.58亿元，体现了市场回归理性的一面。

要知道，土地拍卖是一场政府与房企的“博弈战”，一方面，政府积极推地，另一方面受市场低迷、融资收紧的宏观影响，“回笼资金、拼业绩”成为房企工作的重心，拿地态度更趋谨，高溢价拿地的现象明显减少。

克而瑞数据显示，10强房企中有9家在10月份新增拿地金额远低于全年平均水平，恒大、碧桂园和万科10月拿地金额较全年平均水平大幅下降。 

当然，在土地市场转凉之际，国企、央企凭借自身贯穿周期的资金实力和低融资成本表现“积极”。招商、中海等企业10月拿地金额超过80亿元。在近期的深圳土拍中，5宗成交地块最后也均由国企拿下。

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总起价582.66亿元！

年底卖地狂潮来了！

虽然房企拿地节奏放缓，但政府推地却十分积极。12月广州猛推23宗商住、商业用地，起拍总价582.66亿元！总面积203万㎡，地块涵盖番禺、荔湾、天河、增城、黄埔、南沙和花都等七大区域，增城更是壕气挂牌7宗宅地，总起价超233.96亿元，年底土拍大戏一触即发！

供地量大，亮点地块也有不少。其中，曾经起拍楼面价超3万元/m²的番禺区东环街易兴地块，一度成为广州土拍史上起拍楼面价最高地块（后被荔湾冷冻厂地块36060元/m²打破），惨遭流拍后，如今面积增加到13万㎡重新回炉出让。

上月遭遇“无人出价”尴尬的广氮板块，挂出另一宗商住地，起拍楼面价3.4万元/㎡。值得一提的是，寸土寸金的广钢今年本月释放一宗宅地 ，起拍楼面价超3万元/㎡。随着广钢新城4万元/㎡+的“标杆地块”入市，广钢一手价格或将冲击6万元/㎡关口。

荔湾

荔湾区芳村大道南以西，鹤洞路以南AF040225-A地块

  土地用途：二类居住用地

  宗地面积：16429㎡

  挂牌起始价：217685万元

  起始楼面价：28150元/㎡

根据《2019年供地蓝皮书显示》，今年广钢新城仅计划供应2宗商住地。即本次挂牌的AF040225-A以及4月由中海夺得的AF040225-B（成交楼面价34665元/㎡），因此该地块尤其显得“矜贵”。

广钢板块目前在售一手价格集中在4.9-5.2万元/㎡之间，但部分高价地转化项目已突破至5.7万元/㎡。

地块享受广钢新城配套，但离地铁较远，距离最近的地铁站鹤洞直线距离都要1公里以上。地块三公里内楼盘较多，距离地块较近的楼盘为保利和光晨樾、保利东郡、珠江金茂、葛洲坝紫郡府等，价格集中在4.8-6万元/㎡左右。

天河

天河区广氮AT0607113地块

  土地用途：二类居住用地

  土地面积：17648㎡

  挂牌起始价：186138万元

  起拍楼面价：32000元/㎡

本次挂牌的7084地块，位于天坤三路北侧，天健上城居住区东侧。与上月终止出让的天河广氮AT0607113地块是邻居，不过相比7113地块，本次出让地块面积更大，起拍楼面价也贵了2000元/㎡。

地块位于广东奥林匹克中心以西，周边有在建地铁21号线世界大观站、规划地铁19号线穿越。紧邻广氮花园，南接广园快速路，西接健明五路，周边居住氛围浓厚，交通便利。该片区有广州奥林匹克中学、博雅小学、市中医院、菜市场等。地块目前是一块较为平整的空地，整体来看较为宽阔，内部有绿植覆盖，未来土方成本较小。

这是广氮区域时隔9年后再卖宅地，上一次还是在2010年，经过50轮鏖战被天健以12.9亿元拿下，当时楼面价为8124元/㎡，建成项目为天健上城，如今二手均价为4.5万元/㎡。

番禺

番禺区东环街易兴DHJ15-01地块

  土地用途：二类居住用地

  宗地面积：131906㎡

  计容建面：244477㎡

  挂牌起始价：554474万元

  起始楼面价：24268元/㎡（扣除政府回购16000㎡住房）

  该地块曾于今年6月20日流拍，现重新挂牌出让，对比上一次出让，此次挂牌出让条件做了大幅调整，面积从46446㎡增加至131906㎡，挂牌起始价从104673万元增加至554474万元，容积率从1.1提高至2.3，起拍楼面价也从33838元/㎡降到了24268元/㎡（扣除回购房）。

