【干货】2018年一季度上海新开盘项目测评
上海房天下截止1月11日最新统计，2018年一季度上海新房预开盘项目22个，全部位于外环以外。其中全新盘14个，老推新项目8个。
另外，由于政府对价格审批、预售证发放监管的严格把控，项目的开盘节奏很大程度取决于预售证的获批时间。因而，2018年一季度预计推出的上海新房中，7成以上的项目都计划在1月份，农历春节之前开盘销售。
其中10个项目已获预售证并明确具体开盘时间。
2018一季度开盘（加推）项目分布
嘉定南翔—华谊逸品澜湾
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预售许可证：嘉定房管(2017)预字0000188号、嘉定房管(2017)预字0000189号
开盘房源价格占优，约46000元/平均价低于同板块内其他新房项目。待陈翔路城建配套投入使用后，生活便利度将大大提升，适合刚需及自住型改善客群购买。
小区规模：中
容积率：2.2
开盘时间： 1月11日
主力户型：89㎡2房，94㎡和111㎡3房
优势：
·紧邻嘉闵高架路出入口，约500米内在建陈翔路地铁站、陈翔路隧道和目前上海西区最大的商业综合体印象城，未来衣食住行都很方便。
·比南翔板块目前在售的新房项目，均价要低上1000元/平左右
不足：
现有生活设施尚不完善，11号线南翔站，以及中冶翔腾城市广场、华润五彩城等大型商业均在项目2公里（含）以外
青浦新城—[紫樱阁]
预售许可证：青浦房管（2017）预字000186号
项目的小区规模很小，周边生活配套较为匮乏。但67-113㎡户型丰富，面积段配置齐全，经济实用适合刚性需求置业。
小区规模：小
容积率：1.15
开盘时间：1月8日
主力户型：67-112㎡
优势：
·户型配置丰富，适合不同家庭结构和需求的置业者，不到4万/平的均价板块内占优
不足：
·小区规模非常小，总共仅有45户
·生活基础配套较贫瘠，周边几乎无大型商业、教育和医疗设施。
·地理位置较偏，出行不是很方便。
浦东惠南—盛世荟庭
预售许可证：浦东新区房管（2017）预字0000192号
项目定位为惠南高端居住社区。自身品质较高，绿化率达到上海住宅小区少见的40%。户型以中小面积为主，适合自住型改善客群购买。
小区规模：中
容积率：1.8
开盘时间：预计1月15日
主力户型：84㎡2房、94㎡和108㎡3房
优势：
·项目所在的东城区，是惠南未来重点打造的新兴城区，发展可期。西侧规划有一个40万方的商业综合体，将成为惠南镇新的商业中心。
·周边大学林立，文化气息浓郁
不足：
·距16号线惠南站直线距离1.5公里
·周边现缺少大型商场、生活和医疗配套
浦东临港新城—艾森公馆
临港新城全新近地铁项目，小区规模比较小，但很人性化。大部分户型经过改造可增加一房，采用定制式装修，经济实用总价可控，适合不同家庭结构的刚需客群。
小区规模：小
容积率：2
开盘时间：预计1月
主力户型：85平2+1房、90-120平3房、132平3+1房
优势：
·距16号线滴水湖站不到400米，享近轨出行便利
·周边大型旅游资源丰富，居住氛围优越
·户型较多，以+1户型为主，改造性强。
不足：
·缺乏大型商场、教育和医疗设施
·小区规模小，容积率比较高
浦东御桥—颐盛御中环
即便在项目的产品发布会上，也未公开项目的具体产品细节，只说是个引入智慧科技概念兼具人文关怀的项目。目前可以了解到的是，区位上由于土地受限，如今上海中环附近的新房是越来越稀缺，而项目算是浦东中环沿线板块。
小区规模：中
容积率：1.72
开盘时间：预计3月
主力户型：95-115㎡3房
优势：
