数读上海｜2019年上海住宅哪里的价格变化最大？

壹

2019年联城住宅监测价格分析

1、2019年上海二手住宅监测价格走势

2019年上海二手房市场监测价格总体走势较为平稳。虽在年初，价格出现持续下跌，但在4月开始下跌现象逐步消失，自4月出现小阳春以后，二手房市场价格虽有起有落，但总体基本保持在稳定的态势。说明上海房地产政策调控实施有效，上海二手房监测价格始终保持稳定态势。

2019年，全国层面的政策依旧以“房住不炒”为主基调，因城施策、分类调控为方法。上海则在原有房地产市场调控的基础上，继续坚持严格调控，不松懈。同时进一步完善房地产市场调控的长效机制，搭建“一个定位、两大体系、三个为主、四位一体”和租购并举的住房体系。

2、2019年上海各区住宅均价情况

从上海2019年各区二手房价格同比涨跌情况看，大部分区域仍处于稳定态势，价格同比涨跌幅基本保持在1%上下波动。跌幅居前的为奉贤、松江、金山，同比跌幅均在2.5%以上，跌幅比较显著的板块，一定程度上是受交通及基础设施配套的影响。

3、2019年上海各区住宅分档次价格同比变化

从上海2019年12月全市住宅分档次价格同比幅度看，呈现出与去年相仿的态势，低端公寓跌幅最大，与去年同期相比，跌幅近2%。其次为中端公寓，而高端公寓则有略微上涨的态势。可以看出今年，改善型需求的大量释放对中高端公寓的价格有一定的影响。

贰

二手住宅成交市场

1、二手成交市场成交量价情况

2019年全市二手房成交均价基本平稳，围绕在38000元/平方米上下波动。全年月成交均价没有突破过“4”字头，截止2019年11月，全市二手住宅成交均价为38300元/平方米，同比下跌2.62%。一方面说明 2019年上海楼市政策调控坚持以稳定为基调，稳市场的决心丝毫没有松懈，二手房市场虽在量上回升显著，但价格依旧保持稳定态势。

2、二手成交市场各区域成交量情况

从2019年上海各区二手住宅成交量看，浦东新区成交情况依旧很活跃，成交量仍排名首位，尽显大区优势。与去年同期相比，各区成交表现都有明显上升。其中同比涨幅相对较高的区域为青浦、宝山区，分别上升67%，65%。传统中心区域在本年度成交情况也较活跃，同比涨幅基本都在35%以上，而杨浦区同比涨幅近60%，若这些区域的新盘供应量仍维持在较低的水准，预计2020年部分区域将出现供小于求的现象。

3、二手成交市场各区域成交价格情况

与成交量相比，2019年各区域的二手住宅成交均价大多处于下滑态势，其中跌幅相对比较显著的为静安区，同比下滑6.21%。从本年度二手房成交均价同比涨跌幅来看，上海传统中心区域的成交均价下滑幅度要大于新兴区域，这与不同区域的成交房屋类型与成交结构段有一定的关系。总体来看，成交价格变化相比2018年略有下滑，但基本维持在平稳状态。预计2020年成交价格保持稳定态势。

叁

住宅风险监测

2019年从各区域的价格波动情况来看，价格波动相对较大的区域为静安区、黄浦区等传统中心区域。静安、黄浦等区域本年度成交活跃情况较好，从而带动了区域内的价格调整，同比已开始出现正值。新兴区域价格走势相对较稳定。

2019年各区域的交易周期仍然很长（这里的交易周期特指：60-90平方米普通住宅的交易周期）。各区域交易周期呈现从内往外递减的规律。交易周期相对较长的为传统中心区域，如：黄浦、静安等区域；而相对较短的则属于奉贤、青浦等区域。

结合各区域的价格波动及成交情况、交易周期，2019年上海住宅市场大部分地方处于中、低风险区域，尚未出现高风险区域。未来长三角一体化发展将对各城市尤其是中心城市的经济发展将起到促进作用，2020年上海住宅市场出现高风险区域的概率不大。

注：本文由上海联城房地产评估原创，已获授权转载

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