番禺易兴DHJ15-01地块位于番禺总部地带，临近万博商圈，地处里仁洞村、金山工业园以及新光快速路之间。该地块目前处于围蔽状态，内部尚未平整，杂草树木丛生,地势较为平坦无明显坡度。

地块3公里内覆盖汉溪长隆地铁站、万博商务区，东南侧5公里为市桥商圈，生活、教育配套完善。8公里可直达广州南站商务区，东北侧10公里为思科智慧城。日后可承接多个规划区的建设规划利好，发展潜力较大。

  生活配套方面，附近的里仁洞村配套匮乏，以城中村面貌为主。地块西侧过了马路就是招商金山谷与富豪山庄、宜家家居，来可实现配套共享。交通上还能通达万博、市桥等商圈，能满足居住者对于大型商场的需求。

  医疗配套方面，地块3公里距离有祈福医院，距离4公里处有番禺区第五人民医院和广东省妇幼保健院。教育资源方面则相对齐全，周边有里仁洞小学、华南碧桂园小学、香江育才实验学校等多所优质学校。

  航拍里仁洞村（部分区域）

  片区住宅新盘则十分稀缺，一手房主要来自祈福缤纷汇，价格为4.5万元/㎡。也就是说，易兴DHJ15-01地块的楼面价已超过周边项目的二手房价，直逼一手房价。

南沙

黄阁南路与进港大道交界处西南侧地块

用地性质：商住混合用地挂牌起始价：520190万元宗地面积：122358㎡起始楼面价：10431元/㎡

地块位于黄阁南路与进港大道交界处西南侧。根据出让条件，地块要求竞得人须在本次出让地块成交后30天内与黄阁镇亭角村民委员会签订开发协议。

说到亭角村，早在今年5月底，广州南沙区人民政府网发布《南沙区亭角村控制性详细规划调整征询意见公示》。公示提到，亭角片区将增加一个36班小学、一个12班幼儿园和一个15班幼儿园，并规划4栋150米高建筑！

楼市方面，亭角村周边坐落万科3个新盘和二手盘，均价在2.1~2.8万元/㎡。新房方面，万科白鹭郡在售70~101㎡三至四房复式，带装修约2.6~2.8万元/㎡，预计2020年5月交楼。万科海上明月在售均价约2.1~2.5万元/㎡。二手盘方面，亭角村周边有万科南方公元大型楼盘在售，均价2.1万元/㎡。

花都

花都区工业大道南三一期地块

      土地性质：二类居住用地
      挂牌起始价：175744万元
      宗地面积：153740㎡
      起始楼面价：10056元/㎡

此前挂牌，地块起拍总价超21亿元，起拍楼面价12570元/㎡；而本次挂牌起拍价为175744万元，折合楼面价10056元/㎡。一番对比下，起拍总价降了43935万元，起拍楼面价降了2514元/㎡。

       地块位于大陵河以东、工业大道以南，广清高速以西，靠近广州北站， 交通便利。周边有丰富的医疗、教育资源及成熟的果蔬市场，生活便利。

目前，该地块周边二手楼盘数量比较多，南华时代城在售均价1.7万元/㎡；达明阁在售均价1.6万元/㎡；天马河公馆在售均价1.6万元/㎡；天马丽苑二期在售均价1.8万元/㎡。新盘相对较少，仅有祈福万景峰在售均价2.3万元/㎡；名荟公馆在售均价2万元/㎡。

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花山镇莲山北路西侧G08-HS04一期地块

  土地性质：二类居住用地

  起拍总价：187182万元

  宗地面积：56830㎡

  起拍楼面价：12618元/㎡

  据2019广州供地蓝皮书的资料显示，该地块西接文化旅游城，与花都儿童公园相邻，距离广州融创文旅城1公里左右，与地铁9号线马鞍山公园站相距约5公里。近平步大道、凤凰路，交通便利，拥有黄冈实验小学、石岗小学、长岗中学等丰富的教育资源。 

公告显示，该地块公共服务和地块配套包括垃圾压缩站、变电站、公共场所、综合医院、社区卫生服务中心社区卫生服务站、消防站、派出所、燃气设施和燃气抢险点、公交首末站、老年人福利设施、党群服务中心、幼儿园、小学等设施。其中，配套幼儿园建筑面积为3240平方米，将设置12个班。