·项目1公里（含）内有大型商业百联东郊、和11号线御桥路站，生活便利度不错
不足：
·周边没有比较知名的学校和医院
奉贤南桥—宝华帝华园
预售许可证：奉贤房管（2017）预字0000194号
总建面30万方的大体量项目，其中包含20万方商业，商业部分涵盖福朋喜来登酒店、品牌大卖场，主题街区式商业群等，是一处业态非常丰富的城市综合体项目。适合想在南桥定居的中高端客群。
小区规模：大
容积率：1.7
开盘时间：预计1月16日
主力户型：60㎡1房、70-90㎡、110-125㎡3房
优势：
·60-124㎡的1-3房都有，面积段丰富，可满足二人世界到三代同堂不同需求
·市面上少有的全户型宽厅设计，60㎡1房厅宽5米
·小区自身品质较好，社区含大型商业和健身配套完善
不足：
·小区周边生活配套尚匮乏
奉贤南桥—桐南美麓
预售许可证：奉贤房管(2017)预字00000150号
未来项目所在的片区发展可期，周边将集聚南郊中央林地、BRT快速公交、5号线延伸段等一众大型配套，生活宜居性强。从产品上来看，有适合不同购买力人群的高层公寓、花园洋房和叠加别墅，业态较为丰富。
小区规模：大
容积率：1.8
开盘时间：预计1月16日
主力户型：79-120㎡2-3房公寓、113-149㎡叠加、128㎡洋房
优势：
·由中南、碧桂园、东原三家品牌房企强强联合打造
·社区三级公园环绕，距离未来的南桥中央生态林地不到1公里，居住舒适度高
·周边有虹梅南路高架和在建中的BRT快速公交，出行选择丰富
·79-128㎡多户型，总价200多万起，价格亲民
不足：
·周边现缺少大型商场和医疗配套
奉贤海湾—凤凰城天境
楼盘动态：
品牌房企联手打造，产品类型多样，有品质保障。与被定位为“产城融合”示范区的临港蓝湾共成长。作为政府扶持发展的特色小镇，板块将在产业引入以及教育、医疗生活配套等方面有长远发展，前景可观。但现有情况，无论居住氛围还是生活配套还是存在有所欠缺的。
小区规模：大
容积率：1.6
开盘时间：预计1月
主力户型：115-120㎡叠加别墅、81-94㎡花园洋房
优势：
·由碧桂园、世茂、绿地三大知名房企联合开发
·项目所在的临港蓝湾迄今发展近10年，有17平方公里的产业规划，有一定产业基础和人口导入积累
·片区聚集3公里海湾线、海湾森林公园等众多旅游资源，生态环境好，对居住者身心都有好处
·涉及公寓、高层洋房和电梯叠加，产品类型多样
不足：
·板块规划引入的一些新兴产业及生活配套，多处于成长期
金山新城—碧桂园金山星作
预售许可证：金山房管（2017）预字0000200号
上海为数不多预算200万以内可以买到的新房项目。中小面积户型为主，经济实用，融入新风、净水等人性化科技系统，性价比不错。
小区规模：小
容积率：1.8
开盘时间：预计1月22日
主力户型：85-99㎡2-3房
优势：
·总价控制在200万以内，适合首置刚需客群
·周边有金山万达、百联中心、乐购等一站式综合商业
·在建中的华师大第三附属中学，位于项目南面步行即达
不足：
·地理位置偏远，出行便捷度较差
崇明长兴岛—泰禾大城小院
预售许可证：崇明房管（2018）预字0000003号
所在的长兴岛PM2.5常年处于30以下，项目北面是目前上海最大的郊野公园，居住环境优越。同时，项目也是市面上非常少见的纯中式项目，对有着中式居住情结的客群有很大的吸引力。
小区规模：大
容积率：1.5
开盘时间：预计1月
主力户型： 99㎡3房
优势：
·有宅门、院落、街巷等东方元素，从外观到细节都很到位的纯正中式居所
·社区自带商业配套和多功能会所，不管日常生活还是养老休闲，都是不错的选择
·项目北面就是上海目前最大的郊野公园，生活宜居性强
不足：
