市场季报 | 上海：前三季度成交面积仍处低位水平
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01
土地市场
① 土地成交结构：前三季度商品住宅用地成交占比33%，工业用地成交占比最高
从土地成交结构来看，2019年前三季度商品住宅用地成交477.09万方，占比33%，占比相较于去年提高12个百分点；商办用地成交98.3万方，占比7%，占比下降18个百分点；工业用地成交占比25%。
9月，上海土地成交结构中，商品住宅用地成交占比最大，占48%，较上月提高25个百分点；动迁房用地成交占比下降最多，占比34%，较上个月同期下降14个百分点。
② 住宅用地供应：前三季度商品住宅用地供应同比小幅上涨，主要集中在外环外
2019年前三季度上海共推出土地203宗，规划建面共计1679.26万方，同比上涨7.77%。前三季度共推出宅地116宗，规划建面共计987.35万方，同比上涨36.82%，其中推出商品住宅用地48宗，规划建面共计485.92万方，同比上涨46.37%，集中在外环以外，以宝山、金山、崇明居多。
③ 住宅用地成交：前三季度商品住宅用地成交451.15万方，同比增长73.41%
前三季度上海共成交土地202宗，规划建筑面积共计1670.43万方，同比上涨7.20%；成交宅地978.52万方，同比上涨46.57%；其中商品住宅用地成交面积为477.09万方，同比增长76.12%，宝山、崇明、青浦成交建面均超过60万方。
第三季度上海成交土地面积共计666.38万方，同比增长7.54%。成交住宅用地492.34万方，同比上涨31.07%，其中商品住宅用地成交面积252.31万方，同比小幅下降0.92%；从区域来看，青浦商品住宅用地成交面积最多。
9月成交宅地267.97万方，其中商品住宅用地146.41万方，同比增长125.21%。
④ 住宅用地地价走势：前三季度商品住宅用地低溢价率成交仍是主流，仅3宗地块溢价率超5%
前三季度上海土地成交楼面均价7938元/平米，同比下降9.15%。住宅用地楼面均价11242元/平米，同比增长5.22%，其中商品住宅用地楼面均价为18635元/平米，同比下降18.10%。
第三季度住宅用地楼面均价11673元/平米，同比下降20.33%，商品住宅用地楼面均价为16219元/平米，同比下降26.13%；9月商品住宅用地楼面均价为20303元/平米，同比增长11.67%。
前三季度商品住宅用地平均溢价率为0.9%，较去年同期提高0.84个百分点，仅3宗溢价率超过5%。
⑤ 商办用地供应：前三季度商办用地供应98.29万方，同比大幅下滑，青浦、闵行区供应最多
前三季度商办用地供应26宗，规划建筑面积98.29万方，同比下降73.31%；前三季度商办用地供应在各季度间分配较均衡，1-3季度商办用地供应规划建面占比分别为32.6：34.9：32.5。从区域来看，前三季度商办用地供应大户为青浦、闵行，规划建面分别为21.3万方、18.2万方。
⑥ 商办用地成交：前三季度商办用地成交冷淡，成交面积较去年同期降幅超七成
前三季度成交商办用地26宗，成交规划建筑面积98.29万方，成交面积同比下降71.98%。前三季度商办用地成交集中在第三季度，共成交48.56万方。从区域来看，前三季度闵行、松江商办用地成交较多，各成交了6宗和4宗。
9月，上海成交商办用地共1宗，成交规划建筑面积0.45万方，环比下降96.57%，同比下降98.37%。
⑦ 商办用地地价走势：前三季度商办用地成交楼面均价同比小幅下挫，整体溢价率走低，平均溢价率2.73%
前三季度上海商办用地成交楼面均价为14611元/平米，同比下降5.59%。其中，第三季度楼面价最低，为6153元/平米，同比下降78.68%，一、二季度楼面均价较接近，分别为22868元/平米、22877元/平米，同比分别增长145.27%、72.4%。9月份，商办用地楼面均价为65749元/平米，同比增长269.7%。
前三季度商办用地平均溢价率为21.43%，较同期提高18.7个百分点，其中第二季度平均溢价率最高，为40.26%，第三季度平均溢价率最低，为4.23%；9月份，商办用地平均溢价率为0.69%，较同期提高0.66个百分点 。
02
商品住宅市场
① 商品住宅供应：前三季度新增供应同比增长7.5%，9月供应量为三季度最高位