地块周边约5公里范围内，有多个住宅新盘在售，售价多为1.5-2.9万元/㎡不等。

黄埔

二十一号线镇龙车辆段地块

       土地用途：交通场站用地兼容居住用地、中小学用地

  宗地面积：242175㎡

  挂牌起始价：518897万元

  楼面价：10686元/㎡（剔除自持部分）

地块需要自持2.3万m²计容的租赁住房，扣除自持部分后，地块起拍楼面价为11325元/ m²。除自持部分外，该地块需对幼儿园、小学进行无偿配建。

按照以往惯例，本次挂牌地块由广州地铁集团以底价拍下，再与合作企业进行开发的可能性较高。

镇龙车辆段周边有多个成熟楼市板块，其中包括知识城、中新镇以及朱村。目前知识城一手项目价格集中在2.3-2.5万元/m²之间。增城中新镇项目2.3万元/m²，朱村板块凤岗地铁站周边项目2万元/m²起。

黄埔区水西停车场地块

  土地性质：交通场站用地兼容二类居住用地

  宗地面积：87299㎡

  挂牌起始价：358006万元

  楼面价：16702元/㎡

该地块占地面积为8.7万㎡，建筑面积22.4万㎡。地块需自持1万㎡计容面积作为租赁住房，目前地块起拍总价为35.8亿元，扣除自持部分后，起拍楼面价16702元/㎡。

水西停车场地块周边楼市成熟度高，优质一手、次新房大盘林立。距离地块较近的一手项目为科城山庄、保利罗兰国际，均价4万元/ m²；去年11月出让的萝岗车辆段地块转化项目“品秀星樾”入市在即。

二手方面，地块5公里范围内有新福港鼎峰、万科东荟城等项目，价格在3.4-4.2万元/ m²之间。

值得一提的是，由于近期科学城-香雪板块全新一手项目集中入市，全新盘售价间接带动二手次新房单位价格上调；随着产业、规划利好落实，该板块二手房业主叫价心态相对强势。

增城

地铁二十一号线中新镇坑贝站南居住项目地块

  土地性质：二类居住用地

  起拍总价：536600万元

  宗地面积：155668.46㎡

  起拍楼面价：12274元/㎡

地块现状为地块平坦，前身为采神（广州）纺织有限公司、城高（增城）塑胶五金有限公司、广州市通用新产品开发有限公司，在今年6月被纳入了增城城市更新项目之一。

地块内部旧村房仍旧存在，周边均为绿地和旧村与广汕公路有段100米左右的距离。值得一提，该项目距离坑贝地铁站较近，未来通过21号线，前往广州时间约40分钟-1小时，对于在经常来往广州来说算是比较方便。

但是此地块距离生活区比较远，周边配套成熟程度偏低。目前，地块周边新盘较少，三公里范围内有科慧花园在售，均价约2-2.1万元/㎡。

朱村街山田村83003205A19058地块

  土地用途：二类居住用地
  宗地面积：77530.47㎡
  容积率：≤3.0
  挂牌起始价：279000万元
  起拍楼面价：11995元/㎡

该宗地坐落增城最热刚需板块之一——朱村板块，交通优势明显，整体素质较高。

  目前，地块现状为地块平坦，前身为广州市永辉纸板厂，右边紧挨着广州锦源气雾阀有限公司，现均已停业，是荒废的旧厂房。且地块生活配套偏村镇级，周边的商业、医疗等配套仍存在明显不足。庆幸的是，根据规划，地块对面将新建一座面积为4个天河城大小的商业区，一旦落成，该区域的商业配套得到强力补充。

  不过，瑕不掩瑜，配套方面的劣势难以掩盖其交通优势。地块出门即是广汕公路，毗邻北三环高速公路口，距离今年即将全线开通的21号线山田站仅约100米左右，既能满足自驾亦能享受到方便的公共交通。

  值得一提的是，本次挂牌地块所在的山田村，其旧改合作意向企业是来自上海的大华集团。目前朱村板块新盘较为密集，地块西邻汇港威华国际、东靠广铝荔富湖畔，在售户型多样，均价在1.7-2.2万元/㎡。融创御园、西福蓝湾等二手次新房参考价在1.4-1.8万/㎡左右。

新塘镇新墩村、南安村9206地块

  土地用途：二类居住用地
  宗地面积：199781.98㎡
  挂牌起始价：412400万元
  起拍楼面价：6881元/㎡

  这块立交上盖的巨无霸地块占地面积，计容建面599346㎡。

  地块要求竞得人须在土地出让成交后两个月内，与广深高速公路经营管理主体单位广深珠高速公路有限公司，就新塘立交改造工程及新塘立交上盖空中公园工程的设计与建设、安全保障、交通疏导、施工组织等签订建设管理合作协议。

新塘立交地块位于新塘大道以北、107国道以南，广深高速与广深大道西两条主干道交界处，临近已开通的地铁13号线沙村站，交通更是便利。周边分布有新雅新世界实验学校、温可尔幼儿园、远涛百货商场、广州市豪鼎针织厂等生活配套设施及厂区。地块曾于今年10月份公布详细控规，规划居住人口1.76万人。