·所在区域未通地铁，出行便捷度较差
松江泗泾—新城上坤樾山半岛
楼盘动态：
项目容积率0.85，是佘山附近罕有的四面环水且近地铁低密度纯墅区新盘。以100平米出头的小面积叠加为主，带装修，电梯可直接入户，同时带花园和阁楼等设计，在沪上同类产品中极为少见。
小区规模：大
容积率：0.85
开盘时间：预计1月
主力户型：114㎡上叠、136㎡下叠、139㎡合院
优势：
·距9号线佘山站约900米，轨交出行便利
·佘山下的滨水生活住区，空气清新，环境优越
·小面积叠墅产品总价可控，附赠多空间产品附加值较高
不足：
·2公里内无大型商业、医疗等生活配套
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松江佘山—合生广富汇
预售许可证：松江房管(2017)预字0000195号
佘山板块境内为数不多的全新盘，与今年年中将开放的广富林文化公园遗址相邻，地理位置优越。容积率0.8，上海尤其佘山，卖一套少一套的低密度别墅，以250㎡以上中大户型联排为主，另有100㎡以上的附加值空间。比较适合意向定居在佘山，并有一定财富积累的中高端置业客群。
小区规模：中
容积率：0.8
开盘时间：预计1.月16日
主力户型：262-269㎡联排
优势：
·临近9号线松江大学城站，对面即是广富林遗址。生态环境优越，人文底蕴深厚
·容积率<1的别墅类项目，在上海只会越来越稀缺
·户型面积大，附加值高，空间较为奢适
不足：
·总价基本超1千万以上，面向置业客群有限
·公众交通不便，日常出行离不开自驾
宝山罗泾—雍和府
体量10万方的项目规划业态丰富，有适合不同年龄段多元的活动场所。户型上，以公寓为例，尺度适中，设计上也有不乏人性化细节。就项目定位和产品来看，可以说是整个罗泾板块目前最好的房子。
小区规模：中
容积率：1.6
开盘时间：预计一季度
主力户型：89㎡3房
优势：
·距项目约500米有一条步行街，银行、中小型餐饮、菜场、便利店等基础设施齐全。罗泾板块现有的大部分生活配套也多聚集在项目四周，如罗泾公园、罗泾中心小学、罗泾中学等。
·小区有一定的规模，业态较为丰富，有适合不同年龄段的活动场所。
·项目规划的公寓、叠加和联排，以小户型为主，总价可控。
·以公寓户型为例，精装交付、带地暖和中央空调，还有各种细节的人性化设计。当之无愧是板块内品质最好的房子。
不足：
·项目一直在说的“北郊产业园”，距离项目不太近。包括交通、教育、医疗和一些产业引入等在内的一些配套尚未成形，多停留在规划或建设阶段。
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宝山罗店—云麓之城
从地理位置来看，一方面可享受美兰湖的生态、商业等生活配套，一方面又可依托北郊未来产业园的发展前景。项目自身规划的社区配套比较齐全，一定程度上弥补了项目周边生活配套上的短板。
小区规模：中
容积率：1.5
开盘时间：预计一季度
主力户型：75-90㎡2-3房
优势：
·社区配套到位，自建约5万方商业、游泳馆、健身跑道、儿童活动区等全龄活动场所
·主打精装小户型公寓，总价可控，户型设计含各种人性化细节，居住舒适度较高
·碧桂园的物业，品质服务有保障
不足：
·目前项目交通出行不便，周边生活配套也比较缺失
·项目与美兰湖主要配套集中的核心片区，以及尚在发展中的北郊产业园，距离都不算太近
2018一季度开盘（加推）项目一览
注意：文中所提开盘时间均为售楼处实际开盘时间，并非预售证取得时间。具体开盘实时变动信息请点击查看。
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