楼市将深陷调整期 房企生存危机将爆发
目前全国数家银行已经暂停房地产开发贷，不排除一些外资银行或是国内其他风控严格的银行也将跟进！
2017年12月全国首套房贷款平均利率为5.38%，相当于基准利率1.098倍，环比11月上升0.37%；同比去年12月首套房贷款平均利率4.45%，上升20.89%。
政策预期&量价周期
首先，从政策预期来看，2018年3月的“两会”政府换届选举，新一届政府19届三中全会预计在今年10-11月召开，这两个关键时间节点决定了调控不会出现风向标意义的松动。
图：重要会议时间线
到2018年第四季度市场将完全进入周期低谷。结合政策贯彻执行的节点，到2018年第四季度，重大经济政策改革一般会全面落实，那时市场才全面度过下行周期，为新一轮经济增长铺路，届时相关刺激政策有机会密集出台。
图：核心城市商品住宅成交量价周期走势示意图
因此，从周期特征来看，房企这一波“水深火热”起码持续到2018年年底，当中不会有任何喘息的机会。而房地产行业是典型的高负债行业，在市场调控继续收紧，资金面继续偏紧的情况下，一旦销售状况不理想，企业周转能力受阻，资金链断裂风险急剧上升。因此，能活下来的企业势必要“耗得起”。
经济局势&货币政策
“资金兑付压力窗口期，‘生存危机’爆发！”
中国经济触底企稳，未来在多项政策刺激之下，经济不存在太大的下滑压力，说明了中国货币政策采取进一步“加息”的可能性也就越来越大。
届时，房企资金压力越来越大，可能出现兑付困难的问题。事实上，去年各地预售许可证审批从严，新盘的房价已经被人为降低10%甚至更多、网签从严已经放缓了交易节奏，导致房企结算周期拉长。预计2018年，这样的状况将进一步加剧，尤其是2018年第三季度将成为房企资金兑付压力窗口期。
届时，开发企业将“以价换量”，通过各式各样的“策略性降价”或直接降价缓解资金周转压力。如果通过“降价”等措施还没有办法解决企业的资金需求问题，那么，企业极有可能就步入“卖地卖项目”甚至卖公司的地步。2011年有绿城的案例，2014年有佳兆业的案例，再之前有顺驰。
综上来看，2018年调控政策将持续到年末，在三季度前后，房企将面临资金兑付压力窗口期，“生存危机”将爆发！
那么，严峻形势下，2018年房企怎么“熬”呢？
营销机会
一线城市因供地量放缓、租赁用地比例增加，地价攀升等因素影响，进入“慢周转”时代，预计2018年放量机会比2017年多一些，但由于楼市调控继续从严执行难以有大机会；二线城市尤其是弱二线城市（比如中西部、东北的省会城市）2018年仍然有放量的机会；三四线城市中，一线城市、强二线周边的三四线城市有阶段性放量机会，但由于楼市调控从严及核心城市没有回暖，这些三四线城市也难以有大机会，其他三四线城市今年上半年还有放量机会，下半年由于交易量被透支，很难说会出现收紧。
拿地机会
从拿地机会来看，一二线城市具备较好拿地机会，也具备较好并购机会；此外，一线城市、强二线周边的三四线城市拿地机会也相对看好，而其他三四线城市则不容乐观。但一线城市、强二线城市不是企业规模大就可以拿到地，因为直接招拍挂成本已经太高，从趋势来看，有没有“引进产业”的优势以及“产城融合”的能力将成为这些城市品牌房企在“取地”战略上角逐的重点。
租赁市场
2018年房企融资趋紧将会延续，融资成本继续提高，但政策会鼓励房地产资产证券化发展。目前，保利地产租赁住房类REITs、招商蛇口长租公寓CMBS以及旭辉领寓类REITs的接连获批，也标志着住房租赁市场的证券化和金融产品创新正在加速落地。未来，企业向租赁市场过渡，一方面是行业转型需求，另一方面，租赁市场的资产证券化也将为企业打开一条新的融资通道，租赁业务必然会迎来风口期。
“楼市调整期，购房者的机会来了！”
2018年调控将持续至年末，在信贷收紧下，市场在三季度将出现一波“以价换量”的行情，届时房价也将出现更大幅的“松动”，不失为一个淘房好时机！
但2018年“房价降、利率涨”，购房成本是否真的“下降”？这可能永远是一道“具体问题具体分析”的数学题！
多少人看到这张图购房计划搁置了？
现在再来看看房价是涨是跌？
如人饮水，冷暖自知吧！
张宏伟（同策研究院总监）
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