据悉，项目将参照天河区东圃镇“兰亭盛荟”项目对立交桥改造的案例，结合广深高速立交改造，建设立交上盖公园，提升整体片区环境价值。

| 新塘立交地块规划示意图

| 兰亭盛荟效果图

中新镇中新村83103200A19078地块

土地用途：二类居住用地容积率：≤1.1建筑面积 ≤173901.6㎡挂牌起始价：191300万元起拍价：11000元/㎡

这块地的特殊之处在于，容积率仅为1.1，为今年广州年内出让的容积率最小的宅地。同时，也是近三年广州出让的宅地当中，少数几宗容积率≤1.5的地块，仅次于从化火界地块及万科长岭居地块（现山景城樾山）。

据悉，地块坐落于地铁21号线中新站1公里范围内，毗邻新新大道北及广汕公路，交通条件较优越。

不过，地块周边生活配套偏村镇级，周边的商业、医疗等配套仍存在明显不足。

教育方面，周边有九和小学、香樟幼儿园、集丰小学、中新镇第二小学、中新中学等学校，优质教育资源集中。

目前，地块周边在售一手楼盘较少，仅中泰天境、侨建御溪谷、恒大山水城三个楼盘。

其中，侨建御溪谷主推建面约411-476㎡别墅产品，毛坯均价约30000元/㎡；中泰天境洋房带装修售价2.1万元/㎡；恒大山水城洋房售价16500元/㎡。

而二手市场发展则相对成熟，次新房源集中，周边汇聚了中信香樟墅、景新国际名城、侨建御溪谷、恒大山水城等楼盘，报价约在1.3-2.1万元/㎡，整体与一手房售价差距不大。

中新镇中新村A17001号地块

  土地用途：二类居住用地

  宗地面积：155400㎡

  挂牌起始价：188040万元

  起拍楼面价：11000元/㎡

中新镇7001地块，则与中新镇9078地块相距不远。地块坐落于增城中新板块，占地面积15.5万㎡，挂牌起始价18.8亿元，起拍楼面价11000元/㎡。根据竞拍要求，地块需配置老年人星光之家、居民健身场所等设施。

从交通区位来看，地块距离地铁21号线镇龙站约1公里，距离中新站约1.1公里。该地铁线员村至镇龙段预计于今年年底开通试运营，全线采取快慢车形式运营，镇龙站则为快车站，届时可快速直达天河。

中新镇中新村A19077号地块

  土地用途：二类居住用地

      容积率：≤2.5

  宗地面积：151578.73㎡

  挂牌起始价：409300万元

  起拍楼面价：10801元/㎡

中新镇9077地块，则为当之无愧的巨无霸地块。该地总建面积近37.9万㎡，起拍总价超40.9亿元，为此次挂出地块中面积最大、总价最高的宅地。

同时，也是增城今年出让的17宗宅地当中，起拍总价、总建面积第二高的地块，仅次于万科拿下的叶岭村地块。

该地块生态环境优越，西、南两面均毗邻湖泊，背靠大盘侨建御溪谷。不过，地块交通通达较差，距21号线镇龙站约1.4公里、中新站约1.2公里，或需通过公交接驳。

周边有广外附设增城实验学校、中心小学及中新中学等多所优质学校，可满足日后业主子女的"一站式"教育需求。

目前，地块周边生活配套主要靠新新大道北沿街商铺及侨建御溪谷，却缺乏大型商业、医疗配套。

宁西街九如村、永宁街陂头村A19106号地块

土地用途：二类居住用地容积率：≤3.0挂牌起始价：323000万元起拍楼面价：10500元/㎡

该地块坐落于永宁街居住区，周边大盘云集，生活氛围浓厚。目前，周边大部分为次新房，包括合景花漫里、合景誉山国际、保利I立方、增城时代廊桥等，二手参考价在1.6-1.8万元/㎡左右。该地块周边路网发达，离地铁较远，未来通勤或以自驾为主。

永宁街9106地块，于上月中旬撤牌后又卷土重来。其地处新塘板块，香山大道东侧、创盈路北侧，计容建面307625㎡，起拍楼面价达10500元/㎡。

根据竞拍要求，地块要求配建24班幼儿园、社区服务中心、居民健身设施等公建配套，且应当在首期开发建设时同步实施。

今年以来，地块所在的新塘板块曾有2宗宅地撤牌、1宗宅地流拍，其中一宗就是今天重新挂牌的永宁街9106地块。

地块能否顺利出让？敬请期待乐居君带来的土拍报道！

部分信息来源：广州中原研究发展部、克而瑞广州区域

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