2019年前三季度商品住宅供应582.8万方，同比增长7.5%，为近五年同期中位水平，月均供应量为64.8万方。随着全国楼市实施紧缩性调控政策不断加强，上海1、2月供应处低位水平，但春节之后供应情况有所改善，在3、4月随着预售资格相继获批，出现较大涨幅，5月大幅下跌逾4成，6月大幅上涨超一倍。三季度商品住宅供应维持在较高位。相较之下9月供应量拉低回升，为本季度的商品住宅供应量最高水平。
9月商品住宅供应量82.8万方，环比上涨29.5%，同比上涨8.8%。
② 商品住宅成交：政策持续收紧，前三季度成交面积仍处低位水平
2019前三季度商品住宅成交580.1万方，同比上涨17.5%，为近三年最高位。受商品住宅市场限购限贷政策升级以及调控政策的双重影响，购房者逐渐回归理性，加上新增供应不足，导致商品住宅成交维持低位。
9月份，商品住宅成交79.0万方，环比上涨1.8%，同比上涨13.1%，处于前三季度最高位水平。
③ 商品住宅价格：前三季度商品住宅成交均价54583元/平米，同比上涨10.5%，一二季度呈“倒V”型波动，三季度呈“V”型波动
2019年前三季度，上海商品住宅成交均价为54583元/平米，同比上涨10.5%。
月度走势，一二季度呈“倒V”型波动，三季度呈“V”型波动，2月和5月分别居一、二季度峰值，季度末月转而回落。2019年三季度较一、二季度交易均价均有所下跌。2019年9月商品住宅交易均价为53808元/平米，环比上涨8.2%。
④ 商品住宅销供比：前三季度销供比为1.0，供求矛盾较去年同期明显缓解，9月份销供比0.95，供大于求
2019年前三季度，商品住宅新增供应面积为582.8万方，成交580.1万方，销供比为1.0，相比于去年同期的3.1，供不应求态势缓解明显，供求平衡。从月度走势来看，2019年以来，销供比波动较小，5月达到前三季度月度峰值1.6，其余月度供求大致平衡。
2019年9月，商品住宅销供比为0.95，商品住宅本月供应及成交均有所上涨且供应上涨幅度大于成交，销供比环比有所下降。
⑤ 商品住宅存量：截至9月底商品住宅市场存量增至758.0万平米，出清周期同比拉长
库存：截至2019年9月底，商品住宅可售面积为758.0万平米，环比下降1.3%，同比上涨29.1%。9月商品住宅供应82.8万方，成交79.0万方，供应与成交均有所上涨。
出清周期：截至9月末，商品住宅的出清周期为10.5个月，本月出清周期环比缩短了0.5个月，同比拉长1.1个月。
⑥ 商品住宅成交结构：前三季度400-500万总价段成交占比有所上升，500-1000万总价段仍为成交主力
2019年前三季度，上海商品住宅市场400-500万总价段成交占比上升3.3%。500-1000万总价段基本与2018年度持平，仍为成交主力，占比31.8%。
9月，500-1000万元总价段持续为成交主力，成交占比达31.5%。相比8月，400-500、500-1000及1000万以上总价段占比上升，150-200万总价段成交占比下降明显。
⑦ 二手住房成交分析：前三季度二手房住宅成交量同比上涨
前三季度，上海二手住房成交套数17.57万套，同比上涨47.31%。三季度，二手房成交5.62万套，同比上涨38.51%。9月，上海二手住房成交17283套，环比下降9.84%，同比上升25.58%。
⑧ 二手住房价格：二手房价格指数有所回升，前三季度成交价格同比下降
前三季度，二手住房价格指数累计上涨0.8%。9月，价格指数为8396点，与上月持平，同比下降0.85%。
前三季度，上海二手住房成交价格38564元/平米，同比下降2.75%。9月成交价格为38257元/平米，环比上升1.14%，同比下降1.83%。
03
市场总结与展望
前三季度商品住宅成交580.1万方，同比上涨17.5%；预计10月供应减少，成交回落。
2019前三季度商品住宅成交580.1万方，同比上涨17.5%，为近三年最高位。截至2019年9月底，商品住宅可售面积为758.0万平米，环比下降1.3%，同比上涨29.1%。9月商品住宅供应82.8万方，成交79.0万方，供应与成交均有所上涨。截至9月末，商品住宅的出清周期为10.5个月，本月出清周期环比缩短了0.5个月，同比拉长1.1个月。
2019年前三季度商品住宅供应582.8万方，同比增长7.5%，为近五年同期中位水平，月均供应量为64.8万方。9月商品住宅供应量82.8万方，环比上涨29.5%，同比上涨8.8%。预计上海10月商品住宅供应下降，成交环比回落。
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